나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117959 [9] 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치하며, 주위는 공동주택,
오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 공항시장역(9호선) 및 송정역(5호
선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제6층 제603호외 11개호로서
(사용승인일:2016.02.22),
외벽 : 석재타일 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건 1-12 공히, 오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 화재탐지설비, 소화전 설비, 주차설비 및 난방설
비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지이며, 건부지(근린생활시설 및 오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약12미터 내외 및 서측으로 노폭 약2-3미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2 공히,
근린상업시설, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접함),
가축사육제한구역(지역경제과 확인요망), 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고
높이:건축과문의), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화
구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억
제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경117959 (9)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제9층 제903호

* 건물명: 공항타워팰리스오피스텔

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제9층 제903호

* 사용승인일: 2016.02.22

* 감정가: 184,000,000원

* 토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

* 토지지분: 7.37㎡ (약 2.23평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 20.43㎡ (약 6.18평) (전유면적 기준)

* 건물지분: 20.43㎡ (약 6.18평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 형성된 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 공항시장역(9호선) 및 송정역(5호선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약12미터 내외 및 서측으로 노폭 약2-3미터의 도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 제1종지구단위계획구역, 근린상업시설, 도시지역

* 주요 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 도로(접함), 가축사육제한구역, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이), 수평표면구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016.09.12 접수된 박흥식 근저당권(30,000,000원)임.

* 등기부현황:

* 소유권보존(2015.09.24), 소유권이전(2016.02.29, 회사합병) 등기가 존재함.

* 근저당권(박흥식, 2016.09.12, 30,000,000원)이 말소기준권리임.

* 이후 설정된 근저당권(씨에스핀테크대부주식회사, 2022.05.25, 250,000,000원), 가압류(주식회사바른자산대부관리, 2022.06.22, 648,795,383원), 강제경매(이은진, 2023.11.09), 임의경매(주식회사바른자산대부관리, 2024.06.13) 등이 모두 말소되었음.

* 주택임차권(이은진, 2020.02.13, 140,000,000원)도 말소되었음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-13

* 확정일자: 2020-02-13

* 배당신고일자: 2022-09-22

* 대항력: 없음 (해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 권리분석 종합: 본건은 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소 대상이므로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태로 취득 가능함. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없음.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 및 주거/업무 수요가 공존함.

* 교통 환경: 지하철 5호선 송정역 및 9호선 공항시장역이 인근에 위치하여 도심 및 김포공항 접근성이 우수함. 버스 노선도 다양하여 대중교통 이용이 편리함.

* 배후 수요: 오피스텔 건물 자체의 거주 수요와 주변 상업시설 이용객, 김포공항 관련 종사자 등의 배후 수요가 존재할 것으로 예상됨. 공항시장 등 재래시장과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 공항시장역 도보 약 5분, 5호선 송정역 도보 약 10분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 편의시설: 단지 인근 공항시장, 다수의 편의점, 마트, 은행, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 풍부함.

* 교육시설: 방화중학교, 공항고등학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

* 기타: 김포국제공항이 인접해 있어 항공 교통 이용이 매우 편리한 입지임. (단, 공항 인근 지역 특성상 소음 등의 영향이 있을 수 있음)

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 여러 채권이 얽혀있는 복잡한 권리관계일 수 있으나, 본건 경매 절차로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정임.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 거주 중인 것으로 파악되나, 임대차 계약의 상세 내용(계약 기간, 갱신 여부 등)은 추가 확인이 필요함. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으므로 인수 부담 없음)

* 건물 용도: 건축물대장상 주 용도는 제1종근린생활시설이나, 실제 이용은 오피스텔(주거용)로 사용 중임. 이는 향후 건축법규 적용 및 재건축/리모델링 시 이슈가 될 수 있으나, 현재 경매 물건 자체의 권리 관계에 직접적인 영향은 없을 것으로 보임. (감정평가서상 본건 1-12호 공히 오피스텔(주거용)임으로 명시되어 있음)

* 주변 개발 제한: 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 항공 안전 및 공항 운영과 관련된 제한 사항이 존재함.

1.6. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2024타경117959호 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 공항타워팰리스오피스텔 903호임. 감정가는 184,000,000원으로, 소형 오피스텔로서 주거용 및 투자용으로 활용 가능성이 있음. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정이며, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없음. 따라서 본건은 법적으로 깨끗한 권리 상태로 취득할 수 있는 물건임. 입지적으로는 지하철역, 시장, 편의시설, 학교 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높으며, 김포공항 접근성이 뛰어나다는 장점이 있음. 중복사건, 공동담보 등의 특이사항이 있으나, 이는 경매 절차상 해결되는 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 물건임. (대항력 있는 임차인 없음)

* 지하철 5호선 송정역, 9호선 공항시장역 더블 역세권으로 교통 편의성이 우수함.

* 공항시장, 각종 상업시설, 학교 등 생활 편의시설이 풍부하여 실거주 및 임대 수익률 확보에 유리함.

* 김포공항 인접으로 인한 직주근접 수요 발생 가능성이 높음.

* 감정가가 현재 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 추가적인 시세 상승 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건 물건은 전용면적 20.43㎡ (약 6.18평)의 소형 오피스텔임.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적 및 조건의 공항타워팰리스오피스텔 또는 인근 오피스텔의 매매가는 170,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됨.

본건 감정가 184,000,000원은 현재 시세 범위 내에 있으며, 경쟁률 및 개별 물건의 상세 상태(층, 향, 조망, 내부 상태 등)에 따라 입찰가가 결정될 것임.

따라서, 본 건의 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려할 때, 180,000,000원에서 195,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

(주의: 상기 예상 입찰가는 일반적인 시세 분석에 따른 것이며, 실제 입찰 시에는 더 면밀한 시장 조사 및 현장 방문을 통해 최종 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.