나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117959 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치하며, 주위는 공동주택,
오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 공항시장역(9호선) 및 송정역(5호
선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제6층 제603호외 11개호로서
(사용승인일:2016.02.22),
외벽 : 석재타일 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건 1-12 공히, 오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 화재탐지설비, 소화전 설비, 주차설비 및 난방설
비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지이며, 건부지(근린생활시설 및 오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약12미터 내외 및 서측으로 노폭 약2-3미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2 공히,
근린상업시설, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접함),
가축사육제한구역(지역경제과 확인요망), 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고
높이:건축과문의), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화
구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억
제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경117959 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제6층 제603호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제6층 제603호

* 사용승인일: 2016년 02월 22일

1.2. 면적 및 감정가

* 토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적(전용면적): 20.43㎡ (약 6.18평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 감정가: 184,000,000원

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 채권자 및 특이사항

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 대중교통 여건이 양호합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

* 지하철 9호선 공항시장역 및 5호선 송정역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설 및 환경

* 인근에 방화중학교가 위치하고 있습니다.

* 롯데마트 김포공항점, GS더프레시 송정역점 등 생활 편의시설이 도보권 내에 있습니다.

* 김포공항이 가까워 소음 등의 영향은 없을 수 있으나, 항공기 소음 지역일 가능성이 있습니다.

* 주변 지역으로 건설폐기물 처리시설 이전 논의가 있었던 지역이 있으나, 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 박흥식 근저당권 (접수일자: 2016-09-12)

* 등기부채권 총액: 1,058,795,383원

3.2. 말소 예정 권리

* 을10 근저당권 (박흥식) - 말소기준권리

* 을15 주택임차권 (김은혜) - 말소 예정

* 을14 근저당권 (씨에스핀테크대부주식회사) - 말소 예정

* 갑11 가압류 (주식회사바른자산대부관리) - 말소 예정

* 갑15 임의경매 (주식회사바른자산대부관리) - 말소 예정

* 갑16 압류 (강서구(서울특별시)) - 말소 예정

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권개요: -)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김은혜

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-22

* 확정일자: 2022-03-28

* 배당신고일자: 2024-05-10

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자를 받았으나, 배당신고를 하였고 대항력이 없습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

* 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 본건이 위치한 방화동 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 인근에 지하철역(공항시장역, 송정역)과 버스정류장이 있어 유동인구가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 롯데마트, GS더프레시 등 생활 편의시설이 가까워 배후수요가 확보될 수 있습니다.

* 김포공항이 인접해 있어 관련 업종 종사자들의 수요도 기대할 수 있습니다.

* 오피스텔 공급이 다소 있는 지역이나, 역세권 및 편의시설 접근성이 좋은 점은 긍정적입니다.

4.2. 시세 동향

* 감정가 184,000,000원 대비 인근 오피스텔의 실거래가 및 호가를 고려할 때, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 1억 3천만원에서 2억원 내외로 형성되어 있습니다.

* 최근 실거래가 데이터를 보면, 2026년 6월 기준 27.37㎡ 오피스텔이 1억 3,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 건과 유사한 20.43㎡(약 6.18평) 면적의 경우, 시세는 1억 3천만원 ~ 1억 8천만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 내부 상태

* 건물은 철근콘크리트구조의 10층 오피스텔로, 2016년에 사용승인되었습니다.

* 내부 시설로는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 화재탐지설비, 소화전 설비, 주차설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물 외벽은 석재타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창입니다.

5.2. 편의시설

* 본 건은 제6층 제603호로, 내부 이용 상태는 오피스텔(주거용)입니다.

* 승강기, 주차설비 등이 구비되어 있어 주거 및 업무 편의성이 좋습니다.

* 인근에 마트, 병원, 학교 등 생활 필수 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행에 따라 추가적인 변동 가능성이 있습니다.

* 채권 총액이 약 10.6억원으로 감정가 대비 상당히 높은 편입니다.

6.2. 임대차 관계

* 임대관계는 미상이나, 현재 임차인 김은혜 씨가 보증금 1억 3천만원으로 거주 중입니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 명도 진행 시 협조 여부에 따라 명도 기간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 토지는 근린상업시설, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역 등에 해당하여 추가적인 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역(학교환경위생정화구역)에 해당하므로, 인근 학교와의 관계에서 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2016년에 신축된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 주거용 또는 업무용으로 활용 가치가 있습니다. 현재 감정가는 1억 8천 4백만원으로 책정되어 있으나, 유사 면적의 실거래가 및 호가를 고려했을 때 시장 가치는 1억 3천만원에서 1억 8천만원 사이로 추정됩니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 후순위인 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 채권 총액이 높으나 경매 절차상 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점과 임대관계 미상이라는 점은 주의가 필요합니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 이는 일반적인 오피스텔 이용에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 9호선 공항시장역 및 5호선 송정역을 이용할 수 있는 더블 역세권 입지입니다.

* 롯데마트, 김포공항 등 생활 편의시설 및 교통 허브 접근성이 뛰어납니다.

* 2016년 준공 건물로 비교적 신축이며, 주거 및 업무용으로 활용 가능한 오피스텔입니다.

* 임차인의 보증금 미인수 및 대항력 없음으로 명도 리스크가 상대적으로 낮습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 184,000,000원

* 최근 유사 면적 오피스텔 시세: 약 130,000,000원 ~ 180,000,000원

종합적인 분석 결과, 본건의 현재 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다. 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되며, 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상되지만, 채권 총액이 높은 점과 중복 사건인 점을 고려해야 합니다.

현 시세 및 낙찰 가능성을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 156,400,000원 ~ 174,800,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 적절해 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.