나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11215 [5] 경상북도 김천시 신음동 304 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 신음동 소재 '삼애마을회관' 인근에 소재하며, 부근일대는 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

1): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 2): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 3): 사다리형의 토지로서, 주거기타입니다. 4): 부정형의 토지로서, 휴경지입니다. 5): 부정형의 토지로서, 휴경지입니다. 6): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 7): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 8): 장방형의 토지로서, 나지입니다.

인접 도로상태

1): 북측으로 인근 필지를 경유하여 세로로 접근가능합니다. 2): 맹지입니다. 3): 본건 일부 도로를 포함하여 서측으로 세로로 접근가능합니다. 4): 맹지입니다. 5): 남서측으로 세로를 통해 접근가능합니다. 6): 지적상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 세로로 접근가능합니다. 7): 동측으로 세로를 통해 접근가능합니다. 8): 동측으로 폭 약 3미터 정도의 도로를 통해 접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1,2,3,5,6,7,8): 도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역( 전,축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 4): 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전,축종))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

기호1,2,3,6,7) 지상에는 별첨'사진용지'에서와 같이 제시 외 건물(폐가 및 폐축사 등)이 소 재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11215 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 트OOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경상북도 김천시 신음동 304

용도: 답 (농경지)

토지면적: 687.00㎡ (약 207.81평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 평가 정보

감정가: 140,148,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상북도 김천시 신음동 소재 '삼애마을회관' 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 간선도로와의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 사정도 보통입니다.

2.3. 접근성 및 도로 상태

* 1번 토지: 북측으로 인근 필지를 경유하여 차량 접근 가능합니다.

* 2번 토지: 맹지입니다.

* 3번 토지: 본건 일부를 포함하여 서측으로 차량 접근 가능합니다.

* 4번 토지: 맹지입니다.

* 5번 토지: 남서측으로 차량 접근 가능합니다.

* 6번 토지: 지적상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 차량 접근 가능합니다.

* 7번 토지: 동측으로 차량 접근 가능합니다.

* 8번 토지: 동측으로 폭 약 3미터 도로를 통해 접근 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 1,2,3,5,6,7,8번 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부 제한 구역)

* 4번 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부 제한 구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권이전청구권가등기 (갑2, 2008.04.24, 대상컨설팅주식회사): 인수

* 소유권이전6번신탁등기말소 (갑8, 2021.12.13, 주식회사김천대신도시개발): 말소

* 가압류 (갑9, 2024.03.08, 트라움건설): 말소 기준 권리

* 강제경매 (갑10, 2025.07.11, 트라움건설주식회사): 말소

* 압류 (갑11, 2026.05.11, 김천시): 말소

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 3월 8일 접수된 트라움건설의 가압류 (갑9)입니다. 이보다 선순위 권리인 소유권이전청구권가등기는 인수됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

본건이 위치한 신음동 일대는 과거 삼애원 및 양계사업으로 번성했으나, 이후 김천시 중심지 개발과 함께 악취 민원 등으로 일부만 남게 된 지역입니다. 현재 '대신지구 도시개발사업'이 제안되어 추진 중이며, 이는 삼애마을 일원 약 47만㎡ 부지에 약 2,540억 원을 투자하여 4,473세대 규모의 신도시를 건설하는 계획입니다. 이 사업은 2027년 말 완공을 목표로 하고 있습니다. 현재 이 사업은 토지 소유권 확보 등의 단계에 있으며, 투기 세력과의 보상 협상이 걸림돌이 될 수 있다는 우려도 있습니다.

4.2. 지역 특성

주변이 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적으로 농촌 및 근교 지역의 특성을 보입니다. 다만, 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정된 구역이 있어 향후 개발 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'삼애마을회관' 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 주택 밀집 지역입니다. 상세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 환경

농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성 문제

총 8필지의 토지 중 2번과 4번 토지는 맹지이며, 일부 토지는 인접 필지를 경유해야 접근이 가능하여 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 제시 외 건물

기호 1,2,3,6,7번 토지 지상에 폐가 및 폐축사 등 제시 외 건물이 소재하고 있어, 철거 또는 정비에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 가축사육 제한 구역

본건 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 업종 영위 시 제한사항이 있습니다.

6.4. 도시개발사업 관련 불확실성

대신지구 도시개발사업이 제안 단계에 있으며, 사업 추진 과정에서 보상 협상, 사업 승인 여부 등 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 김천시 신음동에 위치한 답(농경지) 토지입니다. 현재는 농경지 및 주변 농가주택, 축산시설 등이 혼재된 지역이나, 인근에서 대신지구 도시개발사업이 추진되고 있어 향후 변화 가능성이 있는 지역입니다. 토지 중 일부는 맹지이거나 접근성이 제한적이며, 제시 외 건물이 소재하고 있어 취득 후 이용 시 추가적인 비용이나 고려사항이 발생할 수 있습니다. 또한, 일부 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 등기부 상 말소기준권리보다 선순위인 가등기가 있어 인수해야 하는 권리가 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 도시개발사업 수혜 기대

인근에서 추진 중인 대신지구 도시개발사업이 성공적으로 완료될 경우, 본건 토지의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 주거지역 및 녹지지역 포함

도시지역 내 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 권리, 제시 외 건물 철거 비용, 맹지 및 도로 접근성 문제, 개발 사업의 불확실성, 그리고 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다. 본 물건의 가치 및 최적 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 상세한 권리 분석과 현장 조사, 그리고 주변 시세 및 개발 사업 진행 현황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.