나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11215 [8] 경상북도 김천시 신음동 118-41 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 신음동 소재 '삼애마을회관' 인근에 소재하며, 부근일대는 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

1): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 2): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 3): 사다리형의 토지로서, 주거기타입니다. 4): 부정형의 토지로서, 휴경지입니다. 5): 부정형의 토지로서, 휴경지입니다. 6): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 7): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 8): 장방형의 토지로서, 나지입니다.

인접 도로상태

1): 북측으로 인근 필지를 경유하여 세로로 접근가능합니다. 2): 맹지입니다. 3): 본건 일부 도로를 포함하여 서측으로 세로로 접근가능합니다. 4): 맹지입니다. 5): 남서측으로 세로를 통해 접근가능합니다. 6): 지적상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 세로로 접근가능합니다. 7): 동측으로 세로를 통해 접근가능합니다. 8): 동측으로 폭 약 3미터 정도의 도로를 통해 접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1,2,3,5,6,7,8): 도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역( 전,축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 4): 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전,축종))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

기호1,2,3,6,7) 지상에는 별첨'사진용지'에서와 같이 제시 외 건물(폐가 및 폐축사 등)이 소 재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11215 (8)

소재지: 경상북도 김천시 신음동 118-41

용도: 대지

감정가: 105,963,000원

토지면적: 507.00㎡ (약 153.37평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 트라움건설주식회사

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 김천시 신음동 소재 '삼애마을회관' 인근에 소재하며, 부근일대는 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

1.1. 2.교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정은 보통시 됩니다.

1.1. 3.토지 형태 및 이용상태

총 8개 필지로 구성되며, 부정형, 사다리형, 장방형 등 다양합니다. 주거기타, 휴경지, 나지 등으로 이용되고 있습니다 (1,2,3,6,7번: 주거기타, 4,5번: 휴경지, 8번: 나지).

1.1. 4.인접 도로상태

필지별로 인접 필지를 경유하여 접근 가능하거나, 맹지인 경우도 있으며, 일부는 본 건 토지를 포함하여 접근 가능합니다 (1번: 인근 필지 경유, 2번: 맹지, 3번: 본건 일부 도로 포함, 4번: 맹지, 5번: 세로 통해 접근, 6번: 지적상 맹지이나 인접 필지 경유, 7번: 동측 세로 통해 접근, 8번: 동측 약 3미터 도로 통해 접근).

1.1. 5.토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.1. 6.제시외 건물

기호 1,2,3,6,7번 지상에 별첨 사진에서와 같이 제시 외 건물(폐가 및 폐축사 등)이 소재합니다.

1.1. 7.공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.개요

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 트라움건설주식회사입니다.

말소기준권리는 2024년 3월 8일 접수된 트라움건설의 가압류 (갑5)이며, 본 경매 절차 진행 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 29억원 (가압류 29억원 + 강제경매 16억원)으로 산정됩니다.

1.2. 2.임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

별도 대항력 있는 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 김천시 신음동의 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

인근에 '삼애마을회관'이 소재하며, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 보입니다.

주변이 농림지 및 임야 등 자연녹지 지역의 특성을 가지고 있어, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 기대하기 어렵습니다.

축산시설이 인근에 위치하고 있어, 축사 관련 냄새나 소음 등의 환경적 요인이 존재할 수 있습니다.

김천시는 혐오시설을 녹색힐링공원으로 조성하는 계획을 가지고 있으나, 이는 지역 전체의 일반적인 계획이며 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 김천시 신음동에 소재하여 김천 시내 접근성을 고려할 수 있습니다.

차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주변에 학교, 병원, 마트 등 편의시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 김천 시내로 이동 시 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 가축 사육 관련 사업 시 제약이 있습니다.

도로 접근성: 총 8개 필지 중 일부 필지는 맹지이거나, 인접 필지를 경유해야 하는 등 도로 접근성이 좋지 않아 활용 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다.

제시외 건물: 기호 1,2,3,6,7번 토지 지상에 폐가 및 폐축사 등 제시외 건물이 소재하고 있어, 이를 철거하거나 정리하기 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

이용 현황: 일부 토지가 휴경지 상태이므로, 정상적인 이용을 위한 정비 작업이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 김천시 신음동에 위치한 대지로서, 총 8필지의 토지로 구성되어 있습니다.

현재 토지이용계획상 제2종일반주거지역과 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

주변 환경은 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등이 혼재되어 있어 농촌 및 준농촌 지역의 특징을 보입니다.

차량 접근성은 있으나 대중교통 사정은 보통이며, 일부 필지는 맹지이거나 도로 접근성이 제한적입니다.

또한, 일부 필지 지상에는 폐가 및 폐축사 등 제시외 건물이 소재하고 있어 철거 등 정비가 필요할 수 있습니다.

말소기준권리는 트라움건설의 가압류이며, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

높은 채권 총액, 복잡한 도로 상황, 제시외 건물의 존재 등은 본 물건 취득 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

김천시 신음동 소재 대지로서, 제2종일반주거지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있어 향후 개발 가능성을 잠재적으로 가지고 있습니다.

총 8개 필지로 분할되어 있어, 필지별 특성에 맞는 다양한 활용 방안 모색이 가능합니다.

경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 105,963,000원을 기준으로, 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 입지 조건, 잠재적 개발 가치, 도로 접근성, 제시외 건물 처리 비용, 토지 이용 제한 사항 등 제반 요소를 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

특히, 맹지 해소 방안, 제시외 건물 철거 및 정비 비용, 지역 개발 계획 등을 면밀히 검토해야 하며, 실제 현장 방문을 통한 상세 조사와 전문가의 조언을 구하는 것이 정확한 예상 입찰가 산정에 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.