나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11215 [4] 경상북도 김천시 신음동 125-12 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 신음동 소재 '삼애마을회관' 인근에 소재하며, 부근일대는 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

1): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 2): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 3): 사다리형의 토지로서, 주거기타입니다. 4): 부정형의 토지로서, 휴경지입니다. 5): 부정형의 토지로서, 휴경지입니다. 6): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 7): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 8): 장방형의 토지로서, 나지입니다.

인접 도로상태

1): 북측으로 인근 필지를 경유하여 세로로 접근가능합니다. 2): 맹지입니다. 3): 본건 일부 도로를 포함하여 서측으로 세로로 접근가능합니다. 4): 맹지입니다. 5): 남서측으로 세로를 통해 접근가능합니다. 6): 지적상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 세로로 접근가능합니다. 7): 동측으로 세로를 통해 접근가능합니다. 8): 동측으로 폭 약 3미터 정도의 도로를 통해 접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1,2,3,5,6,7,8): 도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역( 전,축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 4): 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전,축종))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

기호1,2,3,6,7) 지상에는 별첨'사진용지'에서와 같이 제시 외 건물(폐가 및 폐축사 등)이 소 재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

맹지, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11215 (4)

소재지: 경상북도 김천시 신음동 125-12

용도: 전 (밭)

감정가: 97,335,000원

토지면적: 945.00㎡ (약 285.86평)

토지지분: 945㎡ (약 285.86평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

건물지분: 0㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 트라움건설주식회사

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 김천시 신음동 소재 '삼애마을회관' 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

토지는 총 8개 필지로 구성되어 있으며, 형태는 부정형, 사다리형, 장방형 등 다양합니다. 일부 필지는 현재 주거 기타 용도로, 일부는 휴경지 또는 나지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역 내 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로 상태는 필지별로 상이하며, 일부 필지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지이거나 인근 필지를 경유해야 접근이 가능한 상황입니다. 일부 필지는 북측, 서측, 남서측, 동측으로 인근 필지를 통하거나 약 3미터 폭의 도로를 통해 접근이 가능합니다.

신음동 일대에 대한 토지이용계획 검색 결과, 해당 지역에 주거지역 및 개발 계획이 일부 확인되나, 본건의 정확한 주변 시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 명시되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2024년 3월 8일 트라움건설 명의로 설정된 가압류(금 2,900,000,000원)입니다.

이후 2025년 7월 11일 트라움건설주식회사 명의의 강제경매 개시 결정(금 1,600,438,356원)이 등기되었으며, 2026년 5월 11일 김천시 명의의 압류가 등기되었습니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 2,900,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 나타나 있으며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등이 혼재된 지역으로, '삼애마을회관' 인근에 위치합니다.

지역은 도시지역 내 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역에 걸쳐 있어, 개발 잠재력은 일부 존재하나, 현재로서는 농촌 및 주거 지역의 특성이 강하게 나타납니다.

주변 인프라 구축 정도 및 향후 개발 계획에 따라 상권 형성 가능성이 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변 환경은 농경지와 주거 시설이 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

차량으로는 접근이 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지: 본건 토지 중 일부는 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 건축 및 토지 활용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

농지취득자격증명 제출 의무: 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금을 돌려받지 못하는 중대한 불이익이 발생합니다.

원상회복명령 가능성: 기호 1, 2, 3, 6, 7 필지 상에 제시외 건물(폐가 및 폐축사 등)이 존재하여, 매수 후 철거 및 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

가축사육제한구역: 해당 토지는 가축사육이 제한되는 구역에 해당하여 관련 업종 영위 시 제약이 있습니다.

제시외 건물 존재: 폐가 및 폐축사 등의 제시외 건물로 인해 철거 비용 등 추가적인 지출이 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 김천시 신음동에 소재한 토지로, 제2종일반주거지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있습니다.

주변은 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등이 혼재된 지역으로, 차량 접근성은 보통이나 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

권리 관계상 말소기준권리 이후의 등기들은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다.

다만, 본건의 가장 큰 걸림돌은 도로에 접하지 않는 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출 의무라는 점입니다.

더불어, 제시외 건물 철거 및 원상회복에 대한 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

토지가 도시지역 내 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 및 도시 계획 변화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

감정가와 실제 시장 가치를 비교 분석하고, 맹지 해소 방안 및 개발 가능성을 면밀히 검토한다면 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본건과 유사한 조건의 최근 실거래 사례, 주변 시세, 해당 지역의 개발 계획, 토지이용규제, 그리고 해당 물건의 특수성(맹지, 제시외 건물 등)을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

특히 맹지 해소 방안 마련에 따른 비용, 제시외 건물 철거 비용, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 절차 비용 등을 구체적으로 산출하여 입찰 가격에 반영해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.