나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31421 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 4-30 다원빌리지 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2026.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '부천여월초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사스라브)지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 및 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임. 사용승인 : 2012.10.10

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

여월동 4-30 :제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경31421 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 4-30 다원빌리지 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 168,000,000원

토지면적: 27.28㎡ (약 8.25평)

토지지분: 27.28㎡ (약 8.25평)

건물면적: 41.74㎡ (약 12.63평)

건물지분: 41.74㎡ (약 12.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역 (허가기간 만료)

주의사항:

특수물건정보:

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 위치하며, 북측 인근에 부천여월초등학교가 소재하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

등기부 현황:

* 을3 근저당 (천호새마을금고, 145,600,000원): 말소기준권리입니다.

* 갑1 소유권보존 (박은선)

* 갑2 소유권이전 (엄태섭)

* 갑7 압류 (국민건강보험공단)

* 갑8 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 10,242,512원)

* 갑9 압류 (금천세무서장)

* 갑10 압류 (부천시)

* 갑13 임의경매개시결정 (천호, 85,793,600원)

위 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액: 155,842,512원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

보증금액이 미상임에도 불구하고, 임차인이 존재할 경우 인수 여부에 대한 확인이 필요하며, 이로 인한 권리 변동 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 여월동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집된 주거 지역으로, 일부 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 북측 인근에 부천여월초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 해결 가능합니다.

(참고: 주변 혐오시설 확인 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 과거 토지거래허가구역으로 지정된 바 있으나, 허가 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25)이 이미 만료되었습니다. 향후 재지정 여부에 따라 달라질 수 있으나, 현재 시점에서는 해당 허가 절차가 요구되지 않습니다.

주소 불일치: 공부상 주소는 '여월동 4-30'이나 현황은 '삼작로317번길 15'로 표기되어 있으며, 건물 외벽에는 '여월동 4-30'으로 표기되어 있습니다. 이는 현장 확인 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

임대관계 미상: 임차인 현황 상 인수할 보증금이 없다고 표시되어 있으나, 임대 관계가 정확히 파악되지 않아 예상치 못한 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 여월동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지 조건과 양호한 건물 상태를 갖추고 있습니다. 감정가는 168,000,000원으로 책정되었으며, 최근 실거래가 정보를 고려할 때 시장 가치가 이를 상회할 가능성이 있습니다. 토지거래허가구역 지정 기간 만료는 긍정적인 요소이나, 주소 불일치 및 임대관계 미상 등의 확인이 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 낮은 감정가: 주변 유사 물건의 최근 매매가가 186,000,000원 수준임을 감안할 때, 감정가 168,000,000원은 상대적으로 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

재개발/개발 가능성: 여월동 일대는 노후 주택 밀집 지역으로, 향후 지역 개발 또는 재건축/재개발 사업 추진 시 시세 상승 여력이 있습니다.

양호한 건물 상태 및 연식: 2012년 준공된 건물로, 비교적 최신 건물에 속하며 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 168,000,000원

주변 시세 분석:

* 에스디위너스빌 (2014년식, 40.66㎡, 4층): 186,000,000원 (2025.12월)

* 세븐캐슬 (2020년식, 52.2㎡, 3층): 270,000,000원 (2025.12월) - 면적 및 연식 차이 큼

* 아남파크타운 (1994년식, 41.91㎡, 3층): 96,000,000원 (2026.07월) - 연식 차이 큼

종합 분석: 본건은 건물 면적 및 층수, 준공 연식이 유사한 '에스디위너스빌'의 최근 매매가(186,000,000원)를 기준으로 시세를 판단하는 것이 합리적입니다. 본건의 감정가 168,000,000원은 주변 시세 대비 약 10% 가량 낮은 수준으로, 적정 수준의 수익률 확보가 가능할 것으로 예상됩니다. 총 채권액 155,842,512원을 고려하여, 유찰 가능성을 낮추고 낙찰 확률을 높이기 위해서는 감정가 이상으로 입찰가를 고려해야 할 수도 있습니다.

예상 입찰가: 155,000,000원 ~ 165,000,000원

본 입찰가는 주변 시세, 감정가, 채권 총액 등을 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 경쟁 입찰 상황 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.