나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33921 [2] 경기도 김포시 양촌읍 구래리 288-14 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 김포시 양촌읍 유현리 소재 '양촌역' 북서측 근거리 구래리에 위치하며, 주위는
전.답 등의 농경지와 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로 동측으로 김포한강신도시와
근접하여 편의시설과의 접근성은 무난한 편입니다.

교통상황

차량의 진출입이 가능하고, 북서측 인근 직선거리 1km 이내에 수도권제2외곽순환고속도로
대곶 I.C.가 소재하며, 남동측으로는 김포골드선 ""양촌역""이 소재하고있어 전반적인 교통
사정 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호 1,2,7 : 세장형의 토지로 단독주택 부지,
기호 6: 삼각형의 토지로 나지.
기호 3,4,5 : 현황 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상토지 기호1,2토지 남측으로 폭 3~4미터 정도의 도로에 접하며, 기호1토지 북측으로
폭 5 미터 정도의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~4,6,7 : 도시지역 , 자연녹지지역(2014-11-27) , 성장관리계획구역(복합형, 종합
허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한
보호구역(육군제17사단 협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(2018-12-28)
<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소
행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>이며,


기호 5 : 도시지역 , 자연녹지지역(2014-11-27) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과
문의), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-08-27)(국지도로)(접합)가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할
지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(육군제17사단 협의지역)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

본건 대상토지중 기호 1,2는 개발행위 허가를 득하여 건물이 신축되었으나 미준공된 상태로,
인허가 정보에 의하면 기호1토지는 철근콘크리트조 단독주택 (건축면적 55.93㎡, 연면적
99.56㎡/착공예정일 2022.02.14) , 기호 2토지는 철근콘크리트조 단독주택 (건축면적
55.42㎡, 연면적 99.31㎡/ 착공예정일 2022.02.14))의 신축허가가 있었던 것으로 열람
되었습니다.

또한 본건 6지상에 컨테이너 2동과 이동식 화장실이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2은 개발행위 허가를 득하여 지상에 철근콘크리트조 단독주택이 신축되었으나 미준공된 상태이며 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33921 (2)

* 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 구래리 288-14

* 용도: 임야

* 감정가: 315,828,000원

* 토지면적: 389.00㎡ (약 117.7평)

* 건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 안양지구축산업협동조합

* 특이사항: 법정지상권, 공동담보, 건물매각제외

* 주의사항: 일괄매각, 목록2 건물매각 제외, 미준공건물 법정지상권 성립 불분명, 최저매각가격 제한

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 김포시 양촌읍 구래리 소재 '양촌역' 북서측 근거리 위치.

* 주위는 전.답, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역.

* 동측으로 김포한강신도시와 근접하여 편의시설 접근성 양호.

* 김포의 서울 편입 논의 지역과도 연관성이 있으며, 이는 잠재적인 개발 및 생활 인프라 확충 가능성을 시사하나, 반대로 서울의 혐오시설(쓰레기 매립지 등)을 떠안을 수 있다는 우려도 존재합니다.

* 교통상황:

* 차량 진출입 가능.

* 북서측 인근 1km 이내 수도권제2외곽순환고속도로 대곶IC 소재.

* 남동측 김포골드라인 '양촌역' 소재.

* 전반적인 교통사정 무난함.

* 김포골드라인의 높은 혼잡률은 교통 인프라 확충 필요성을 보여줍니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 준보전산지, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수 제한사항 존재.

* 해당 지역은 과거 행정구역 개편을 거쳐 현재에 이르렀으며, 일부 지역은 신도시 개발과 관련하여 관할이 변경되기도 했습니다.

* 인접 도로상태:

* 남측 폭 3~4미터 도로 접함.

* 북측 폭 5미터 도로 접함.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 이경임 (2007.01.24), 안재일 (2017.09.29 가등기), 이민근 (2021.06.03)

* 근저당: 안양지구축산업협동조합 (2021.06.03, 492,000,000원, 말소기준권리, 말소예정), 홍덕표 (2022.01.05, 500,000,000원, 말소예정)

* 소유권 일부 이전: 김태준 (2022.04.12)

* 압류: 김포세무서장 (2023.01.03), 인천세무서장 (2024.07.03), 미추홀구 (2024.12.09), 김포시 (2025.02.19), 김포시 (2025.06.27), 김포세무서장 (2026.05.20)

* 공유자전원지분전부이전청구권가등기: 김민진 (2023.09.06)

* 가압류: 안양지구축산업협동조합 (2024.04.30, 50,661,469원), 전영태 외 1명 (2024.09.03, 389,570,000원)

* 근저당: 김세원 (2025.07.10, 200,000,000원, 이민근 지분 전부 근저당)

* 임의경매개시결정: 안양지구축산업협동조합 (2025.07.17, 446,038,270원, 말소예정)

* 총 채권액 (등기부 기재 기준): 1,632,231,469원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 목록2 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명)

* 인수 보증금: 0원 (임차인 현황 없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 임야로, 전통적인 상권 분석보다는 주변 개발 현황 및 잠재력을 고려해야 합니다.

