나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12734 [2] 서울특별시 금천구 가산동 459-14 현대테라타워가산디케이 제6층 제608호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울디지털 운동장" 동측에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 및 지하철 7호선 '가산디지털단지역' 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 20층 건물내 제6층 제607호, 제608호(2개호)로서, (사용승인 : 2023.06.30.) - 외벽 : 판넬붙임 및 강화유리 마감 등, - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호1, 기호2 공히 '산업시설(공장)(상호명 : (주)유니코넥션)'으로 이용중으로 목측됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 목측됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서 "산업시설(공장) 및 지원시설(근린생활시설)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현장조사시 기호2(608호)는 인테리어 등으로 인해 복도에서 직접 출입할 수 없는 것으로 보이며, 기호1(607호)를 통해 진입하는것으로 목측됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12734 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-14 현대테라타워가산디케이 제6층 제608호

건물명: 현대테라타워가산DK

용도: 공장 (산업시설)

감정가: 853,000,000원

토지면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

건물면적: 98.90㎡ (약 29.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 20층 건물 내 제6층 제608호

사용승인일: 2023년 06월 30일

총 호수: 479호 (전체 건물 기준)

공부상 차이: 없음

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울디지털 운동장" 동측에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 및 7호선 '가산디지털단지역'과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 본건 건물 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호함.

토지: 본건 토지는 인접 토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서 산업시설(공장) 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 09월 11일 접수된 농협은행주식회사의 근저당 1,536,000,000원이 말소기준권리가 되며, 본 경매절차를 통해 말소될 예정임.

채권총액: 등기부 채권총액은 총 1,632,000,000원임.

인수되는 권리: 본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 인수되는 권리는 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상이며, 현재 해당 호실은 (주)유니코넥션 상호로 이용 중인 것으로 파악됨.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

가산디지털단지 내 핵심 입지: 대규모 산업단지 내에 위치하여 관련 산업체와의 시너지 효과 기대.

주변 시설: 다수의 지식산업센터, 아파트형 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집하여 유동인구 및 비즈니스 활동이 활발한 지역임.

주요 이용업종: 본 건은 산업시설(공장)로 이용 중이며, 해당 지역은 IT, 제조업, 물류, 서비스업 등 다양한 업종이 분포함.

1.4. 생활정보

교통 편의성: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 광역 교통망 접근성도 우수함.

주변 편의시설: 근린생활시설 및 상업시설이 풍부하여 직장인들의 편의를 제공함.

건축물 상태: 2023년 6월 사용승인된 신축급 건물로, 내부 시설 및 설비가 현대적이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨. 철근콘크리트 구조로 안정성이 높으며, 최신 건축 기준(에너지 효율 1++, 내진 설계 VII-0.169g)을 충족함. 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비가 설치되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

호실 내부 출입 문제: 현장 조사 결과, 608호는 인테리어 등으로 인해 복도에서 직접 출입이 불가하며, 607호를 통해 진입해야 하는 것으로 파악됨. 이는 향후 내부 사용 및 재임대 시 제약 요인이 될 수 있음.

도시계획상 제한사항: 본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획상 제한사항에 묶여 있음. 이는 향후 건축 행위나 용도 변경 시 복잡한 절차와 규제를 수반할 수 있음.

매각으로 소멸되지 않는 권리 가능성: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '토지(을구 순위 107번) 별도등기 있음'이라는 언급이 있습니다. 이 권리의 구체적인 내용과 낙찰자에게 미치는 영향은 추가적인 등기사항 증명서 확인이 필요하며, 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

혐오시설 여부: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 확인하기 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지 내 신축급 지식산업센터의 공장으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높음.

등기부상 권리 관계가 모두 말소될 예정이라 낙찰자가 인수할 부담이 없는 상태임.

다만, 내부 출입 경로의 불편함, 도시계획상 다수의 제한사항, 그리고 명확하지 않은 별도 등기 가능성은 투자 결정 전 반드시 추가적인 현장 조사 및 법규 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

역세권 대규모 산업단지 내 희소성 있는 신축급 지식산업센터 물건.

모든 권리관계가 말소되어 인수 부담이 없는 안전한 권리 상태.

가산디지털단지의 지속적인 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 853,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 낙찰가는 감정가격을 기준으로 시장 상황, 본건의 개별적 가치, 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건 시세 조사, 임대 수익률 분석, 명도 비용 및 예상 수리비 등을 포함한 상세한 수익성 분석이 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.