나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7494 [2] 전라남도 나주시 노안면 유곡리 133-8 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 노안면 유곡리 소재"현애원"남측 인근[일련번호 1), 2)]에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지방도 주변농경지대 로서 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 1), 2) 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1), 2)) 부정형 평지로서 답(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 맹지임
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

1.1. 1. 사건 개요

본 물건은 광주지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 2025타경7494 (2)이며, 감정가는 137,430,000원입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.1. 2. 채권자 정보

본 경매 사건의 채권자는 노OOOOOOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리인 노안농업협동조합이 근저당을 설정하였으며, 해당 기관이 임의경매를 신청하였습니다.

1.2. 물건 상세

1.2. 1. 소재지 및 용도

본 물건은 전라남도 나주시 노안면 유곡리 133-8에 소재하고 있으며, 용도는 답(논)입니다.

1.2. 2. 면적 정보

토지 면적은 2545.00㎡ (약 769.8평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 0.00㎡로, 건물 제시외 면적 또한 없습니다.

1.2. 3. 매각 대상

본 매각 대상은 토지 전체입니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전라남도 나주시 노안면 유곡리 소재 "현애원" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지방도 주변 농경지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건은 맹지입니다. 이는 토지에 직접적으로 연결되는 도로가 없어 타인의 토지를 통과해야만 접근이 가능한 상태를 의미합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 권리 현황

3.1. 1. 소유권 이전

본 토지의 소유권은 임은양, 양은혜, 양은성을 거쳐 현재까지 이전되었습니다.

3.1. 2. 채권/근저당권

노안농업협동조합이 2022년 5월 12일 근저당권을 설정하였으며, 권리금액은 84,000,000원입니다.

3.1. 3. 임의경매 개시

노안농업협동조합이 2025년 12월 3일 임의경매 개시 결정을 하였으며, 권리금액은 73,539,104원입니다.

3.2. 말소 기준 권리

등기부상 을구 5번 근저당권(2022-05-12 접수, 노안농업협동조합)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등)

3.4. 임차인 현황

본 건과 관련하여 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 전라남도 나주시 노안면에 위치한 농경지대로, 주변은 주로 단독주택과 농경지가 분포하고 있습니다. 이는 상업 시설보다는 농업 활동이 주를 이루는 지역임을 시사합니다. 나주 노안지구 조성사업이 진행된 지역 인근에 위치하여, 향후 지역 개발 가능성을 간접적으로 엿볼 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설 및 기반 시설

본 건은 농경지대로서 인근 지역 내에 별도의 편의 시설이나 대규모 기반 시설은 부족한 것으로 파악됩니다. 다만, 나주시 노안면 소재지의 기본적인 생활 편의 시설 및 행정 서비스는 차량 접근을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 본 건의 소재지 인근에는 "현애원"이라는 관광 정원이 있으나, 이는 본 물건과는 직접적인 관련이 없는 시설입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성 문제

본 건은 맹지로서 외부 도로와의 직접적인 연결이 되지 않아 타인의 토지를 경유해야만 진입이 가능합니다. 이는 소유권 행사 및 이용에 있어 제약을 초래할 수 있으며, 잠재적인 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 농지 취득 관련

본 건은 농지이므로 농지법에 따라 농지취득자격증명이 필요합니다. 관련 서류를 제출하지 않을 경우 매수신청보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 자격 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역(800m 제한구역_닭, 오리, 메추리), 개발제한구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지의 개발 및 이용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가 요약

본 물건은 전라남도 나주시 노안면 유곡리에 위치한 농지(답)로, 감정가는 1억 3천여만 원입니다. 맹지이며 농지취득자격증명이 필수인 점, 그리고 자연녹지지역, 개발제한구역 등으로 묶여 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따르는 것이 주요 특징입니다. 등기부상 특별한 인수 권리 사항은 없으나, 맹지라는 점과 농지법 관련 규정을 반드시 숙지해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점 분석

* 농지로서의 잠재적 가치: 현재 휴경지 상태이나, 농업 생산 활동을 위한 토지로서의 활용 가능성이 있습니다.

* 나주시 지역 개발 연관성: 나주 노안지구 조성사업 등 주변 지역 개발 사업과의 연관성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 불가 사유

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 이는 해당 지역의 최근 토지 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가, 개별 토지의 현재 이용 상황 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석해야 하기 때문입니다. 또한, 맹지라는 점과 농지취득자격증명 필요, 각종 개발 제한 등 특수 조건으로 인해 일반적인 시세 산정에 어려움이 따릅니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 심층적인 시장 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.