* 김포한강신도시에 근접하여 배후 수요 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 현재는 농경지, 단독주택, 공장 등이 혼재된 지역으로, 향후 개발 가능성을 지켜봐야 합니다.

* 김포시의 서울 편입 논의는 지역 발전에 대한 기대를 높이지만, 동시에 혐오시설 유치 가능성에 대한 우려도 제기되고 있어 지역 커뮤니티 내에서도 의견이 갈리고 있습니다.

* 해당 지역 인근에서 동물 보호소의 철거 및 이전을 둘러싼 민원 사례가 있었던 점을 비추어 볼 때, 향후 지역 개발 과정에서 갈등 요소가 발생할 가능성을 인지해야 합니다.

5. 생활정보

* 임대 관계: 미상.

* 제시외 물건:

* 기호 1, 2 토지: 철근콘크리트조 단독주택 신축 허가 (미준공 상태, 매각 제외).

* 기호 6 토지: 컨테이너 2동, 이동식 화장실 소재.

6. 잠재적 리스크

* 미준공 건물 관련 법정지상권 성립 여부 불분명: 매각에서 제외된 미준공 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 소유권 행사 및 건물 철거 등에 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 최저매각가격 제한: 제시외 건물(미준공 건물) 소재로 인해 최저매각가격이 제한받고 있어, 실제 가치 대비 낮은 가격으로 책정되었을 수 있으나, 법정지상권 문제로 인한 제약도 고려해야 합니다.

* 다수의 제한 물건: 등기부상 다수의 압류, 가압류, 가등기 등이 존재하며, 이들 권리가 모두 말소될 예정이나, 경매 절차 진행 중 변동 가능성을 확인해야 합니다. (본건은 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 가능성이 높음)

* 토지 이용 제한: 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 각종 보호구역 및 제한구역으로 묶여 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 개발행위 허가된 미준공 건물: 건축이 진행 중인 건물이 존재하나 매각에서 제외되어, 향후 인접 토지와의 관계에서 분쟁 소지가 있습니다.

* 지역 내 혐오시설 유치 가능성: 김포시의 서울 편입 논의와 관련하여 쓰레기 매립지 등 혐오시설이 유치될 수 있다는 우려가 제기되고 있어, 지역 주민들의 반발 및 갈등 가능성이 있습니다.

* 데이터센터 등 첨단 산업 시설 유치에 대한 지역 주민들의 '님비' 현상이 사회적 이슈가 되고 있어, 향후 대규모 개발 시 난항이 예상될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경매물건은 경기도 김포시 양촌읍 구래리에 위치한 임야로서, 김포한강신도시에 인접하여 잠재적인 발전 가능성을 가지고 있습니다. 교통망 접근성이 양호하고 주변 편의시설 이용이 용이한 입지입니다. 그러나, 개발행위 허가를 득하여 신축 중이나 미준공 상태로 매각에서 제외된 건물로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점, 그리고 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 다양한 제한이 존재합니다. 다수의 권리 관계가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 김포시의 서울 편입 논의 등 지역 개발 이슈와 더불어, 잠재적인 혐오시설 유치 가능성 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시 인접: 향후 신도시 개발에 따른 수혜 기대 가능.

* 교통 접근성 양호: 수도권제2외곽순환고속도로, 김포골드라인 역세권 인접.

* 잠재적 개발 가치: 현재 임야 및 나지 상태이나, 주변 개발 상황에 따라 가치 상승 가능성 보유.

* 낮은 최저매각가: 미준공 건물로 인한 가격 제한으로 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

* 김포시의 서울 편입 논의: 교통 및 생활 인프라 개선 기대감.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 315,828,000원

* 본건은 미준공 건물로 인한 법정지상권 성립 불분명 및 토지 이용 제한 등의 리스크가 존재합니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 해당 리스크를 충분히 반영하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 주변 유사 토지 시세 및 본건의 개발 가능성, 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* (참고: 인수할 보증금이나 임차인이 없어 입찰가 산정 시 고려할 특이사항은 없습니다.)

* 예상 입찰가 제안: 감정가 대비 80% ~ 90% 수준 (약 2억 5천만원 ~ 2억 8천 4백만원) 범위에서, 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것을 권고합니다. 이는 일반적인 제안이며, 실제 투자는 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.