나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5290 [4] 전라남도 영광군 묘량면 운당리 421 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남감정 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 묘량면 운당리 소재 ‘묘량중앙초등학교’ 북동측 인근(일련번호
(1,2)) 및 동측 인근(일련번호(3∼6))에 위치하며, 부근은 농경지 자연림 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하나, 면소재지 외곽의 농경지대에 위치하는 등 일반
적인 대중교통상황은 보통이하임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 사다리형의 토지로서, 전으로 경작중임.
일련번호(2): 사다리형의 토지로서, 휴경지상태임.
일련번호(3): 사다리형의 토지로서, 나지상태이며 지상에 대나무 등이 자생중임.
일련번호(4∼6): 사다리형의 토지로서, 휴경지상태이며 지상에 잡목 등이 자생중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.
일련번호(2∼6): 지적상 맹지상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2)토지의 용도지역은 생산관리지역이고, 가축사육제한구역(양, 사슴, 말, 소,
젓소(건축연면적2500㎡미만), 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>이며,

일련번호 3)~6)토지의 용도지역은 계획관리지역이고, 가축사육제한구역(양, 사슴, 말, 소,
젓소(건축연면적2500㎡미만), 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호(3∼6) 지상에 자생중인 경제적가치가 경미한 입목은 인근 토지의 거래관
행 등을 감안하여 토지에 포함평가하였음.

물건 비고

- 맹지임
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수함)
- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경5290 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 우리카드 (등기부채권 총액 24,082,773원)

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 전라남도 영광군 묘량면 운당리 421

용도: 전 (농지)

감정가: 2,358,400원

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

1.3. 토지 정보

토지면적: 242.00㎡ (약 73.2평)

토지지분: 242㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 묘량면 운당리에 위치하며, '묘량중앙초등학교' 북동측 및 동측 인근에 자리하고 있습니다. 부근은 주로 농경지와 자연림으로 형성된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근은 가능하나, 면소재지 외곽의 농경지대에 위치하여 일반적인 대중교통 상황은 보통 이하로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 총 6개 일련번호로 구성되어 있으며, 모두 사다리형의 토지입니다.

* 일련번호 (1): 전(밭)으로 경작 중이며, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 일련번호 (2): 휴경지 상태입니다.

* 일련번호 (3): 나지 상태이며, 대나무 등이 자생 중입니다.

* 일련번호 (4~6): 휴경지 상태이며, 잡목 등이 자생 중입니다.

2.4. 도로 및 토지이용계획

* 일련번호 (1)은 약 3m 도로에 접해 있으나, 일련번호 (2~6)은 지적상 맹지 상태입니다.

* 일련번호 1), 2) 토지의 용도지역은 생산관리지역입니다.

* 일련번호 3)~6) 토지의 용도지역은 계획관리지역입니다.

* 모든 토지는 가축사육제한구역에 해당하며, 일련번호 3)~6) 토지는 상대보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)의 가압류 (접수일자: 2025-05-12, 권리금액: 5,076,864원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 소유권보존(1925-12-14), 소유권이전(2023-01-20, 협의분할에 의한 상속), 가압류(2025-05-12), 강제경매(2025-08-12), 가압류(2025-10-28) 등 현재 등재된 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 비고 항목에 해당사항 없음)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인 관련 특이사항은 보고되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지로 이용되는 지역에 소재하며, 주변은 농경지와 자연림으로 구성되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 유동 인구가 많은 지역과는 거리가 있어, 일반적인 상권 분석보다는 농업 관련 가치 평가가 더 중요할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

가장 가까운 편의시설은 '묘량중앙초등학교'이며, 이는 약 2.4km 거리 (운당리 478번지 기준)에 위치합니다. 면소재지 외곽에 위치하므로, 기본적인 생활 편의시설 이용에는 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 일련번호 (2)부터 (6)까지의 토지는 지적상 맹지입니다. 이는 건축이나 토지 이용 시 도로와의 접근성 문제를 야기하며, 관련 법규에 따른 진입로 확보가 필요할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 본 물건은 농지이므로, 매수인은 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 철저히 준비해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 계획관리지역 내 농지이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 이는 토지의 활용 범위에 추가적인 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 영광군 묘량면의 농지로서, 일부는 도로에 접해있으나 다수가 맹지인 점, 농지취득자격증명 제출 의무 등의 제약이 존재합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정으로 비교적 명확합니다. 농지로서의 경작 또는 향후 농지 관련 정책 변화에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 맹지라는 점은 실질적인 활용에 있어 고려해야 할 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 농업 목적 또는 농지 가치 상승 잠재력: 장기적인 관점에서 농업 관련 투자나 농지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 고려될 수 있습니다.

* 감정가 대비 합리적인 입찰가: 맹지 및 농지취득자격증명 등의 리스크를 감안하여, 감정가 및 주변 시세 대비 합리적인 입찰가를 산정한다면 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 농지이며, 다수의 필지가 맹지라는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수적이므로, 입찰 전 해당 서류 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다. 감정가 2,358,400원을 기준으로, 위에서 언급된 리스크 요인과 현지 토지 거래 시세, 실제 활용 가능성 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 구체적인 입찰가 산정은 전문가의 도움을 받아 철저한 시세 조사 및 현장 확인을 거친 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.