나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20880 [1] 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 14층1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 "수택2동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(8호선, 경의중앙선 구리역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상15층 건물내 14층 1401호로서 외벽 : 화강석 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중인것으로 탐문 조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워, 스프링쿨러 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형의 토지로서 업무시설(오피스텔)건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 4미터 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 '1', '3', '4' 공히 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2012-11-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>,공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 토지거래계약 에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도: 단독다가구 연립 다세대 아파트]) 기호 '2' 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한 구역(2012-11-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. [허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트])

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대내역확인은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 부득이 조사치 못하였으니 경매 진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 경기도 구리시 수택동에 위치한 구리더케이타워 오피스텔 14층 1401호로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상인 부동산 강제경매 물건입니다. 감정가는 156,000,000원이며, 전용면적은 22.35㎡ (약 6.76평)입니다.

1.2. 사건 및 경매 정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20880 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 14층1401호

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 4.15㎡ (약 1.25평)

토지지분: 4.15㎡ (약 1.25평)

건물면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

건물지분: 22.35㎡ (약 6.76평)

감정가: 156,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층, 지상 15층 건물 내 14층 1401호

건축년도: 2020년 (사용승인일: 2020-09-16)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 "수택2동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 복합지역의 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 지하철 8호선 및 경의중앙선 구리역이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본 물건지는 서측으로 노폭 약 4미터, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2022년 09월 13일자 강서세무서장의 압류 등기입니다.

본건의 주요 권리사항은 선순위로 존재하는 주택임차권입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 탁*

보증금: 164,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2020년 11월 17일

대항력: 있음

배당신고일자: 2022년 12월 21일

3.3. 인수주의사항

을구 1번 순위의 임차권 (탁* / 보증금 164,000,000원 / 전입일자 2020.11.17 / 확정일자 2020.11.17)은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됩니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

본 등기부상 을구 1번의 주택임차권(탁윤호, 164,000,000원)이 말소기준권리인 갑구 6번의 압류보다 선순위이며, 해당 임차권은 매각 후에도 인수될 권리입니다. 그 외 갑구 7번의 가압류, 갑구 8번의 강제경매 등기 등이 존재하나 모두 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 952,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 구리시 수택동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. "수택2동행정복지센터"가 인근에 있어 행정 편의시설 접근성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 환경

인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 구리역(8호선, 경의중앙선)이 근거리에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 이는 직주근접성이 요구되는 오피스텔의 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 164,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

6.2. 시세 대비 권리 부담

감정가 156,000,000원 및 최근 시세 분석 결과, 인수해야 할 임차보증금(164,000,000원)이 물건의 감정가 및 시장 가치보다 높은 상황으로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이나 손실이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

6.3. 임대내역 미확인

기타 참고사항으로, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 내역 확인이 불가했던 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구리역 역세권에 위치한 비교적 신축 오피스텔이라는 장점이 있으나, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 164,000,000원에 달하며, 이는 물건의 감정가(156,000,000원)를 초과하는 금액입니다. 따라서 낙찰받을 경우, 인수해야 할 임차보증금으로 인해 실질적인 총 매수 금액이 현재 물건의 시장 가치를 훨씬 상회하게 되는 상황입니다. 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 명확한 시세 차익을 기대하기보다는 인수 부담을 감수하고 접근해야 하는 특수 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

구리역(8호선, 경의중앙선) 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

8.2. 신축 건물

2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적은 22.35㎡이며, 최근 거래 사례를 분석한 시세는 약 137,000,000원에서 149,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가는 156,000,000원입니다.

그러나 본 물건에는 164,000,000원의 선순위 임차보증금이 인수되며, 이는 물건의 현재 시세 및 감정가를 상회하는 금액입니다. "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 이는 물건의 시장 가치에서 인수해야 할 보증금을 차감한 순수 지분 가치를 의미합니다.

추정 시세(약 143,000,000원)에서 인수 보증금(164,000,000원)을 제외하면, 순수 지분 가치는 마이너스(-)를 나타냅니다. 즉, 본 물건은 인수하는 보증금만으로도 현재 시장 가치를 초과하는 상황입니다.

따라서, 현실적으로 투자자에게 권장할 만한 입찰가는 본 물건의 순수 지분 가치가 마이너스임을 감안하여, 사실상 최소 금액으로 결정될 가능성이 높습니다.

현 시세와 인수 부담을 고려한 현실적인 예상 입찰가는 1,000,000원으로 제안합니다.

입찰가: 1,000,000원

총 예상 매수 비용 (입찰가 + 인수 보증금): 1,000,000원 + 164,000,000원 = 165,000,000원

이는 물건의 감정가(156,000,000원) 및 추정 시세(약 143,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 투자 시 상당한 손실이 예상됩니다. 신중한 접근이 요구됩니다.

10. 기타 정보

10.1. 토지이용계획

본건의 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. (허가구역 지정기간은 2026년 8월 25일부로 만료되었습니다.)

10.2. 공부와의 차이

제공된 정보에 따르면 공부와의 차이는 없습니다.

10.3. 특이사항 및 주의사항

선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.