나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5290 [2] 전라남도 영광군 묘량면 운당리 346-9 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남감정 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 묘량면 운당리 소재 ‘묘량중앙초등학교’ 북동측 인근(일련번호
(1,2)) 및 동측 인근(일련번호(3∼6))에 위치하며, 부근은 농경지 자연림 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하나, 면소재지 외곽의 농경지대에 위치하는 등 일반
적인 대중교통상황은 보통이하임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 사다리형의 토지로서, 전으로 경작중임.
일련번호(2): 사다리형의 토지로서, 휴경지상태임.
일련번호(3): 사다리형의 토지로서, 나지상태이며 지상에 대나무 등이 자생중임.
일련번호(4∼6): 사다리형의 토지로서, 휴경지상태이며 지상에 잡목 등이 자생중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.
일련번호(2∼6): 지적상 맹지상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2)토지의 용도지역은 생산관리지역이고, 가축사육제한구역(양, 사슴, 말, 소,
젓소(건축연면적2500㎡미만), 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>이며,

일련번호 3)~6)토지의 용도지역은 계획관리지역이고, 가축사육제한구역(양, 사슴, 말, 소,
젓소(건축연면적2500㎡미만), 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호(3∼6) 지상에 자생중인 경제적가치가 경미한 입목은 인근 토지의 거래관
행 등을 감안하여 토지에 포함평가하였음.

물건 비고

- 맹지임
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경5290 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 전라남도 영광군 묘량면 운당리 346-9

용도: 전 (밭)

토지면적: 546.00㎡ (약 165.17평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

1.3. 감정 평가 요약

감정가: 7,589,400원

토지감정요항표 요약:

본 건은 전라남도 영광군 묘량면 운당리 소재 ‘묘량중앙초등학교’ 북동측 및 동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

일련번호 (1) 토지는 서측으로 약 3m 내외의 포장도로와 접하나, 일련번호 (2~6) 토지는 지적상 맹지 상태입니다.

본건 일련번호 (3~6) 지상에 자생 중인 경제적 가치가 경미한 입목은 토지에 포함 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 영광군 묘량면 운당리 소재 묘량중앙초등학교 북동측 및 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지와 자연림 등으로 이루어진 농촌 지역입니다.

2.2. 접근성 및 교통 상황

차량 접근은 가능하나, 면소재지 외곽의 농경지대에 위치하여 일반적인 대중교통 상황은 보통 이하입니다.

일련번호 (1) 토지는 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있으나, 일련번호 (2~6) 토지는 지적상 맹지 상태로, 외부 도로와의 직접적인 연결이 없어 접근성에 제약이 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

모든 토지는 사다리형의 토지로, 현재 일부는 전으로 경작 중이며, 일부는 휴경지 상태, 일부는 나지 상태로 대나무 등이 자생 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

주요 등기 사항:

* 소유권이전 등기 다수 확인 (2003년 8월 ~ 2015년 12월)

* 하나카드 가압류 (2022-12-09, 금5,165,671원) - 말소기준권리

* 주식회사 우리카드 가압류 (2023-01-03, 금23,593,336원)

* 농업협동조합중앙회 가압류 (2025-04-01, 금5,150,191원)

* 주식회사 우리카드 강제경매 (2025-08-12, 35,763,693원) - 본 경매 사건의 근거

* 광주농업협동조합 가압류 (2025-10-28, 금19,005,909원)

등기부채권 총액: 52,915,107원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리는 하나카드 가압류 (2022-12-09)입니다. 본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 강제경매 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 '지상권'으로 명시되어 있으나, 현황 조사상 별도 등기된 지상권은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건은 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 특성

본건은 농경지와 자연림으로 둘러싸인 농촌 지역에 위치합니다. 인근에는 묘량중앙초등학교가 있습니다. 개발보다는 농업 활동에 적합한 환경을 가지고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

가장 가까운 교육 시설로는 묘량중앙초등학교가 있습니다. 면소재지 외곽에 위치하여, 상업 시설이나 기타 편의시설은 묘량면 소재지 또는 인근 도시 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 (접근성 제약)

토지의 일련번호 (2~6)은 지적상 맹지 상태로, 외부 도로와의 직접적인 연결이 없어 건축이나 개발 시 도로 확보가 필수적이며, 이는 상당한 제약으로 작용할 수 있습니다.

5.2. 농지 취득 자격 증명 필수

본 건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명서 발급이 필수입니다. 해당 서류를 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다.

5.3. 토지 이용 제한

일부 토지는 생산관리지역, 일부는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(일련번호 3~6)에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 구역 지정은 토지 이용 및 개발에 제한을 줄 수 있습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 농업적 활용 가능성

농업에 종사하거나 농지를 소유할 자격을 갖춘 실수요자의 경우, 경작 가능한 토지로 활용할 수 있습니다.

6.2. 상대적으로 낮은 가격대

감정가가 7,589,400원으로 비교적 낮은 편이어서, 소액 투자 또는 농지 확보를 목적으로 하는 경우 고려해 볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 전라남도 영광군 묘량면 운당리에 위치한 농지(전)로서, 총 546㎡ 면적에 대한 토지 매각 건입니다. 감정가는 7,589,400원이며, 다수의 가압류 및 강제경매 채권이 설정되어 있으나 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 예정입니다.

7.2. 전문가 소견

가장 큰 특징은 일련번호 (2~6) 토지가 맹지라는 점과 농지취득자격증명 발급이 필수라는 점입니다. 이러한 점으로 인해 일반적인 투자자에게는 진입 장벽이 높을 수 있습니다. 묘량농공단지가 인근에 조성되었으나, 본 토지의 직접적인 수혜 여부는 불확실하며, 본건은 주로 농업적 활용이나 장기적인 관점에서의 투자가 고려될 수 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

8. 예상 입찰가 (참고)

8.1. 고려 사항

예상 입찰가는 시장 상황, 입찰자의 자금력, 본건에 대한 희소성 및 활용 가치 판단, 그리고 경매 물건의 특수성(맹지, 농지 자격 증명 필요 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건은 인수할 보증금이 없어, 순수하게 토지 가치와 잠재적 활용 가능성, 그리고 리스크를 반영하여 산정해야 합니다.

8.2. 제안 범위

본 건의 감정가는 7,589,400원입니다. 맹지라는 점과 농지 취득 자격증명 필요성을 감안할 때, 입찰가는 감정가를 하회하거나 보수적으로 접근하는 것이 일반적일 수 있습니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사를 통해 토지의 실제 이용 가치를 평가하고, 유사 물건의 거래 사례를 비교 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.