나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117959 [11] 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제10층 제1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치하며, 주위는 공동주택,
오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 공항시장역(9호선) 및 송정역(5호
선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제6층 제603호외 11개호로서
(사용승인일:2016.02.22),
외벽 : 석재타일 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건 1-12 공히, 오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 화재탐지설비, 소화전 설비, 주차설비 및 난방설
비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지이며, 건부지(근린생활시설 및 오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약12미터 내외 및 서측으로 노폭 약2-3미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2 공히,
근린상업시설, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접함),
가축사육제한구역(지역경제과 확인요망), 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고
높이:건축과문의), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화
구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억
제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경117959 (11)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제10층 제1003호

건물명: 공항타워팰리스오피스텔

용도: 오피스텔 (주거용)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2016년 02월 22일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 184,000,000원

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

토지지분: 7.37㎡ (약 2.23평)

건물면적 (전용면적): 20.43㎡ (약 6.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치합니다.

주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

지하철 5호선 송정역 및 9호선 공항시장역이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약12미터 내외의 도로와 접합니다.

서측으로는 노폭 약2-3미터의 도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부채권 총액: 928,795,383원

말소기준권리: 박흥식 근저당권 (접수일자: 2016.09.12)

매각으로 소멸되는 권리: 을11(근저당), 을13(근저당), 갑13(가압류), 갑17(임의경매), 갑18(압류) 등

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

3.2. 특이사항 및 특수물건정보

중복사건, 대항력있는 임차인, 공동담보

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자 (사업일자): 2016.07.13

확정일자: 2016.07.13

배당신고일자: 2024.07.26

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 해당 보증금 120,000,000원에 대한 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 가능성이 높으나, 최종 인수 여부는 법원 집행 절차 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 도시지역 내 제1종지구단위계획구역으로, 근린상업시설 및 오피스텔, 공동주택, 학교가 혼재된 복합 상권입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 근린상업시설, 제1종지구단위계획구역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 수평표면구역, 상대보호구역 (강서교육지원청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 필요)

* 가로구역별 건축물 최고 높이 제한 (건축과 문의 필요)

5. 생활정보

5.1. 건물 이용상태

전유부분(1003호)은 오피스텔로 주거용으로 이용 중입니다.

5.2. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 화재탐지설비, 소화전 설비, 주차설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인

김 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 120,000,000원에 대한 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금 합계 0원 명시 사항에 대한 추가 확인 및 법원 공고 필수)

6.2. 중복사건

동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복되어 진행될 수 있으며, 이는 권리관계 및 진행 절차에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 공동담보

공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

공항 관련 시설물 보호 및 관련 법규로 인한 건축 및 이용에 대한 제한이 존재합니다.

6.5. 주변 환경

대공방어협조구역, 수평표면구역 등 항공기 운항 안전과 관련된 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동에 위치한 공항타워팰리스오피스텔로, 더블 역세권(5호선 송정역, 9호선 공항시장역)에 인접하여 교통이 매우 편리합니다. 주변에 학교, 근린생활시설, 공동주택이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 2016년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 오피스텔로서 주거용 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금(120,000,000원) 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 중복사건 및 공동담보라는 점은 권리 분석 시 더욱 신중을 기해야 할 부분입니다. 토지이용계획상 공항 관련 규제 등 제약 사항도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 5호선, 9호선 역세권 입지.

* 안정적인 수요: 주변 주거 및 업무 시설 이용자 대상 오피스텔 임대 수요 예상.

* 양호한 생활 환경: 각종 편의시설 및 학교 인접.

* 신축 건물: 비교적 최신 건축물로 유지보수 용이성 기대.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(20-25㎡)의 오피스텔은 주변 시세로 약 180,000,000원에서 210,000,000원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 184,000,000원입니다.

대항력있는 임차인의 보증금(120,000,000원) 인수 여부에 대한 불확실성이 존재하나, '인수 보증금 합계 0원' 기재를 감안할 때, 낙찰자가 직접 인수하는 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 따라서, 감정가를 기준으로 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

종합적인 시세 및 법원 명세서를 고려하여, 예상 입찰가를 188,000,000원으로 제안합니다.

(참고사항: 본 예상 입찰가는 현재 시점의 시세와 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 경매 진행 시 경쟁 상황, 추가 정보 확인 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 대항력있는 임차인 관련 인수 여부에 대한 최종 법적 판단 및 배당 결과에 따라 최종 매수 비용이 변동될 수 있습니다.)

* 주변 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.