나이스옥션 법원경매 부천 2026타경226 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 10층 1041호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2026.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '양촌역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 지하철 김포골드라인 '양촌역' 이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 건물 내 제10층 제1041호 외 3개호로서, 외 벽 : 복합판넬, 석재붙임 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

집합건축물대장상 일련번호(1~4): 공장(지식산업센터) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-6871-7번지 도시지역,준주거지역(2014-11-27),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),소로2류(폭8m~10m)(2014-11-27)(저촉),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2026-06-04)(모든축종제한(2026.6.4.))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), -6871-8번지 도시지역,준주거지역(2014-11-27),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2026-06-04)(모든축종제한(2026.6.4.))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), -6871-9번지 도시지역,준주거지역(2014-11-27),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2026-06-04)(모든축종제한(2026.6.4.))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2019-07-26)(철도과)<철도안전법>,택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 부천지원의 2026타경226 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경기도 김포시 구래동 6871-7번지 디원시티 지식산업센터 10층 1041호이며, 해당 물건의 용도는 지식산업센터입니다.

감정평가액은 234,000,000원이며, 토지면적은 14.28㎡(약 4.32평)이고 건물면적은 57.12㎡(약 17.28평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 우OOO입니다.

건축물대장상 본건이 속한 디원시티 지식산업센터는 철근콘크리트 구조이며, 해당 건물은 지하 4층, 지상 10층 규모입니다.

본건은 해당 건물 10층에 위치한 1041호입니다.

전유부분 면적은 57.12㎡(약 17.28평)이며, 토지지분은 14.28㎡(약 4.32평)입니다.

건축물 연면적은 64,284.17㎡(약 19,448.76평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 지하철 김포골드라인 '양촌역' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 오피스텔, 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측 약 20미터, 북측 약 8미터, 남측 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 해당하며, 중로1류(폭 20~25m) 및 소로2류(폭 8~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한 성장관리권역 및 택지개발지구(김포신도시택지개발)에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 2월 23일 접수된 우리은행 근저당권(채권액 768,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 768,000,000원입니다.

본건의 임차인은 주식회사제이비애드와 최현준으로, 보증금 12,000,000원, 차임 1,500,000원에 2024년 11월 13일 전입(사업일자)하였습니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

이 외 등기부상의 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정이므로, 권리 인수 문제는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 김포시 구래동 일대는 김포한강신도시의 핵심 지역 중 하나로, 택지개발을 통해 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달하고 있는 신흥 상권입니다.

오피스텔과 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 유동인구가 꾸준히 형성되어 있으며, 주변의 다양한 산업체 및 지원시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

특히 본건은 지하철 김포골드라인 '양촌역' 인접 역세권에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 이는 상업 시설로서의 배후 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

주변 지역을 조사한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 상업 기능이 조화롭게 발달하고 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통 면에서는 지하철 김포골드라인 '양촌역'을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 이를 통해 김포 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변 근린생활시설과 오피스텔 단지 내 상가들을 통해 일상생활에 필요한 각종 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 용이합니다.

본건이 속한 김포한강신도시는 계획도시로서 전반적인 도시 기반 시설 및 생활 환경이 잘 정비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지식산업센터의 특성상 경기에 민감하며, 지역 내 유사 건물 공급량 및 공실률 변동에 따라 공실 발생 위험이 존재할 수 있습니다.

임대 시장 상황 변화에 따라 임대료 수준이 변동될 가능성이 있습니다.

다만, 권리 분석상 인수할 만한 위험 요소는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내 양촌역 역세권에 위치한 디원시티 지식산업센터 내 유닛으로, 뛰어난 교통 환경과 주변 개발 호재를 바탕으로 미래 가치 상승이 기대되는 투자처입니다.

등기부상 권리 관계가 매우 깨끗하며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 절차에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

따라서 안정적인 권리 분석과 함께, 잠재력 있는 상권 내에서의 입지적 장점을 고려할 때, 사업 운영 또는 임대 수익형 부동산으로 투자를 고려해 볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 김포골드라인 '양촌역' 초역세권의 탁월한 입지

* 김포한강신도시의 지속적인 개발과 함께하는 성장 잠재력

* 지식산업센터로서 사업체 운영 및 임대 수익 창출에 용이

* 말소되는 권리만 존재하여 명확하고 안전한 권리 분석

* 주변 상업 및 주거 시설과의 연계를 통한 시너지 효과 기대

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건은 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않아, 인수되는 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 감정평가액, 법원 경매 시세, 현장 조사 결과, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 자료에서는 객관적인 예상 입찰가를 산정할 수 있는 추가 시장 정보가 제공되지 않았으므로, 입찰 시에는 별도의 시세 조사 및 전문가의 자문을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.