나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117959 [3] 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치하며, 주위는 공동주택,
오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 공항시장역(9호선) 및 송정역(5호
선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제6층 제603호외 11개호로서
(사용승인일:2016.02.22),
외벽 : 석재타일 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건 1-12 공히, 오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 화재탐지설비, 소화전 설비, 주차설비 및 난방설
비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지이며, 건부지(근린생활시설 및 오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약12미터 내외 및 서측으로 노폭 약2-3미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2 공히,
근린상업시설, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접함),
가축사육제한구역(지역경제과 확인요망), 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고
높이:건축과문의), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화
구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억
제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 강서구 방화동 612-242, 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제7층 제702호 (신주소: 서울특별시 강서구 개화동로29길 14)

1.2. 건물정보

오피스텔, 총 10층 건물 중 7층에 위치. 2016년 2월 22일 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물입니다.

1.3. 면적

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

건물 전용면적: 20.43㎡ (약 6.18평)

1.4. 감정가

1억 8천 4백만원

1.5. 경매정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경117959 (3)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장과 함께 지하철 9호선 공항시장역 및 5호선 송정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2017년 5월 26일 접수된 박흥식 근저당권 (을12) 입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

소멸 대상 권리로는 주택임차권(이소민), 근저당권(씨에스핀테크대부), 가압류(주식회사바른자산대부관리), 압류(강서구), 임의경매(주식회사바른자산대부관리) 등이 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이소민)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-31

* 확정일자: 2022-03-18

* 대항력: 없음

명시된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 공항시장역 및 송정역 인근의 상업시설 이용도 편리합니다.

주변에 즉각적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설, 공항시장역 및 송정역 주변 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 남측 인근에 방화중학교가 있으며, 주변으로 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본 물건은 중복사건으로 진행 중이며, 공동담보 물건입니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기하거나 추가적인 이해관계인의 존재 가능성을 내포하므로 주의가 필요합니다.

6.2. 정보 부족으로 인한 잠재적 문제

전반적인 임대 관계에 대한 추가 정보(예: 다른 임차인의 존재 유무, 월세 수령 주체 등)는 미상으로 조사되었습니다. 다만, 명확히 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

6.3. 기타 법적 제한

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다수의 법적 제한이 존재하여 건축 또는 이용 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치하며, 더블 역세권에 준하는 교통망과 주변의 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되며, 명시된 임차인 이 씨는 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 중복 사건 및 공동 담보로 진행되는 점, 복합적인 토지이용계획상 제한 사항 등은 투자 시 추가적인 검토가 필요합니다. 전반적으로는 권리관계가 비교적 명확한 편이나, 해당 지역의 오피스텔 시세 변동 및 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 9호선 공항시장역 및 5호선 송정역 접근성이 우수한 더블 역세권 입지.

* 주변 개발 및 인프라 확충 가능성이 있는 지역.

* 권리관계가 명확하고 인수 부담 있는 임차인이 없음.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자에 적합.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현재 유사 면적(20㎡ 내외)의 오피스텔 시세는 1억 9천만원 ~ 2억 1천만원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 감정가는 1억 8천 4백만원으로, 시세 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

임차인 인수 보증금이 없어 실질적인 인수 부담은 없는 상황입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

중복 사건, 공동 담보 등의 특수성을 고려하고, 권리관계의 명확성을 감안할 때 감정가 대비 80~90% 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 사이를 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.