나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31182 [1] 경기도 김포시 사우동 1309-10 울루물루타운하우스 502동 2층 202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2026.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "김포여자중학교" 남서측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(김포골드라인 '사우역') 등의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 4층 건물내 2층 202호로서, 외벽: 스톤스프레이,치장타일 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 삼각형 토지로서, 공동주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약6m 정도의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

사우동 1309-10: 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 가축사육제 한구역(2026-06-04)(모든 축종 제한(2026. 6. 4.))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항 시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(방공기지 : 1km)(2026-01-29)(협의지역, 공군 제8542부대) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함) )<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보 존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하 수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 사우동 1311: 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) 가축사육제 한구역(2026-06-04)(모든 축종 제한(2026. 6. 4.))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항 시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 15m)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에 관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.2 5.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경31182 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 1309-10 울루물루타운하우스 502동 2층 202호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 단지형다세대주택)

감정가: 229,000,000원

토지면적: 53.28㎡ (약 16.12평)

건물면적: 51.87㎡ (약 15.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건축물 층수: 4층 건물 중 2층 202호

준공연도: 2018년 (사용승인일 2018-09-07 기준)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "김포여자중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임 [cite: user_provided_data].

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(김포골드라인 '사우역') 등 대중교통시설이 소재함 [cite: user_provided_data].

도로상태: 북측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로와 연결됨 [cite: user_provided_data].

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제1종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공항시설법상 장애물/진입표면구역, 상대보호구역(김포여자중학교, 김포고등학교), 군사기지 및 군사시설 보호법상 제한보호구역, 재정비촉진지구, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음 [cite: user_provided_data].

3. 권리분석

말소기준권리: 서울중앙지방법원의 가압류 결정 (2023카단806796, 예스자산대부, 2023-03-13 접수) [cite: user_provided_data].

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (권리자: 최보성, 권리금액: 187,000,000원, 전입일자: 2022-07-08, 확정일자: 2022-05-31) [cite: user_provided_data]. 본 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함 [cite: user_provided_data].

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑3 가압류 (예스자산대부)

* 갑4 압류 (국민건강보험공단)

* 갑5 압류 (김포시)

* 갑6 가압류 (한화생명보험)

* 갑7 강제경매 (임수현)

* 이 외 갑구의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임 [cite: user_provided_data].

임차인 현황:

* 임차인: 최보성

보증금: 187,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-08

확정일자: 2022-05-31

배당신고일자: 2024-07-10

대항력: 있음

비고: 말소기준권리보다 선순위임차권으로, 매각으로 소멸되지 않고 인수됨 [cite: user_provided_data].

* 임차인: 임OO

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-08

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으며, 대항력이 있어 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요함 [cite: user_provided_data].

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 소재한 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 주거 지역임 [cite: user_provided_data]. 김포 골드라인 사우역 역세권에 위치하여 교통 이용이 편리하고 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호함.

시세 분석:

* 감정가는 229,000,000원임.

* 최근 매매 사례 중 본건과 유사한 면적(전용 53.22㎡)의 2016년 준공된 "에비뉴A동B동"이 2026년 7월 15일에 180,000,000원에 거래된 사례가 있음 [cite: user_provided_data]. 본건은 2018년 준공으로 연식은 약간 더 신축임.

* 다른 유사 사례들의 거래 금액(1,100만원, 4,500만원)은 면적 및 준공 연도를 고려할 때 특이 거래로 판단됨.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 또한 본건과 직접적인 비교가 어려운 부분이 있으나, 전반적인 지역 시세는 180,000,000원 ~ 230,000,000원 사이로 형성될 가능성이 있음.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요가 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

교육환경: 김포여자중학교, 김포고등학교가 인접해 있으며, 해당 학교들의 상대보호구역으로 지정되어 있음 [cite: user_provided_data].

교통망: 김포 골드라인 사우역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 사우역 인근 상업 지역의 편의시설 접근성도 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수 부담: 최보성 임차인의 보증금 187,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 금액임 [cite: user_provided_data]. 이는 낙찰가와 별도로 추가적으로 부담해야 하는 금액이므로, 총 매수 비용이 시세 대비 높은 수준이 될 수 있음.

