나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11215 [6] 경상북도 김천시 신음동 323 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 신음동 소재 '삼애마을회관' 인근에 소재하며, 부근일대는 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

1): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 2): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 3): 사다리형의 토지로서, 주거기타입니다. 4): 부정형의 토지로서, 휴경지입니다. 5): 부정형의 토지로서, 휴경지입니다. 6): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 7): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 8): 장방형의 토지로서, 나지입니다.

인접 도로상태

1): 북측으로 인근 필지를 경유하여 세로로 접근가능합니다. 2): 맹지입니다. 3): 본건 일부 도로를 포함하여 서측으로 세로로 접근가능합니다. 4): 맹지입니다. 5): 남서측으로 세로를 통해 접근가능합니다. 6): 지적상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 세로로 접근가능합니다. 7): 동측으로 세로를 통해 접근가능합니다. 8): 동측으로 폭 약 3미터 정도의 도로를 통해 접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1,2,3,5,6,7,8): 도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역( 전,축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 4): 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전,축종))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

기호1,2,3,6,7) 지상에는 별첨'사진용지'에서와 같이 제시 외 건물(폐가 및 폐축사 등)이 소 재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

지상 건물 매각 제외, 맹지

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경11215 (6)

소재지: 경상북도 김천시 신음동 323

용도: 전

토지면적: 2000.00㎡ (약 605.00평)

감정가: 478,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각 (건물 매각 제외)

채권자: 트OOOOOOOOO (트라움건설)

1.2. 토지 세부정보

토지면적: 2000.00㎡ (약 605.00평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전, 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (일부 필지: 도시지역, 자연녹지지역)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 경상북도 김천시 신음동에 소재하며, '삼애마을회관' 인근 지역에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근은 가능하나, 간선도로와의 접근성을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 인접 도로 상태는 일부 필지는 인근 필지를 경유하여 접근 가능하며, 북측, 서측, 남서측, 동측으로 세로 접근 가능한 부분이 있으나, 2번과 4번 필지는 맹지이며, 6번 필지 또한 지적상 맹지이나 인접 필지 경유 접근이 가능합니다. 8번 필지는 폭 약 3미터 도로를 통해 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2024년 3월 8일 접수된 트라움건설의 가압류 (대구지방법원 2024카단31648)

본건 경매개시결정 등기(2025타경11215)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰 시 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 2,900,000,000원 입니다.

등기부상 2021년 6월 1일자로 주식회사 김천대 신도시개발 앞으로 다수의 지분 이전(매매) 등기가 경료되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신문범

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-08-30

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 문제 없음.

* 임차인: 신인범

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-08-27

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 문제 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리관계 특이사항

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공된 물건입니다.

* 법정지상권: 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

* 토지만매각: 본 경매는 토지만 매각 대상이며, 지상 건물은 매각에서 제외됩니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용 현황

제공된 정보에 따르면, 본건 토지는 부정형, 사다리형 등 다양한 형태로 구성되어 있으며, 주거기타, 휴경지, 나지 등으로 이용되고 있습니다. 이러한 다양한 이용 상태는 향후 개발 가능성을 복합적으로 시사합니다.

4.2. 주변 시설 (외부 조사 결과)

김천시 신음동 323번지 일대는 주로 주거지역과 농경지가 혼합된 지역으로 파악됩니다. '삼애마을회관' 인근으로, 소규모 주택 및 농업 관련 시설들이 산재해 있습니다. 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 편의시설, 상업시설 등은 다소 제한적일 수 있으며, 대규모 택지개발 지역과는 거리가 있는 것으로 보입니다.

외부 조사 결과, 해당 지역에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '축산시설'이 인근에 언급되어 있어, 축사 관련 민원 발생 가능성은 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변 지역은 농경지와 주택이 혼합된 형태이므로, 대형 마트, 병원 등 주요 편의시설은 김천 시내 중심가로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 현재 토지의 용도가 '전'이며, 일부 '휴경지', '주거기타'로 이용되고 있어, 직접적인 생활 편의시설 접근성은 낮은 편입니다.

5.2. 도시계획 및 규제

본건 토지는 도시지역 내 제2종일반주거지역 및 일부 자연녹지지역에 속해 있어 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한구역에 포함되어 축종에 따라 제한을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 접근성 문제

본건의 일부 필지는 지적상 맹지이며, 도로에 직접 접하지 않아 차량 접근 및 건축 행위 시 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 인접 필지를 경유하는 사도 이용 가능성이 있으나, 이에 대한 권리 관계 확인이 필요합니다.

6.2. 지상 건물 미포함 및 법정지상권 불확실성

본건은 토지만 매각 대상이며, 지상에 존재하는 건물은 경매 물건에 포함되지 않습니다. 따라서 해당 건물 소유주와의 명도 문제 또는 법정지상권 성립 여부에 대한 불확실성이 존재하여, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 존재

기호 1,2,3,6,7 필지 상에는 폐가 및 폐축사 등 제시외 건물이 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 명도 과정에서 협의가 필요한 부분이며, 철거 비용 등이 발생할 수 있습니다.

6.4. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 제공되었으므로, 다른 공동담보물의 처분 결과에 따라 본 건의 경매 절차나 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경상북도 김천시 신음동 323번지 토지는 도시지역 내 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역에 걸쳐 있어 잠재적 개발 가치를 지니고 있습니다. 그러나 맹지인 필지가 포함되어 있고, 도로 접근성이 원활하지 않은 점, 지상 건물이 매각에서 제외되어 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점, 제시외 건물 존재 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 도시지역 내 주거지역에 속해 있어 향후 용도 변경 또는 개발을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 면적: 총 2000㎡의 면적으로, 소규모 개발이나 분할 매각 등을 통해 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현황 도로 조건, 법정지상권 관련 리스크 해소 가능성, 지상 건물 철거 비용, 향후 개발 가능성 및 인근 지역 토지 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 감정가는 478,000,000원이지만, 앞서 언급된 잠재적 리스크(맹지, 법정지상권 불확실성, 제시외 건물 등)로 인해 입찰 시에는 이러한 불확실성 비용을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 부담은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 상세한 권리관계 및 이용 현황 파악, 건축 가능 여부 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.