나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117959 [4] 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치하며, 주위는 공동주택,
오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 공항시장역(9호선) 및 송정역(5호
선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제6층 제603호외 11개호로서
(사용승인일:2016.02.22),
외벽 : 석재타일 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건 1-12 공히, 오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 화재탐지설비, 소화전 설비, 주차설비 및 난방설
비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지이며, 건부지(근린생활시설 및 오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약12미터 내외 및 서측으로 노폭 약2-3미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2 공히,
근린상업시설, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접함),
가축사육제한구역(지역경제과 확인요망), 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고
높이:건축과문의), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화
구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억
제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경117959 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 184,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제7층 제703호

용도: 오피스텔 (주거용)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제7층

사용승인일: 2016년 02월 22일

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.43㎡ (약 6.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 공항시장역, 5호선 송정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본 건 건물 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 서측으로 노폭 약 2-3미터의 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 근린상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공항 관련 규제(수평표면구역, 대공방어협조구역) 및 학교환경위생정화구역(강서교육지원청 확인 요망) 등 다수의 용도지역, 지구, 구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리는 2017년 05월 26일 접수된 박흥식 근저당권(30,000,000원)입니다.

경매 절차 진행 시, 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(후순위 근저당, 주택임차권, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다. (개요: 지상권)

등기부채권 총액은 1,058,795,383원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건의 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 확인된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 박

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 07일

확정일자: 2021년 12월 30일

배당신고일자: 2024년 02월 20일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되어 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 분석

본 건이 위치한 지역은 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설이 혼재된 상업지역으로, 김포공항 인근의 입지적 특성을 가집니다. 주변에 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 공항 종사자, 인근 거주민, 유동인구 등을 대상으로 하는 업종의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활 정보

* 편의시설: 인근에 마트, 편의점 등 기본적인 상업시설이 자리하고 있어 생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다.

* 교통: 지하철 5, 9호선 역과 버스 정류장이 인접해 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 교육시설: 방화중학교가 인근에 위치하며, 주변 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 지역 내 병원, 의원 등 기본적인 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 항공기 운항 및 공항 운영과 관련된 공적 규제가 다수 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 10.59억원으로 상당히 높게 설정되어 있어, 경매 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 복수의 사건이 동일한 물건에 대해 진행되거나 공동담보로 묶여 있는 경우, 경매 절차의 복잡성이 증가할 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: '기타참고사항'에 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 등기 외 별도 임대차 관계가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 대상은 아닙니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동의 공항타워팰리스오피스텔 내에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리관계는 명확하여 인수되는 권리는 없어 보이며, 채권 총액이 높으나 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 공항 관련 규제 사항 및 높은 채권 총액, 복합적인 사건 진행 상황 등은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 김포공항 인근으로 공항 종사자 등 특정 직업군의 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 교통: 지하철역과의 접근성이 좋아 출퇴근이 잦은 직장인 수요를 공략하기에 유리합니다.

* 소형 면적: 비교적 작은 면적으로 소액 투자가 가능하며, 1인 가구 및 신혼부부 등의 실수요자 또는 임대 사업용으로 접근하기 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 184,000,000원입니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 현재 매물들의 호가, 임대 시세 등을 종합적으로 파악해야 합니다. 또한, 해당 물건의 유찰 횟수 및 경매 진행 상황, 경쟁률 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 시장 상황을 고려한 일반적인 경매 투자 관점에서, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 일반적인 투자가이드라인이며, 실제 시장 상황, 입찰 참여자들의 경쟁 심리, 물건의 명도 용이성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 184,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근 시 약 128,800,000원(감정가 70%)에서 적극적으로 접근 시 약 147,200,000원(감정가 80%) 사이에서 결정될 수 있습니다.

다만, 본 분석은 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰가를 결정하기 전에 반드시 현장 조사 및 면밀한 시세 분석을 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.