나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61592 [1] 경기도 파주시 동패동 9 노블캐슬 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2026.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 신축다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 1층 102호로서, 외벽 : 타일 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부개황도" 참조) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 207,900,000원, 전입일자 2022.6.2. 확정일자 2022.5.17.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 동패동 9번지에 위치한 노블캐슬 1층 102호 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경61592 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 218,000,000원입니다.

토지 면적은 53.62㎡ (약 16.2평)이며, 건물 면적은 45.33㎡ (약 13.7평)입니다.

건물은 철근콘크리트 경사지붕 구조로, 2017년 11월 사용승인되었습니다. 총 4층 건물 중 1층에 해당합니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄매각입니다.

채권자는 한국주택금융공사입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 파주시 동패동에 위치하며, "운정초등학교" 남서측 근거리에 자리 잡고 있습니다.

주변은 신축 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주택지대로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 북측 및 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(주거 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(갑3, 2026.06.17. 접수)입니다.

등기부등본상 을구 3번으로 주택임차권(권일국, 보증금 207,900,000원, 전입일자 2022.06.02, 확정일자 2022.05.17.)이 존재합니다.

주의사항 및 물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 매수인에게 대항력이 있으며, 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

이 외 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 노블캐슬 건물은 2017년경 건축되었습니다.

최근 인근 지역의 유사 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 20일에 거래된 노블타운 101동 102동 103동 2층 (전용면적 51.103㎡)이 158,200,000원, 같은 날짜에 거래된 노블타운 104동 105동 106동 2층 (전용면적 52.522㎡)이 161,200,000원입니다. 또한, 2026년 7월 8일에 거래된 피렌체 103동 4층 (전용면적 56.565㎡)은 145,000,000원에 거래되었습니다.

이러한 거래 사례들을 볼 때, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 시세는 약 1억 4천 5백만 원에서 1억 6천 1백만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가(218,000,000원)는 현재 파악된 주변 시세보다 높은 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 단지 남서측 인근에 운정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 무난합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 신축 다세대주택과 근린생활시설이 어우러진 주택가로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 및 운정초등학교 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 을구 3번 권리인 권 임차인의 보증금 207,900,000원이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 매우 큰 부담이 될 수 있습니다.

* 높은 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 높아, 낙찰받기 위해서는 상당한 가격 할인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상의 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주 동패동에 위치한 다세대주택으로, 운정초등학교 인접 및 준수한 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

그러나 등기부상 인수되는 임차인의 보증금이 2억 7백 9십만 원에 달하여, 배당 결과에 따라 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안게 될 가능성이 매우 높습니다.

또한, 감정가가 주변 실거래가보다 높은 점도 투자 결정에 신중을 기해야 하는 이유입니다.

1.7. 투자 포인트

* 기본적인 입지 조건이 양호하여 주거용으로서의 가치는 있습니다.

* 만약 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되어 인수될 위험이 없다면, 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서 파주 지역의 개발 가능성을 염두에 둔다면 추가적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 218,000,000원

주변 실거래가 범위: 약 145,000,000원 ~ 161,200,000원

인수되는 임차보증금: 207,900,000원

본 물건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려 사항은 을구 3번 임차인의 보증금 207,900,000원입니다. 만약 이 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 못하고 매수인이 인수하게 된다면, 실제 총 투입 비용은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

예를 들어, 주변 실거래가 최고가인 161,200,000원을 기준으로 생각해보겠습니다. 만약 이 금액으로 낙찰받는다면, 총 부담액은 161,200,000원(낙찰가) + 207,900,000원(인수 보증금) = 369,100,000원이 됩니다. 이는 주변 시세보다 훨씬 높은 금액이므로, 보증금을 인수하게 되는 경우 투자로서 매우 부적절합니다.

따라서, 이 물건의 입찰은 인수되는 보증금이 전액 배당으로 해결될 경우에만 고려해볼 수 있습니다. 하지만 그 가능성이 불확실하고, 배당표가 확정되기 전까지는 큰 리스크를 안고 가야 합니다.

만약 보증금이 전액 변제될 것으로 확실히 판단된다면, 현재 주변 시세 범위(145,000,000원 ~ 161,200,000원)를 고려하여 감정가(218,000,000원)보다 낮은 수준에서 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 보수적으로 감정가의 60% 수준인 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 선에서 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

결론적으로, 본 물건은 인수되는 임차보증금이라는 매우 큰 잠재적 부담이 존재하므로, 배당표 분석 및 임차인과의 소통을 통해 보증금 변제 가능성을 면밀히 확인한 후, 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정보 부족 시에는 입찰을 유보하거나 매우 낮은 금액으로 접근하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.