나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20266 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 7-5 동인노블리앙 2층 206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '신세계백화점 마산점' 북서측 인근에 위치하는 동인노블리앙 제2층 제206호로서 주변은 근린생활시설, 아파트등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상11층건 중 2층 206호로서, 외벽 : 화강석붙임 등 마감 . 창호 : 섀시창 구조 임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급·배수 설비, 위생설비, 소화전 및 화재경보 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히, 본건 대지권의 목적인 토지는 사다리 평지로서 '오피스텔' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

공히, 본건 북서측으로 노폭 약4m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 대지권의 목적인 토지 1,2:일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018 -11-30)(마산야구장주변 중점경관관리구역) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:본건은 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부구조와 현황을 확인하지 못하였는 바, 귀 제시목록에 따라 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가하였으니, 경매진행시 유의 바람.

물건 비고

- 감정평가를 위한 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부 구조와 현황 확인이 곤란하였으므로 입찰시 대상 물건의 내부 이용 상황 및 관리상태 등에 대하여 확인 요함
- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 마산지원 2026타경20266호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 7-5 동인노블리앙 2층 206호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 60,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 8.61㎡ (약 2.60평)이며, 건물 면적은 36.93㎡ (약 11.17평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 서OO입니다.

주요 특징으로는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

주의사항으로는 감정평가를 위한 현장 조사 시 거주인 부재 및 폐문으로 내부 구조와 현황 확인이 곤란하여 입찰 시 대상 물건의 내부 이용 상황 및 관리 상태 등을 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 점입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '신세계백화점 마산점' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입은 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 집합건물로, 등기부등본상 여러 권리가 설정되어 있습니다.

말소기준권리는 2025년 12월 8일 접수된 경남신용보증재단의 가압류(갑7)이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

소유권 변동 이력이 있으며, 2004년 4월 23일 보고개발주식회사의 소유권보존 등기 후, 2004년 12월 27일 김경순에게 소유권이 이전되었습니다.

주요 권리로는 2023년 8월 21일 접수된 서지수 명의의 주택임차권(을11)이 있으며, 보증금 60,000,000원에 대항력이 있습니다. 이 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 명시적인 주의사항이 있습니다.

현재 진행 중인 강제경매(갑8)는 2026년 6월 19일 접수되었으며, 채권자는 임차인인 서지수입니다. 권리금액은 60,000,000원입니다.

등기부상 채권 총액은 72,127,086원입니다.

권리분석상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 명시된 '매수인이 잔액을 인수할 수 있다'는 점을 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 산호동 일대는 신세계백화점 마산점 등 상업 시설과 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 발달하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 이는 향후 임대 수익 측면에서도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

주변 지역은 도시화가 진행되어 상업 및 주거 활동이 활발한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 11층 규모이며, 본건은 그중 2층 206호입니다.

내부에는 급배수, 위생, 소화, 화재경보, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 제1종근린생활시설로도 이용 가능합니다.

북서측으로 노폭 약 4m의 도로와 접하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 관련 사항입니다. 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 현재 경매를 신청한 채권자이기도 합니다.

임차인의 보증금 60,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 물건명세서의 고지 내용을 최우선으로 고려해야 합니다.

또한, 감정평가 시 현장 조사가 곤란했던 점은 내부 상태, 관리 상태, 누수 등 하자에 대한 면밀한 확인이 필요함을 시사합니다. 입찰 전 내부 확인이 가능한지 여부를 반드시 파악해야 합니다.

주변에 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 없으나, 일반적인 상업 및 주거 지역임을 고려할 때 특별한 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 창원시 마산합포구의 주요 상업 시설인 신세계백화점 인근에 위치한 오피스텔로서, 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물 자체의 구조 및 편의 시설도 기본적인 수준을 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 현재 경매를 신청한 채권자라는 점, 그리고 보증금 전액 변제 시 매수인의 인수 부담이 발생할 수 있다는 점은 입찰 전 반드시 숙지해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

입찰 시에는 이러한 권리 관계와 잠재적 인수 보증금 부담 가능성을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 신세계백화점 마산점 인근의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 건물: 철근콘크리트 구조의 지상 11층 건물로, 기본적인 설비 및 관리가 이루어지고 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 상권 활성화에 따라 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 종합적으로 분석해 볼 때, 본건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔 매매 가격은 2024년 1월 55,000,000원에서 2026년 4월 60,000,000원(36.08㎡, 4층) 수준에서 형성되었습니다. 또한, 2023년 12월에는 68,000,000원(40.18㎡, 7층)에 거래된 사례도 있습니다.

감정평가액은 60,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 수준과 부합합니다.

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매 신청 채권자가 임차인인 서지수(보증금 60,000,000원)라는 점을 고려할 때, 통상적으로는 임차인의 보증금이 배당에서 우선 변제될 가능성이 높습니다. 이에 따라 매수인이 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 예상되나, 법률 전문가와 최종 확인이 필요합니다.

이를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 60,000,000원을 기준으로 하되, 유사 면적의 최저 실거래가(55,000,000원)와 최고 실거래가(68,000,000원) 범위를 고려하여 58,000,000원 ~ 64,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권고합니다. 특히, 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인한 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.