나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5290 [3] 전라남도 영광군 묘량면 운당리 415 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남감정 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 묘량면 운당리 소재 ‘묘량중앙초등학교’ 북동측 인근(일련번호
(1,2)) 및 동측 인근(일련번호(3∼6))에 위치하며, 부근은 농경지 자연림 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하나, 면소재지 외곽의 농경지대에 위치하는 등 일반
적인 대중교통상황은 보통이하임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 사다리형의 토지로서, 전으로 경작중임.
일련번호(2): 사다리형의 토지로서, 휴경지상태임.
일련번호(3): 사다리형의 토지로서, 나지상태이며 지상에 대나무 등이 자생중임.
일련번호(4∼6): 사다리형의 토지로서, 휴경지상태이며 지상에 잡목 등이 자생중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.
일련번호(2∼6): 지적상 맹지상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2)토지의 용도지역은 생산관리지역이고, 가축사육제한구역(양, 사슴, 말, 소,
젓소(건축연면적2500㎡미만), 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>이며,

일련번호 3)~6)토지의 용도지역은 계획관리지역이고, 가축사육제한구역(양, 사슴, 말, 소,
젓소(건축연면적2500㎡미만), 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호(3∼6) 지상에 자생중인 경제적가치가 경미한 입목은 인근 토지의 거래관
행 등을 감안하여 토지에 포함평가하였음.

물건 비고

- 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경5290 (3)

소재지: 전라남도 영광군 묘량면 운당리 415

용도: 대지

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 토지 정보

토지면적: 512.00㎡ (약 154.88평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가

감정가: 7,782,400원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 영광군 묘량면 운당리 소재 ‘묘량중앙초등학교’ 북동측 및 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

물건지 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 면소재지 외곽의 농경지대에 위치하여 일반적인 대중교통 상황은 보통 이하로 평가됩니다.

2.3. 접근성

일련번호(1) 토지는 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있으나, 일련번호(2)부터 (6)까지의 토지는 지적상 맹지 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (1942-03-11)

* 협의분할에 의한 상속 (2023-01-20)

* 농업협동조합중앙회 가압류 (2025-04-01, 금5,150,191원, 말소기준권리)

* 주식회사 우리카드 강제경매개시결정 (2025-08-12, 금35,763,693원, 본건 경매 사건의 근거)

* 광주농업협동조합 가압류 (2025-10-28, 금19,005,909원)

등기부채권 총액: 24,156,100원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서상 '맹지임'이라는 특이사항이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 본 건에 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 생활정보

* 가까운 편의시설은 면소재지 외곽의 농경지대에 위치하여 대중교통 이용이 불편할 수 있습니다.

* 묘량중앙초등학교가 인근에 위치합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 (도로 접근 불가)

본 건 토지 중 일부(일련번호 2~6)는 지적상 맹지로서 차량 및 건축물의 접근이 어렵습니다. 도로 확보를 위한 추가적인 비용이나 노력이 필요할 수 있습니다.

5.2. 용도지역 및 제한사항

* 일련번호 1), 2) 토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역

* 일련번호 3)~6) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

5.3. 토지 현황 (경작, 휴경, 자생 식생)

일련번호 (1) 토지는 전으로 경작 중이며, (2) 토지는 휴경지 상태입니다. (3) 토지는 나지 상태이며 대나무 등이 자생 중이고, (4~6) 토지는 휴경지 상태이며 잡목 등이 자생 중입니다. 지상에 자생 중인 경제적 가치가 경미한 입목은 토지에 포함 평가되었습니다.

6. 종합 의견

본 건은 전라남도 영광군 묘량면 운당리 소재의 토지 경매 물건입니다. 토지 자체는 감정평가 금액이 7,782,400원으로 비교적 낮게 책정되어 있습니다. 그러나 대다수의 토지가 맹지 상태로 도로 접근성이 매우 제한적이라는 점이 가장 큰 단점입니다. 주변 환경은 농경지와 자연림 위주로 형성되어 있어 조용하지만, 대중교통 이용은 원활하지 않습니다. 용도지역상 생산관리지역 및 계획관리지역으로, 향후 개발 가능성은 있으나 맹지 해소 방안 마련이 선행되어야 합니다.

7. 투자 포인트

* 현 상태로는 주로 농업용 또는 임업용으로 활용 가능합니다.

* 만약 인접 토지와의 협의 등을 통해 도로 접근성이 확보된다면, 계획관리지역의 토지로서 건축 등의 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 주변 토지 거래 사례를 볼 때, 맹지 상태에서의 가격은 매우 낮게 형성될 것으로 보입니다.

8. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 7,782,400원을 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 다만, 맹지라는 점을 감안하여 도로 확보 가능성 및 향후 활용 계획을 면밀히 검토한 후, 권리 분석 결과 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인근 토지 거래 사례에서도 맹지 여부가 가격에 큰 영향을 미치는 것으로 나타났습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.