나이스옥션 법원경매 김천 2024타경3236 [1] 경상북도 김천시 농소면 월곡리 1133-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학감정 · 평가일 2024.12.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,3-8)은 경상북도 김천시 농소면 월곡리 소재 "월곡3리경로당" 북동측 근거리에 연접하여 위치하는 토지로서 부근은 국도주변 농경지, 일부 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호1,3-8)은 연접하여 위치하는 바 국도에서 진입이 가능하며 인근에 버스승강장이 위치하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,3-8)은 대부분 부정형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 기호1)단독주택부지, 기호6)주거나지, 기호3,5,7)은 "전"으로, 기호4,8)은 일부 과수원(감나무 등)으로 이용중임.

인접 도로상태

본건중 기호1,3,5,6)은 지적도상 광대로에 접하며, 기호4)는 세로 기호7,8)은 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)도시지역(김천도시지역) , 자연녹지지역 , 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국도(김천-남면))<도로법>
기호3)도시지역(김천도시지역) , 자연녹지지역 , 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호4)도시지역(김천도시지역) , 자연녹지지역 , 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호5)도시지역(김천도시지역) , 자연녹지지역 , 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호6)도시지역(김천도시지역) , 자연녹지지역 , 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호7)도시지역(김천도시지역) , 자연녹지지역 , 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호8)도시지역(김천도시지역) , 자연녹지지역 , 준주거지역 , 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건중 기호4,8) 지상에 별지. 사진용지"에 도시된 바와 같이 제시외수목(감나무 등)이 소재함.

공부와의 차이

본건중 기호4,8) 공부상 지목 "전"이나 현황 일부 "과수원"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2)경량철골구조 판넬 위 아스팔트슁글지붕 단층건으로
외벽:사이딩판넬 마감,
내벽:벽지 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

기호2)단독주택으러 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"에 도시된 바와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 과수목, 조경석 및 조경수 매각 포함. 목록 3,4,5,7,8에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음) 및 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2024타경3236 (1)

소재지: 경상북도 김천시 농소면 월곡리 1133-1

용도: 단독주택

감정가: 4,611,769,900원

토지면적: 7195.00㎡ (약 2,176.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 98.37㎡ (약 29.76평)

건물 제시외면적: 98.60㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 알OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물, 과수목, 조경석 및 조경수 매각 포함. 목록 3,4,5,7,8에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가) 및 원상회복명령 발하여질 가능성 있음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 김천시 농소면 월곡리 소재 "월곡3리경로당" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 국도변 농경지와 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 국도를 통해 진입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 현황: 기호 1, 3-8) 토지는 대부분 부정형이며, 인접지와 대체로 등고하며 지면은 평탄합니다. 기호 1)은 단독주택 부지로, 기호 6)은 주거나지로 이용 중입니다. 기호 3, 5, 7)은 "전(밭)"으로, 기호 4, 8)은 일부 과수원(감나무 등)으로 이용되고 있습니다.

* 도로 상태: 본건 중 기호 1, 3, 5, 6) 토지는 지적도상 광대로에 접해 있으나, 기호 4)는 세로(막다른 도로)에 접하고, 기호 7, 8)은 지적도상 맹지입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부상: 1989년 5월 13일 정인태 명의 소유권 이전 등기되었습니다. 이후 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(총 3,300,000,000원)이 설정되었으나 모두 말소되었습니다. 김천중앙새마을금고의 지상권 설정 역시 말소되었습니다. 가장 최근에는 채권자 알찬의 임의경매개시결정(2024타경3236)이 2024년 11월 29일 등기되었습니다.

* 건물 등기부상: 2013년 4월 18일 정인태 명의 소유권 보존 등기되었습니다. 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(총 3,300,000,000원)이 설정되었으나 모두 말소되었습니다. 채권자 알찬의 임의경매개시결정(2024타경3236)이 2024년 11월 29일 등기되었습니다.

* 말소기준권리: 2022년 8월 18일 엠씨아이대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 본건이 소재한 월곡리는 국도변에 위치하며, 주변은 농경지가 주를 이루고 일부 근린생활시설이 산재해 있습니다. 김천혁신도시 인근으로 개발 가능성이 언급되는 지역으로, 투자용 부동산 매물 정보도 일부 확인됩니다.

* 토지이용계획:

* 기호 1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 도로구역(국도).

* 기호 3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역.

* 기호 4): 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역.

* 기호 5): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역.

