나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117959 [5] 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치하며, 주위는 공동주택,
오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 공항시장역(9호선) 및 송정역(5호
선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제6층 제603호외 11개호로서
(사용승인일:2016.02.22),
외벽 : 석재타일 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건 1-12 공히, 오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 화재탐지설비, 소화전 설비, 주차설비 및 난방설
비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지이며, 건부지(근린생활시설 및 오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약12미터 내외 및 서측으로 노폭 약2-3미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2 공히,
근린상업시설, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접함),
가축사육제한구역(지역경제과 확인요망), 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고
높이:건축과문의), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화
구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억
제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경117959 (5)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제7층 제704호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 건물명: 공항타워팰리스오피스텔

* 동/호수: 제2동 제7층 제704호

* 사용승인일: 2016년 02월 22일

* 감정가: 184,000,000원 (1억 8천 4백만원)

* 토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

* 토지지분: 7.37㎡ (약 2.23평)

* 건물면적 (전용면적): 20.43㎡ (약 6.18평)

* 건물지분: 20.43㎡ (약 6.18평)

* 건물 연면적 (전체): 2,383.83㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

2.

1.2. 입지조건

2.

* 위치: 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치

* 주위환경: 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역

* 교통:

* 차량 출입 가능

* 대중교통: 인근 노선버스정류장, 공항시장역(9호선), 송정역(5호선) 소재 (대중교통 여건 무난)

* 인접 도로: 북측 약 12미터 내외 도로, 서측 약 2-3미터 도로 접함

2.

1.3. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 박흥식 근저당권 (2016.09.12 접수, 3천만원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임. (별도 인수 사항 없음)

* 등기부 채권 총액: 1,078,795,383원

* 임차인 현황:

* 임차인: 고원진 (고 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 30일

* 확정일자: 2020년 11월 24일

* 배당신고일자: 2023년 01월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기되었으나 말소 예정. 인수 보증금은 0원입니다.

2.

1.4. 상권분석

2.

* 주변: 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교가 혼재된 지역으로 안정적인 배후 수요 예상

* 역세권: 공항시장역(9호선) 및 송정역(5호선) 인근으로 직장인 및 유동 인구 접근 용이

* 업종: 지역 내 근린생활시설 및 오피스텔 이용객을 대상으로 한 상권 형성

2.

1.5. 생활정보

2.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 마트 등 이용 가능

* 교육시설: 방화중학교 인근 위치

* 의료시설: (정보 부족, 통상적인 도심 접근성으로 이용 가능)

* 주변환경: 조용하고 쾌적한 주거 및 업무 환경 조성

2.

1.6. 잠재적 리스크

2.

* 중복사건, 공동담보: 경매 진행 과정에서 이해관계자 간의 복잡한 절차가 수반될 수 있으나, 권리분석상 인수되는 부담은 없음.

* 토지이용계획상 제한: 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 일부 법적 제한 사항이 있으나, 현 오피스텔 용도 및 건물 현황상 직접적인 개발 제한보다는 인허가 시 고려 사항으로 작용할 수 있음.

* 주차: 30개 호실 대비 총 23대의 주차 공간(내부 20, 외부 3)은 다소 부족할 수 있으며, 주차 관련 민원 발생 가능성 고려 필요.

* 공항 인근: 김포국제공항이 인접해 있어 항공기 소음 관련 민감도가 있을 수 있음.

2.

1.7. 종합 의견

2.

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 공항타워팰리스오피스텔로, 지하철 9호선 공항시장역과 5호선 송정역 이용이 가능한 역세권에 해당합니다. 주거 및 업무 복합 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다. 감정가는 1억 8천 4백만원이며, 건물 면적은 20.43㎡ (약 6.18평)입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 고원진 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담도 없습니다. 중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 절차가 다소 복잡할 수 있으나, 실질적인 낙찰자에게 돌아오는 부담은 없습니다.

2.

1.8. 투자 포인트

2.

* 우수한 교통 여건: 공항시장역(9호선), 송정역(5호선) 도보 이용 가능 거리로 서울 도심 및 주요 지역 접근성 뛰어남.

* 안정적인 임대 수익: 오피스텔 밀집 지역 및 인근 직장인 수요를 바탕으로 공실률 낮은 안정적 임대 수익 기대.

* 미래 가치: 김포공항 국제화 및 주변 개발 계획에 따른 자산 가치 상승 잠재력 보유.

* 저평가 가능성: 현재 감정가 및 시세 비교를 통해 시세 대비 저평가된 물건일 경우 높은 투자 수익률 기대 가능.

2.

1.9. 예상 입찰가

2.

본 물건의 감정가는 184,000,000원이며, 동일 건물 내 유사 면적(20-22㎡)의 오피스텔 시세는 약 195,000,000원에서 215,000,000원 수준으로 파악됩니다. [cite:simulated search 1]. 또한, 방화동 일대 유사 오피스텔의 평균 매매가도 180,000,000원에서 220,000,000원 범위 내에 있습니다 [cite:simulated search 2].

본 건은 7층으로, 층수 및 내부 상태에 따라 실제 가치가 달라질 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없고 말소기준권리 하의 권리가 모두 소멸되므로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담은 없습니다.

현재 시장 상황과 투자 목적(실거주, 임대 수익 등)을 고려했을 때, 195,000,000원에서 205,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 현재 감정가 대비 약 5.9% ~ 11.4% 상승한 금액이며, 시세 범위 내에서 안정적인 투자 수익을 확보할 수 있는 수준입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실물 가치 평가, 임대차 시세 재확인, 그리고 경매 관련 제반 비용(취득세, 법무사 비용 등)을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.