나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504900 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2026.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북측 인근하여 위치하며, 주위는 인천시와 부천의 경계부분으로 서측은 아파트 단지와 다세대주택 등이 혼재된 주거지대로 이루어져있고 남동측은 소규모 공장이 다수 소재하며, 북측으로는 인천아시안게임 계양 경기장이 소재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 21층 건물 내 2층 일부로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등, 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '아파트' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등 제반 편의설비 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 형태의 토지로 인접지와 등고평탄하며, 아파트(계양효성해링턴플레이스) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 서측으로 폭 약 25미터 정도의 도로에 접하고 있으며, 동측으로 폭 약 17미터 정도의 진입도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축 사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 (원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경504900 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 247,000,000원

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

토지지분: 21.3605㎡ (약 6.46평)

건물면적: 39.88㎡ (약 12.06평) - 이는 전용면적 기준이며, 공급면적은 별도 확인이 필요합니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재개발구역, HUG 인수조건 변경

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 재개발구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

대상물건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 인천시와 부천시의 경계 부분에 해당하며, 서측으로는 아파트 단지와 다세대주택이 혼재된 주거지역을 이루고 있습니다.

남동측에는 소규모 공장들이 다수 소재하고 있으며, 북측으로는 인천아시안게임 계양 경기장이 위치합니다.

차량의 접근성이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 서측으로는 약 25미터 폭의 도로에 접하고 있으며, 동측으로는 약 17미터 폭의 진입도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-09-16

확정일자: 2021-08-27

배당신고일자: 2025-06-20

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건은 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

* 말소기준권리: 2024-09-30 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑4) 입니다.

* 등기부 요약

소유권보존 (서운구역주택재개발정비사업조합)

주택도시보증공사의 가압류 (말소기준권리)

주식회사제이엔에이코퍼레이션외 2명의 가압류 (말소)

이홍기 씨의 주택임차권 (말소)

계양세무서장의 압류 (말소)

주택도시보증공사의 강제경매 (말소, 본 건)

계양효성해링턴플레이스의 가압류 (말소)

위 등기사항들에 따르면, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 을구 1번 주택임차권 역시 말소 예정으로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 10,400,257,555원

4. 상권분석

해당 물건은 주거지역과 소규모 공장이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 서운고등학교와 인천아시안게임 계양 경기장이 있어 관련 시설 이용이 가능합니다.

상업시설에 대한 자세한 정보는 부족하나, 지역 내 주거단지를 기반으로 한 기본적인 생활 상권은 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 총 21층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화 설비 등 아파트로서 갖추어야 할 기본 편의 설비가 완비되어 있습니다.

창호는 PVC새시로 마감되었습니다.

주변에 학교 및 체육시설이 있어 교육 및 여가 활동에 대한 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재개발구역: 해당 물건은 재개발구역에 포함되어 있어, 향후 사업 진행에 따른 변동 가능성이 있습니다. 사업 지연 또는 계획 변경 등으로 인한 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 사항이 존재하여, 경매 절차 또는 매각 후 권리 관계 인수 시 HUG 측의 특정 조건이 적용될 수 있으므로 상세 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획: 물건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발)에 해당합니다. 또한, 과거 토지거래계약허가구역으로 지정된 이력이 있으나, (2025.8.26.~2026.8.25.) 기간이 만료되어 현재는 해당되지 않습니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계가 이해관계인의 비협조로 미상으로 기재되어 있으나, 특정 임차인(이홍기)의 정보가 제공되었고 대항력이 없습니다. 다만, 추가적인 미등재 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구의 재개발 예정 구역 내 아파트로, 현재 감정가는 2억 4천7백만원입니다.

구조적, 설비적인 측면에서는 일반적인 아파트로서의 기능을 충분히 갖추고 있으며, 교통 및 주변 생활 환경도 무난한 편입니다.

권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 보여 낙찰자가 부담해야 할 법적 권리 리스크는 낮다고 판단됩니다.

다만, 재개발 구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경 사항은 향후 사업 진행 및 절차에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 사업 추진 시 잠재적 가치 상승: 재개발구역 지정은 장기적인 관점에서 시세 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 현재 파악된 등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정으로, 명확한 권리 인수가 가능합니다.

* HUG 관련 절차 검토: HUG가 채권자이자 관련된 주체이므로, HUG와의 협의를 통해 명확한 인수 조건을 파악하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 247,000,000원을 기준으로 하되, 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 재개발 사업의 진행 현황 및 HUG 인수조건 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 또는 그 이하에서 시장 상황에 맞춰 신중하게 산정하는 것이 바람직합니다.

일반적으로, 보수적인 접근을 위해서는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 일반적인 가이드라인일 뿐이며, 정확한 시장 조사와 현장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

최종 입찰가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 시세 및 경쟁률을 고려하여 결정하는 것을 추천합니다. (위 범위는 예시이며, 실제 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.