나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11215 [3] 경상북도 김천시 신음동 357 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 신음동 소재 '삼애마을회관' 인근에 소재하며, 부근일대는 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

1): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 2): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 3): 사다리형의 토지로서, 주거기타입니다. 4): 부정형의 토지로서, 휴경지입니다. 5): 부정형의 토지로서, 휴경지입니다. 6): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 7): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 8): 장방형의 토지로서, 나지입니다.

인접 도로상태

1): 북측으로 인근 필지를 경유하여 세로로 접근가능합니다. 2): 맹지입니다. 3): 본건 일부 도로를 포함하여 서측으로 세로로 접근가능합니다. 4): 맹지입니다. 5): 남서측으로 세로를 통해 접근가능합니다. 6): 지적상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 세로로 접근가능합니다. 7): 동측으로 세로를 통해 접근가능합니다. 8): 동측으로 폭 약 3미터 정도의 도로를 통해 접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1,2,3,5,6,7,8): 도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역( 전,축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 4): 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전,축종))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

기호1,2,3,6,7) 지상에는 별첨'사진용지'에서와 같이 제시 외 건물(폐가 및 폐축사 등)이 소 재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

지상 건물 매각 제외, 일부도로

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11215 (3)

소재지: 경상북도 김천시 신음동 357

용도: 전 (토지)

감정가: 55,912,000원

토지면적: 241.00㎡ (약 72.9평)

매각대상: 토지매각 (지상 건물 제외)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 트라움건설주식회사 (추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 김천시 신음동 소재 '삼애마을회관' 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태: 본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 필지별로 도로 접근 상태가 다릅니다. 일부 필지는 맹지이거나 인접 필지를 경유해야 접근이 가능하며, 일부 필지는 북측, 서측, 남서측, 동측으로 세로(도로)에 접하거나 인접 필지를 경유하여 접근할 수 있습니다. 본건 토지 일부가 도로로 사용될 수도 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 3월 8일자 트라움건설의 가압류 (등기구분 갑9).

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

등기부요약:

* 2000년 1월 19일: 소유권 이전 (최재고)

* 2020년 6월 5일: 소유권 이전 (최계현)

* 2021년 6월 8일: 소유권 이전 (주식회사김천대신도시개발)

* 2024년 3월 8일: 가압류 (트라움건설, 금2,900,000,000원) - 말소기준권리로 기재되어 있으나 '말소' 처리됨.

* 2025년 7월 11일: 강제경매 개시 결정 (트라움건설주식회사, 금1,600,438,356원) - 본 경매 사건.

* 2026년 5월 21일: 압류 (김천시)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현재 등기부상 또는 물건명세서상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

법정지상권: 본건 토지 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 본건의 가장 중요한 법적 쟁점 사항입니다.

1.3. 상권분석

본건은 '삼애마을회관' 인근에 위치하며, 주거, 농경지, 축산시설, 임야 등이 혼재된 전원 또는 농촌 지역의 특성을 보입니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 번화한 상권이 형성되어 있지 않아, 지역 커뮤니티나 농업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

본건 인근의 상권 활성화 또는 개발 계획에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건 소재지는 전원적인 환경을 제공하여 조용한 주거 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있습니다.

차량 이용 시 김천 시내 접근성은 보통 수준으로, 생활 편의 시설 이용에는 차량이 필수적일 것으로 보입니다.

가축사육제한구역에 해당하며, 주위 환경에 축산시설이 언급되어 있어 냄새, 소음 등 환경적 요인을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여부 불분명: 토지 등기부 및 물건명세서에 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 만약 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 지상 건물 소유자가 토지를 계속 사용하도록 허용해야 하므로, 토지 활용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

토지만 매각, 건물 제외: 본 경매의 매각 대상은 토지이며, 토지 위에 존재하는 건물은 매각에서 제외됩니다. 따라서 토지만 취득하게 되므로, 지상 건물과의 관계 설정이 중요합니다.

도로 접근성: 토지의 일부 필지가 맹지이거나 인접 필지를 통해 접근해야 하는 상황은 향후 건축, 개발 또는 이용 시 불편을 초래할 수 있습니다.

가축사육제한구역: 토지 이용에 있어 가축 사육에 대한 제한이 있으므로, 이를 확인해야 합니다.

주위 축산시설: 인근에 축산시설이 존재할 수 있어, 냄새나 소음 등의 환경적 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 김천시 신음동에 위치한 토지 경매 물건으로, 감정가는 55,912,000원입니다.

주된 특징은 토지만 매각 대상이며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 토지의 실질적인 가치와 활용성에 큰 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요소입니다.

주변 환경은 전원적이며 농업 관련 시설이 혼재되어 있으며, 필지별 도로 접근성에 차이가 있어 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

법정지상권의 불확실성과 토지만 매각된다는 점에서, 초기에는 경매 참여자의 관심도가 낮아 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

토지가 제2종일반주거지역에 속해 있어, 향후 법정지상권 문제가 해결될 경우 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

강제경매 절차로 진행되어, 원칙적으로 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리(법정지상권 제외 가능성 있음)는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 법정지상권 성립 여부에 대한 명확한 법률적 판단, 해당 지역 내 유사 토지의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석, 토지의 개발 가능성 및 제약 조건 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 특히 법정지상권과 같은 법적 리스크는 토지 가치에 결정적인 영향을 미치므로, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.