* 기호 6): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역.

* 기호 7): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역.

* 기호 8): 도시지역, 자연녹지지역, 준주거지역, 가축사육제한구역.

* 전반적으로 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 제2종일반주거지역 및 준주거지역으로도 지정되어 있어 복합적인 토지 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 경로당이 위치해 있습니다. 국도 주변 농경지 및 일부 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 정확한 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 국도변에 위치하여 김천 시내 및 인근 지역으로의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주변 거래 동향: 김천시 농소면 월곡리 일대에서는 농지 및 일부 주택 매물이 거래되고 있습니다. 652평(약 2,156㎡) 농지가 4억 5,640만원에 매물로 나온 사례가 있으며, 104평(약 343㎡) 대지에 건물 2채가 있는 시골집이 6,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, KTX 김천(구미)역세권 개발예정지 인근에 7,386평(약 24,416㎡) 규모의 과수원이 39억 원에 매물로 나와 있는 사례도 있습니다. 최근 3개월간 농소면 일대 토지 면적당 단가는 약 30.9만원/평으로, 전년 대비 감소하는 추세를 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건 중 목록 3, 4, 5, 7, 8)은 "전" 또는 "과수원"으로 이용 중이며, 이에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않으므로 주의해야 합니다.

* 원상회복명령 가능성: 농지취득자격증명 미제출 시 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 제시외 물건: 제시외 건물, 과수목(감나무 등), 조경석 및 조경수가 매각에 포함됩니다. 이는 낙찰 후 별도 관리 또는 처분해야 할 대상이 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역은 축종에 따라 전부 제한될 수 있습니다. 일부 필지는 제2종일반주거지역, 준주거지역으로도 지정되어 있어 복합적인 토지 이용 가능성이 있습니다.

* 도로 접근성: 기호 7, 8)은 지적도상 맹지이며, 기호 4)는 세로에 접해 있어 차량 접근에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 임대 관계가 미상으로 보증금 및 차임이 미상인 경우 권리관계를 신중히 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 김천시 농소면 월곡리에 위치한 단독주택과 토지 일괄 매각 물건입니다. 넓은 토지 면적과 단독주택을 포함하고 있으며, 농경지 및 과수원으로 이용되는 부분이 많아 농업적 가치와 개발 가능성을 동시에 가지고 있는 것으로 보입니다. 김천혁신도시와 인접하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대감도 일부 있습니다.

그러나 농지취득자격증명 필수 제출, 제시외 물건 포함, 일부 필지의 맹지 또는 세로 접함, 가축사육제한구역 등의 토지 이용 규제 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 상당한 채무가 설정되었던 점과 현재 임대차 관계가 미상인 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 7,195㎡(약 2,176평)의 넓은 토지는 향후 개발 또는 재구성을 위한 잠재력을 제공합니다.

* 김천혁신도시 인접: 김천혁신도시와의 근접성은 지역 개발에 따른 가치 상승 기회를 제공할 수 있습니다.

* 일부 주거지역 지정: 일부 필지가 제2종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있어 주거 시설 확충 또는 개발에 유리할 수 있습니다.

* 농업 활동 가능: 현재 농경지 및 과수원으로 이용 중인 토지는 계속해서 농업 활동을 영위할 수 있습니다.

* 경매 감정가: 46억 1천만원대의 감정가는 토지의 가치를 반영하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,611,769,900원입니다. 제시된 물건 정보를 바탕으로 현 시세와 주변 거래 사례를 분석하였으나, 본건과 동일한 조건(단독주택, 넓은 토지, 농지 포함 등)의 직접적인 최근 실거래가 정보가 충분하지 않아 정확한 시세 분석에는 한계가 있습니다.

다만, 인근에서 거래된 농지(652평)의 평당 단가는 약 70만원, 개발예정지 내 대형 과수원(7,386평)은 평당 약 52만원 수준으로 파악됩니다. 또한, 김천시 농소면 토지 거래량은 감소 추세를 보이며, 면적당 단가는 하락세를 기록하고 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 32억 2천 8백만원 ~ 36억 8천 9백만원 (4,611,769,900원 * 0.7 ~ 0.8) 범위 내에서, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 추가적으로 검토 후 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 위험, 제시외 물건 관리 부담, 일부 맹지, 그리고 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.

주의: 위 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 주변 시세 동향을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 매각기일 변경 여부, 입찰 참여자 수 등 다양한 변수를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

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