나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11215 [7] 경상북도 김천시 신음동 351-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 신음동 소재 '삼애마을회관' 인근에 소재하며, 부근일대는 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

1): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 2): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 3): 사다리형의 토지로서, 주거기타입니다. 4): 부정형의 토지로서, 휴경지입니다. 5): 부정형의 토지로서, 휴경지입니다. 6): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 7): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 8): 장방형의 토지로서, 나지입니다.

인접 도로상태

1): 북측으로 인근 필지를 경유하여 세로로 접근가능합니다. 2): 맹지입니다. 3): 본건 일부 도로를 포함하여 서측으로 세로로 접근가능합니다. 4): 맹지입니다. 5): 남서측으로 세로를 통해 접근가능합니다. 6): 지적상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 세로로 접근가능합니다. 7): 동측으로 세로를 통해 접근가능합니다. 8): 동측으로 폭 약 3미터 정도의 도로를 통해 접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1,2,3,5,6,7,8): 도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역( 전,축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 4): 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전,축종))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

기호1,2,3,6,7) 지상에는 별첨'사진용지'에서와 같이 제시 외 건물(폐가 및 폐축사 등)이 소 재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

지상 건물 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11215 (7)

소재지: 경상북도 김천시 신음동 351-1

용도: 대지

감정가: 192,873,000원

토지 면적: 807.00㎡ (약 244.12평)

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 트라움건설주식회사 (갑9 등기부등본 기재)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 김천시 신음동 소재 '삼애마을회관' 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등으로 형성되어 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 과거 신음동 일대에 대규모 축산단지가 있어 악취 문제가 제기된 바 있으며, 현재는 지역 발전과 함께 도시화가 진행되면서 녹지 공간으로 탈바꿈하는 사업들이 추진되고 있습니다. 특히, '신음근린공원' 조성 사업을 통해 과거 공동묘지, 시립화장장 등 기피시설이 시민정원, 잔디광장, 야구장, 다목적구장, 어린이놀이터 등으로 변화하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다. 최근 김천시 신음동과 혁신도시를 연결하는 '김천희망대로'가 개통되어 지역 접근성이 향상되었습니다.

2.3. 도로 접근성

각 필지별로 도로 접근성이 상이합니다. 북측, 서측, 동측으로 인접 필지를 경유하거나 약 3미터 폭의 도로를 통해 접근 가능한 필지가 있으나, 일부 필지는 맹지이거나 인접 필지를 경유해야 하는 상황입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 3월 8일 접수된 트라움건설의 가압류 (등기구분: 갑8)입니다. 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리들은 말소되며, 후순위 권리들도 함께 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권이전: 전종철 (2003-10-08), 주식회사김천대신도시개발 (2021-12-13, 신탁등기말소)

* 가압류: 트라움건설 (2024-03-08, 금2,900,000,000원, 말소기준권리)

* 강제경매: 트라움건설주식회사 (2025-07-11, 금1,600,438,356원, 말소기준권리)

* 압류: 김천세무서장 (2026-03-31), 김천시 (2026-05-11)

등기부채권 총액은 2,900,000,000원입니다.

3.3. 법정지상권

매각물건명세서상 "지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명"으로 기재되어 있습니다. 토지만 매각 대상이며 지상 건물은 매각에서 제외되므로, 만약 법정지상권이 성립한다면 해당 토지는 건물 소유자의 법정지상권 행사를 용인해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

과거 김천시 신음동은 축산단지로 인해 악취 문제가 있었던 지역입니다. 그러나 최근 김천시는 신음동 일대를 중심으로 주거 환경 개선 및 도시 개발 사업을 적극적으로 추진하고 있습니다. 신음2지구 택지개발이 이루어졌으며, '신음근린공원'과 같은 대규모 공원 조성 사업이 진행되어 과거의 기피시설 지역이 친환경 힐링 공간으로 변화하고 있습니다. 또한, 김천시 신음동과 혁신도시를 연결하는 '김천희망대로' 개통으로 지역 간 접근성이 개선되었습니다. 이러한 개발 사업들은 해당 지역의 주거 가치 상승 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

신음동은 도심과 인접하면서도 공원 및 녹지 공간이 확충되고 있어 주거 환경이 개선되고 있습니다. '신음근린공원'에는 야구장, 다목적구장, 어린이놀이터, 숲속 체험 마당 등 다양한 레크리에이션 시설이 마련되어 있어 주민들의 여가 생활을 풍족하게 할 것으로 보입니다. 또한, 혁신도시와의 접근성이 향상되면서 관련 편의 시설 이용 또한 편리해질 것으로 예상됩니다. 다만, 일부 검색 결과에서는 김천시 내 SRF(고형폐기물연료) 소각 시설 건립과 관련하여 환경오염 및 인체 유해성에 대한 논란이 제기된 바 있어, 이 부분은 지역 주민들의 관심사로 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 토지만 매각 대상이므로, 지상 건물과의 법정지상권 성립 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 불분명한 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 도로 접근성 제약: 일부 토지 필지가 맹지이거나 사도(인접 필지 경유)에 의존하는 경우, 차량 접근 및 토지 활용에 불편이 초래될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 폐가: 지상에 제시 외 건물(폐가 및 폐축사 등)이 소재하며, 토지만 매각 대상이므로 이를 철거하거나 관리해야 하는 별도의 부담이 발생할 수 있습니다.

* 지역 개발 및 환경 문제: 과거 축산단지 악취 문제, SRF 소각 시설 관련 환경 논란 등은 지역 이미지 및 가치에 장기적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 김천시 신음동에 위치한 토지 매각 물건으로, 과거 축산단지가 있던 지역에서 녹지 및 주거 환경 개선 사업이 활발히 진행되고 있는 곳에 해당합니다. '신음근린공원' 조성 및 '김천희망대로' 개통 등 긍정적인 개발 요소들이 존재합니다. 그러나 법정지상권 성립 여부가 불분명하고 일부 필지의 도로 접근성이 제한적이며, 제시외 건물 처리 문제가 남아있는 점은 주요 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 개발 호재: 신음동 일대의 지속적인 도시 개발 및 녹지 공간 확충 사업(신음근린공원 등)은 향후 토지 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

* 도시 지역 편입: 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역으로 용도 지역이 지정되어 있어, 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다. [제공된 정보]

* 교통망 개선: 김천희망대로 개통으로 혁신도시와의 접근성이 향상되어 지역 경제 활성화 및 주거 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정평가액(192,873,000원)을 기준으로, 인근 유사 토지 실거래가, 최근 경매 낙찰가율, 법정지상권 및 도로 접근성 등 리스크 요인을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.