나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117959 [2] 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제6층 제605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치하며, 주위는 공동주택,
오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 공항시장역(9호선) 및 송정역(5호
선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제6층 제603호외 11개호로서
(사용승인일:2016.02.22),
외벽 : 석재타일 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건 1-12 공히, 오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 화재탐지설비, 소화전 설비, 주차설비 및 난방설
비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지이며, 건부지(근린생활시설 및 오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약12미터 내외 및 서측으로 노폭 약2-3미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2 공히,
근린상업시설, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접함),
가축사육제한구역(지역경제과 확인요망), 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고
높이:건축과문의), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화
구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억
제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경117959 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제6층 제605호

용도: 오피스텔 (주거용)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제6층 제605호 (사용승인일: 2016.02.22)

주변환경: "방화중학교" 남측에 위치하며, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역임.

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 235,000,000원

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

토지지분: 9.39㎡ (약 2.84평)

건물면적: 26.04㎡ (약 7.88평)

건물지분: 26.04㎡ (약 7.88평)

총 연면적 (참고): 2383.83㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

2.2. 교통망

차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함. 또한 지하철 9호선 공항시장역 및 5호선 송정역이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 근린상업시설, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 도시기타용도지역지구기타(건축물 최고 높이), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당함. 특히 공항 관련 지구단위계획 및 중요시설물보호지구 지정으로 건축물 높이 및 용도에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 부서에 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 권리 총액)

본건 관련 등기부 요약에 따르면, 다양한 근저당, 가압류, 압류, 주택임차권 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정인 것으로 보임. 말소기준권리인 근저당권(을10, 박흥식) 및 후순위 권리들이 매각으로 인해 소멸될 예정임.

등기부채권 총액은 1,148,795,383원이나, 이는 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 아님.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 권*

보증금: 17,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-12-09

확정일자: 2018-10-02

배당신고일자: 2022-12-09

대항력: 없음

권리분석상 임차인의 대항력이 없으므로, 보증금 17,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있음 (단, 지상권 개요는 비어있음).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 방화동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활을 위한 기본적인 상업 시설이 잘 갖추어져 있음.

4.2. 주변 상업시설 및 생활 편의시설

인근에 롯데마트 김포공항점, GS더프레시 송정역점 등 쇼핑 시설이 있으며, 공항시장역 및 송정역을 중심으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있음. 공항 접근성이 용이한 지역적 특성을 가짐.

4.3. 혐오시설 유무

본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조로, 지하 1층, 지상 10층 규모임. 본건은 6층에 위치하며, 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 화재탐지설비, 소화전 설비, 주차설비 및 난방설비 등이 완비되어 있어 주거 및 업무용으로 사용하기에 무리가 없음.

5.2. 건물 내 편의시설

건물 내에는 승강기, 주차설비 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 복수의 채권자 또는 관련 물건과의 이해관계 조율이 필요할 수 있음.

6.2. 임대차 관련 불확실성

임대관계가 불명확한 점은 향후 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수로 고려해야 함. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음.

6.3. 토지이용제한

공항 관련 보호지구 지정, 수평표면구역, 가축사육제한구역 등 여러 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 건축 또는 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동의 오피스텔로, 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 2016년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 주거용으로 사용하기에 적합한 구조와 설비를 갖추고 있습니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가(235,000,000원) 대비 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가(약 135,000,000원 ~ 150,000,000원)가 현저히 낮은 점은 중요한 고려 사항입니다. 또한, 공항 관련 지구단위계획 등 토지 이용 제한 사항을 확인해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성 (지하철 5, 9호선 인접)

* 생활 편의시설 인접 (롯데마트, 편의점 등)

* 비교적 신축 건물 (2016년 준공)

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이 예상

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 235,000,000원이나, 최근 실거래가 자료에 따르면 유사 면적(27㎡)의 오피스텔 시세는 약 135,000,000원에서 150,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본건은 26.04㎡(약 7.88평)의 전용면적을 가지고 있어, 이러한 시장 시세를 반영할 때 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 감정가보다 현저히 낮은 수준이며, 낙찰 후 명도 비용, 취득세, 중개 수수료 등을 고려한 최종 투자 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.