나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10860 [1] 경상남도 김해시 지내동 75 21세기동원아파트 301동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2026.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 지내동 소재"활천중학교"남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트경사슬라브 12층 건물 내 제2층 제205호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수.위생설비, 난방설비, E/V설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 완경사지대내 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 서측으로 노폭 약 8m내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2026-05-19)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기타 : 1) 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근 유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 김해시 지내동 소재 "활천중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본 건은 서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(2026-05-19, 모든 축종 제한 지역) 및 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

창원지방법원 2026타경10860 (1) 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 2026년 06월 17일 접수된 강제경매(채권자: 정현정)입니다. 등기부상 채권 총액은 133,235,177원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정현정

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 07월 31일

* 확정일자: 2015년 07월 20일

* 배당신고일자: 2025년 06월 09일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 및 특이사항

본 건은 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다. 등기부상 을구 11번 주택임차권(채권자: 정현정, 금액: 1원)은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됩니다. 물건명세서에 따르면, 임대차보증금 130,000,000원에 대한 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내 아파트 단지로, 주위에 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 인근 "활천중학교"를 중심으로 한 지역 커뮤니티를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. "활천중학교"가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 및 주차

단지 주변으로 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량의 출입 또한 용이합니다. 총 주차대수는 174대로, 지하 자동주차 152대, 지상 자동주차 23대를 포함합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 매수인에게 인수되는 130,000,000원의 임차보증금입니다. 이는 '을구 11번 주택임차권'이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 승계되기 때문입니다.

* 부동산 취득 비용 증가: 인수되는 보증금액(130,000,000원)이 감정가(105,000,000원) 및 최근 시세(약 105,000,000원)보다 높아, 낙찰가율과 무관하게 총 취득 비용이 부동산의 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

* 현장 조사 한계: 감정평가 당시 이해관계자 부재로 내부 확인이 곤란하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 비행안전제2구역에 해당되어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상의 하자를 안고 있습니다. 인수되는 보증금액이 감정가 및 최근 시세보다 높아, 정상적인 입찰로는 실익을 얻기 어려운 구조입니다. 따라서 투자 시 매우 신중한 접근과 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

본 건은 권리분석상 매수인이 부담해야 할 임차보증금이 시세보다 높아 투자 매력도가 낮습니다. 만약 법원 배당 과정에서 임차보증금의 상당 부분이 변제되어 인수 부담이 줄어드는 극히 예외적인 상황이 발생하거나, 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 온다면 검토해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 105,000,000원

최근 매매가: 105,000,000원 ~ 105,500,000원

인수 보증금: 130,000,000원

본 물건은 매수인이 130,000,000원의 임차보증금을 인수해야 하므로, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 취득 비용이 부동산의 시장 가치를 초과하게 됩니다. 시장 가격(약 105,000,000원)에서 인수 보증금(130,000,000원)을 차감하면 마이너스(-) 금액이 되므로, 경제적 관점에서 합리적인 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

권장 예상 입찰가: 0원 (또는 유찰 가능성 높음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.