나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117959 [8] 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제9층 제902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치하며, 주위는 공동주택,
오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 공항시장역(9호선) 및 송정역(5호
선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제6층 제603호외 11개호로서
(사용승인일:2016.02.22),
외벽 : 석재타일 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건 1-12 공히, 오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 화재탐지설비, 소화전 설비, 주차설비 및 난방설
비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지이며, 건부지(근린생활시설 및 오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약12미터 내외 및 서측으로 노폭 약2-3미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2 공히,
근린상업시설, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접함),
가축사육제한구역(지역경제과 확인요망), 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고
높이:건축과문의), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화
구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억
제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경117959 (8)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제9층 제902호

도로명주소: 서울특별시 강서구 개화동로29길 14 (방화동)

건물명: 공항타워팰리스오피스텔

동/호수: 제2동 제9층 제902호

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

건물면적: 20.43㎡ (약 6.18평)

1.3. 건물 정보

용도: 오피스텔 (주거용)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2016년 02월 22일

총 층수: 지하 1층 / 지상 10층

1.4. 기타 기본정보

감정가: 184,000,000원 (1억 8천 4백만원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 9호선 공항시장역과 5호선 송정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 중복사건, 대항력 있는 임차인, 공동담보, 선순위 임차권 등의 특이사항이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 박 임차인:

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016년 06월 23일

확정일자: 2016년 06월 27일

대항력: 있음

비고: 2016년 12월 7일 10,000,000원 증액 (총 보증금 110,000,000원)

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 9월 12일 접수된 근저당권 (을8)입니다.

본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정이나, 임차인 박 의 주택임차권(을11)은 대항력이 있어 그 보증금 110,000,000원은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 복합 상권입니다. 주변에 상업 시설 이용이 편리할 것으로 예상되며, 공항시장역 인근의 역세권 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 본건 인근에 방화중학교가 위치해 있습니다.

* 교통: 지하철 9호선 공항시장역, 5호선 송정역 이용이 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 롯데몰, 롯데백화점, 롯데마트 등이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 박 의 보증금 110,000,000원을 낙찰가가 인수해야 하므로, 총 매입 비용에 대한 면밀한 계산이 필수적입니다.

* 중복사건: 관련된 추가적인 법적 절차 및 변동 가능성을 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본 건 외 다른 담보물과 함께 경매가 진행되었을 가능성이 있어, 복잡한 채무 관계를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 110,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한 중복사건, 공동담보 물건이라는 점에서 일반 물건 대비 신중한 접근이 요구됩니다. 다만, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 공항시장역(9호선) 및 송정역(5호선)을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

* 편리한 생활 환경: 주변에 학교, 상업시설, 대형 쇼핑몰 등이 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가와 현재 시세 비교 분석을 통해 투자 가치 판단이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가: 190,000,000원 (1억 9천만원)

시세 분석:

현재 본건과 유사한 규모의 오피스텔 시세는 대략 210,000,000원 (2억 1천만원) 수준으로 파악됩니다.

그러나 본건은 110,000,000원 (1억 1천만원)의 대항력 있는 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 예상 입찰가 190,000,000원과 인수 보증금 110,000,000원을 합산할 경우 총 지출 예상액은 300,000,000원 (3억원)에 달합니다. 이는 현 시세 대비 높은 수준으로, 투자 시 신중한 접근 및 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.