나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117959 [7] 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치하며, 주위는 공동주택,
오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 공항시장역(9호선) 및 송정역(5호
선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제6층 제603호외 11개호로서
(사용승인일:2016.02.22),
외벽 : 석재타일 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건 1-12 공히, 오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 화재탐지설비, 소화전 설비, 주차설비 및 난방설
비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지이며, 건부지(근린생활시설 및 오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약12미터 내외 및 서측으로 노폭 약2-3미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2 공히,
근린상업시설, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접함),
가축사육제한구역(지역경제과 확인요망), 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고
높이:건축과문의), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화
구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억
제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경117959 (7)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제9층 제901호

용도: 오피스텔

1.2. 면적

토지면적: 15.53㎡ (약 4.70평)

토지 지분: 15.53㎡ (약 4.70평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 43.09㎡ (약 13.04평)

건물 지분: 43.09㎡ (약 13.04평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 매각 정보

감정가: 349,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.4. 기타 사항

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

특수 물건 정보: 중복사건, 공동담보

작성일 (물건명세서 참고사항): 2026년 06월 05일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 공항시장역(9호선), 송정역(5호선)이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 10층 건물 중 제2동 제9층 제901호입니다.

사용승인일: 2016년 02월 22일

외벽: 석재타일 등

창호: 샷시창 등

이용 상태: 오피스텔 (주거용)

설비 내역: 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 도시가스, 화재탐지 설비, 소화전 설비, 주차 설비 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 정보

토지 형상 및 이용 상태: 2필지 일단의 부정형 토지이며, 건부지(근린생활시설 및 오피스텔)로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 12미터 내외 및 서측으로 노폭 약 2-3미터의 도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지(2필지)는 근린상업시설, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접함), 가축사육제한구역, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

2.6. 주변 시설 (지도 검색 기반)

본건은 공항시장역과 송정역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 방화중학교 등 교육시설과 다수의 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 편의성이 높습니다. 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항)에 해당하므로 비행 안전 및 소음 관련 사항을 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 05월 26일 접수된 박흥식 근저당권(권리금액: 30,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 16일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 보증금은 없습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 해당 없음)

3.4. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사 에버그린디앤아이 (2015-09-24)

* 소유권 이전: 주식회사 스카이팰리스 (회사합병) (2016-02-29)

* 근저당권: 박흥식 (30,000,000원) (2017-05-26) - 말소기준권리

* 근저당권: 중랑신용협동조합 (255,600,000원) (2021-11-29) - 말소

* 근저당권: 씨에스핀테크대부주식회사 (450,000,000원) (2022-05-25) - 말소

* 가압류: 주식회사 바른자산대부관리 (648,795,383원) (2022-06-22) - 말소 (서울남부지방법원 2022카단202189)

* 임의경매: 주식회사 바른자산대부관리 (360,000,000원) (2024-06-13) - 말소 (서울남부지방법원 2024타경117959)

* 압류: 강서구 (37645) (2024-12-20) - 말소

3.5. 총 채권액

등기부 채권 총액: 1,384,395,383원

4. 상권분석

4.1. 업종 및 유사업종 분포

본건이 위치한 공항타워팰리스 오피스텔 및 주변 지역은 제1종 근린생활시설과 오피스텔, 공동주택이 혼합된 상권입니다. 오피스텔 밀집 지역으로 소형 면적의 주거 및 업무 시설 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 임대/매매 시세 동향

본건과 유사한 면적(전용 43.09㎡)의 오피스텔은 현재 시세 약 3억 2천만 원에서 3억 6천만 원 수준에서 거래되고 있습니다. 월 임대료는 보증금 1,000만 원 기준, 월 100만 원에서 150만 원 선으로 형성되어 있습니다. 감정가 3억 4천 9백만 원은 현재 시세 범위 내에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 공항시장역, 송정역이 있어 대형 마트, 백화점 등 주요 쇼핑 시설 접근이 용이하며, 다수의 근린생활시설이 자리하고 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 남측 인근에 방화중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.3. 의료시설

주변 지역은 상업 및 주거 기능이 발달하여 병원, 의원 등 다양한 의료 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률/권리 관련

* 중복 사건 및 공동 담보로 인한 복잡한 권리 관계가 존재했으나, 본 경매 절차에서 대부분 말소될 것으로 보입니다.

* 공부상 '1개호'이나 현황은 901호와 907호 각 표기된 두 개의 출입문이 있다는 점은 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 상태 관련

* 오피스텔의 실제 이용 상태(주거용)와 공부상 용도(근린생활시설 및 오피스텔)의 차이는 없으나, 내부 마감 상태, 관리 상태 등에 대한 현장 조사가 필요합니다.

* 감정평가서 상 건물 구조 상세(내벽 등) 정보가 일부 누락되었습니다.

6.3. 입지 관련

* '중요시설물보호지구(공항)'에 포함되어 있어 건축물의 높이 제한 등 관련 법규를 재확인해야 합니다.

* 공항 인근으로 비행 소음의 영향 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장점

* 역세권 입지: 공항시장역, 송정역 도보 이용 가능한 더블 역세권입니다.

* 안정적인 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 정리된 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 시 권리 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 생활 환경: 주변에 상업시설, 교육시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

7.2. 잠재력

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

본건 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제9층 제901호는 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 안정적인 임대 수요가 기대됩니다. 등기부상 복잡했던 권리관계는 경매로 인해 대부분 정리될 예정이며, 임차인의 대항력 및 인수해야 할 보증금 또한 없어 권리상 인수는 없습니다. 다만, 공부상과 현황의 일부 차이(출입문 표기) 및 공항 인근 지역 특성을 고려한 면밀한 현장 조사가 선행되어야 합니다. 현재 시세 대비 감정가 수준이 적정하며, 신중한 접근 시 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 349,000,000원입니다. 유사 면적 및 위치의 오피스텔 매매 시세는 약 3억 2천만 원에서 3억 6천만 원 수준으로 조사되었습니다. 임대 수익률을 고려할 때, 월 100만 원 ~ 150만 원 수준의 임대료 형성이 가능합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

권리 인수 부담이 없고, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 3억 3천만 원에서 3억 4천 5백만 원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 투자 목적(실거주, 임대 수익 등) 및 본건에 대한 추가 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 최저 입찰가 대비 경쟁률 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

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