나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경299 [1] 경기도 의정부시 신곡동 754 주공아파트 407동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2026.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동에 소재하는 '의정부신곡초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 주거지대로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬라브지붕 20층 건물 내 제3층 제304호로서(사용승인일:2001.10.30) 외벽 : 세멘몰탈위 페인트마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 소화전, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사 지대의 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 되어 있으며 북서측으로 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(2020-06-30)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(신동초), 상대보솔구역(의정부신곡초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(2024.11.10~2029.11.09)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 의정부지방법원 2026타경299 (1) 사건에 대한 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 754 주공아파트 407동 3층304호

건물 용도: 아파트

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 251,000,000원

토지면적: 30.60㎡ (약 9.26평)

건물면적: 59.47㎡ (약 17.99평) - 전용면적 기준

건물지분: 59.47㎡

토지/건물일괄매각 대상입니다.

1.4. 경매 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치하며, '의정부신곡초등학교' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 전형적인 주거지역을 형성하고 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 여건 또한 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트벽식구조 평슬라브 지붕의 20층 건물 중 제3층 제304호입니다. 2001년 10월 30일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 세멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 아파트 내부에는 방 3개, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등이 포함되어 있습니다. 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소화전, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 상태 및 계획

건물이 소재한 토지는 북서측으로 하향하는 완경사 지대의 평탄하게 조성된 부정형 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로가 있으며, 북서측으로는 외부 공도와 연결되어 있습니다.

토지이용계획으로는 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 상대보호구역(신동초, 의정부신곡초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.11.10~2029.11.09)으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

등기부상 총 채권액은 395,902,867원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2016년 9월 22일에 접수된 하나은행의 근저당권(을12)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 총 채무액

등기부상 총 채무액은 395,902,867원입니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

다만, 임대 및 점유 관계는 현재 파악되지 않은 상태입니다.

※ 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 점유 관계 확인 및 명도 절차 진행 시 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

최근 실거래가 정보(2026년 7월)에 따르면, 본건과 유사한 면적(59.47㎡ ~ 59.55㎡)의 아파트가 230,000,000원 ~ 232,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 251,000,000원으로, 최근 실거래가보다는 높게 책정되었습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

최근 전월세 정보(2026년 5월)에 따르면,

- 59.47㎡ (23층) 전세: 보증금 20,000,000원

- 49.79㎡ (14층) 월세: 보증금 2,000,000원 + 월세 650,000원

- 49.62㎡ (12층) 전세: 보증금 15,000,000원

등으로 시세가 형성되어 있습니다. 본건 면적(59.47㎡)은 전세 20,000,000원 수준의 시세가 확인됩니다.

4.3. 단지 규모 및 특징

본 건이 속한 신곡주공4단지는 2001년 10월 30일에 사용승인되었으며, 총 10개동 957세대로 구성된 대단지입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 남측 인근에 신곡초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설 및 생활 인프라

주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 유무 포함)

주변 지역은 주거, 교육, 상업 시설이 조화롭게 발달한 지역입니다. 현재까지 파악된 주변 정보와 지도 검색 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 인접해 있지 않은 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/규제적 리스크

본건 토지는 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 부동산 거래 및 이용에 일부 규제가 있을 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임차인 현황에서 인수 보증금이 없다고 표시되어 있으나, 실제 점유 관계가 명확히 파악되지 않았습니다. 점유자가 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 물건 고유 리스크 (중복사건, 유동화물건)

본 건은 중복사건이자 유동화물건으로 분류되어 있습니다. 이는 경매 절차의 진행 과정에서 복잡성이 따르거나, 예상치 못한 변동(예: 경매 취하)이 발생할 가능성을 내포합니다.

6.4. 건물 노후화

2001년 준공된 아파트로, 건물 및 내부 설비의 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 향후 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 신곡동의 대단지 아파트로서, 비교적 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 수준을 고려했을 때, 감정가 대비 시세 반영이 합리적인 편입니다. 다만, 중복사건 및 유동화 물건이라는 특수성과 점유 관계 미상으로 인한 명도 위험성을 반드시 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 관리하고 적정 가격에 낙찰받는다면, 시세 차익과 함께 안정적인 투자 성과를 기대할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 수준(2.3억원대)을 반영한 가격 경쟁력 확보 가능성.

* 대단지 아파트로 수요층이 두터운 안정적인 주거지역.

* 명도 리스크 관리 시, 비교적 안전하게 시세 차익을 얻을 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 (59.47㎡ 기준): 230,000,000원 ~ 232,000,000원

감정가: 251,000,000원

고려사항:

* 3층에 위치하여 층수 이점으로 인한 프리미엄이 제한적일 수 있습니다. (약 5~10% 할인 가능성)

* 중복사건, 유동화물건, 점유 관계 미상 등 경매 특유의 리스크를 감안한 할인 필요.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 200,000,000원에서 220,000,000원 사이로 제안합니다.

본 물건의 적정 입찰가로 약 210,000,000원 ~ 215,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.