* 토지이용계획상 복합적 제한: 고도지구, 공항시설법상 구역(장애물, 진입표면, 제한보호구역), 역사문화환경보존지역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 제한구역 등으로 인해 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 부동산 이용에 상당한 제약이 있을 수 있음 [cite: user_provided_data].

* 재정비촉진지구 지정: 김포 재정비촉진지구에 속해 있어 장기적인 개발 가능성이 있으나, 이는 해당 지역 전체에 대한 개발 계획이며, 현재 매각 물건 자체의 가치 상승으로 바로 이어지지 않을 수 있으며, 관련 규제 변동 가능성도 존재함 [cite: user_provided_data].

* 특이 임차인 현황: 임OO 임차인의 경우 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수 여부에 대한 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함하며, 해당 임차인의 권리 관계 및 실제 인수 여부는 반드시 사전에 면밀히 조사해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 골드라인 사우역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지적인 장점을 가지고 있습니다. 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 주변 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성도 양호합니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 1억 8,700만원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다 [cite: user_provided_data]. 유사한 면적과 연식의 매매 사례가 1억 8,000만원 수준인 점을 감안하면, 총 매수 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

또한, 다양한 토지이용계획상의 제한 사항 및 군사보호구역 지정 등은 향후 재산권 행사에 불리하게 작용할 수 있는 요소입니다.

재정비촉진지구에 속해 있다는 점은 장기적인 잠재력으로 볼 수 있으나, 현재로서 투자 수익성을 확보하기 위해서는 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포 골드라인 사우역 인근으로 교통 편의성이 높아 꾸준한 임대 수요 기대.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 재정비촉진지구: 장기적 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리관계 분석을 통한 시세차익 가능성: 높은 인수 보증금으로 인해 낙찰가를 시세 대비 현저히 낮게 책정할 경우, 총 지출액을 시장 가치 이하로 맞춰 투자 수익을 실현할 기회 (매우 높은 위험 수반).

9. 예상 입찰가

본 건은 매수인이 187,000,000원의 임차보증금을 인수해야 하는 부담이 매우 큰 물건입니다 [cite: user_provided_data].

현재 유사한 면적 및 연식의 거래 사례가 약 180,000,000원 수준인 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 최대 220,000,000원 ~ 230,000,000원(감정가) 내외로 추정할 수 있습니다.

하지만, 매수인이 실제로 부담해야 할 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

만약 시장 가치를 220,000,000원으로 가정하고 10%의 수익률을 확보하기 위해 총 지출액을 198,000,000원으로 설정한다면, 입찰가는 다음과 같이 계산됩니다.

입찰가 = 목표 총 지출액 - 인수 보증금

입찰가 = 198,000,000원 - 187,000,000원 = 11,000,000원

이는 매우 낮은 입찰가이며, 실제 낙찰가는 해당 물건의 선순위 권리 관계, 공실 위험, 재정비 사업 진행 상황, 입찰 참여자들의 판단 등에 따라 결정될 것입니다.

권리분석상 인수 보증금이 상당하므로, 낙찰을 받더라도 인수 보증금 전액을 변제받지 못하는 임차인의 손실분만큼 매수인이 추가 부담하게 될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 이러한 위험 요인을 감안하여 보수적으로 접근해야 하며, 실질적으로 매수인이 부담할 총 비용이 시장 가치를 명확히 하회하는 수준에서 결정되어야 합니다.

현 시세 및 높은 인수 부담을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 10,000,000원 ~ 30,000,000원 으로 매우 낮게 형성될 것으로 보입니다. 이는 해당 입찰가로 낙찰받더라도 총 지출이 감정가(229,000,000원)를 초과할 가능성이 높다는 점을 시사합니다.

입찰 전, 임차인 최보성 씨의 배당 현황 및 실제 인수될 보증금 액수를 반드시 최종 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.