나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4881 [2] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 660-2 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '지하철1호선 부천역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 노선 상가지대로서 상권 및 배후지 상태는 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 인근에 지하철1호선 부천역이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층 건물 내 제1층 제116호, 제1층 제117호, 제1층 제119호로서, 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 참호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(3) : 현황 "공실"임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 로폭 약 6미터, 남측으로 로폭 약 8미터, 동측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경4881 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 소사구 심곡본동 660-2 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층 117호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 376,000,000원입니다.

토지면적은 16.42㎡ (약 4.97평)이며, 토지 지분은 16.42448㎡ (약 4.97평)입니다.

건물면적은 32.19㎡ (약 9.74평)이며, 건물 지분은 32.19㎡ (약 9.74평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

주요 특이사항으로는 토지거래허가구역, 유동화물건, 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 밀집한 노선 상가지대로 형성되어 있어 상권 및 배후지 상태는 무난한 편입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 북동측 인근에 지하철 1호선 부천역이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

부지는 북측 약 6미터, 남측 약 8미터, 동측 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2024년 10월 16일 접수된 신한은행의 근저당권(을3, 채권액 780,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수되는 권리 또한 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상인 임차인은 없으나, 임대관계 미상인 점은 추후 확인이 필요할 수 있습니다.

집합건물 등기부상 여러 건의 신탁등기 말소, 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 기재되어 있으나, 모두 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 1,645,750,534원으로 확인되나, 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 지역은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 상업 지역입니다.

현재 본 건물(202동 117호)은 현황 "공실" 상태로 파악됩니다.

건축물대장상 해당 호수는 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 사용 가능한 공간입니다.

주변 상권은 역세권을 중심으로 형성되어 있으며, 배후 주거 단지의 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서는 지하철 1호선 부천역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 노선의 버스 정류장이 근거리에 위치하고 있습니다.

주변에 아파트 단지와 오피스텔, 다양한 상업시설이 발달해 있어 금융, 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

건물의 사용 승인일이 2022년 8월 31일로 비교적 최근 건물이어서 시설 노후에 대한 우려는 크지 않을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 토지거래허가구역에 포함되어 있습니다. 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이며, 외국인 등 특정 대상의 토지 거래 시 허가가 필요합니다. 본 물건은 근린상가로, 토지 거래 허가 대상(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 직접 해당하지는 않을 수 있으나, 향후 거래 시 확인이 필요하며 구역 내 물건이라는 점은 인지해야 합니다.

유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특이사항은 금융 구조나 담보 설정과 관련된 복잡성이 있을 수 있음을 시사합니다.

현재 공실 상태로, 낙찰 후 공실 리스크를 해소하고 안정적인 임대 수익을 확보하기 위한 전략이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설 존재 여부를 확인할 수 없었습니다. 현장 답사를 통해 직접 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천역 인근의 역세권에 위치한 근린상가로, 편리한 교통과 발달된 주변 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태로, 비교적 최근에 사용 승인된 건물이라는 장점이 있습니다. 현재 공실 상태라는 점과 토지거래허가구역, 유동화물건, 공동담보라는 특수성을 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 판단할 때, 시세 조사 및 현장 확인을 통해 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 부천역과 매우 근접한 위치로 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 안정적인 상권: 배후에 아파트 단지와 오피스텔 등 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 최신 건물: 2022년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 투자 용이성: 감정가가 3억 7천만원대로, 상대적으로 소액 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없어 감정가 376,000,000원에서 시작하여 시장 상황, 주변 시세, 본건의 현황(공실, 관리 상태 등) 및 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70%~120% 사이에서 결정되는 경향이 있습니다.

현 공실 상태와 토지거래허가구역 등의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보수적 관점의 예상 입찰가: 감정가의 80% 수준 (약 300,800,000원)

* 적극적 관점의 예상 입찰가: 감정가의 90% 수준 (약 338,400,000원)

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 시세 조사를 하고, 최근 유사 물건의 낙찰가율 등을 참고하여 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.