나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7517 [3] 전라남도 영광군 홍농읍 월암리 574 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~3)은 전라남도 영광군 홍농읍 월암리 소재 "풍암마을" 남동측 인근(기호1), "풍암마을" 내(기호2), "풍암제" 북서측 인근(기호3)에 위치하며, 주변은 농가주택, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재한 순수 농경지대 및 농촌지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(지상에 인삼재배)으로 이용중임. 기호(2) : 평지대내 사다리형의 토지로, 주거나지로 이용중임. 기호(3) : 평지대내 사다리형의 토지로, 축사로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 남서측으로 비포장 농로에 접함. 기호(2) : 남동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함. 기호(3) : 남측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역임. 기호(2) : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역임. 기호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4(가) 일반철골구조 강판지붕 단층건으로, 내 ·외벽 : 하단 일부 콘크리트 및 대부분 무벽체 바닥 : 콘크리트 등 마감 기호4(나) 경량철골구조 강판지붕 단층건임.

이용상태

기호4(가) 동·식물관련시설, 기호4(나) 창고로 이용중임.

설비내역

제시외건물 기호(ㄱ)에 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(3) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 제시외건물 포함 일괄매각, 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7517 (3)

소재지: 전라남도 영광군 홍농읍 월암리 574

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 818,891,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 목포동부새마을금고

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 3748.00㎡ (약 1134평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1515.50㎡ (약 458평)

건물 제시외면적: 66.30㎡ (약 20평)

1.3. 추가 포함사항

공장및광업재단저당법 제6조에 따른 기계·기구 포함 매각.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 홍농읍 월암리 소재 "풍암마을" 남동측 인근, "풍암마을" 내, "풍암제" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 농가주택, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재한 순수 농경지대 및 농촌지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 기호(1) 토지: 남서측으로 비포장 농로에 접함.

* 기호(2) 토지: 남동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

* 기호(3) 토지: 남측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 기호(1) 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역.

* 기호(2) 토지: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역.

* 기호(3) 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 1월 13일 접수된 함열신용협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위이거나 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 경우 인수될 수 있습니다. 등기부상 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 강제경매)는 말소기준권리 이하 순위로 모두 말소될 예정입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 언급은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조승휘

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-02

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 시 임차인과의 협의 또는 명도 소송 절차가 필요할 수 있습니다.

3.4. 등기부상 특이사항

* 토지 등기부: 소유권 이전(이방규, 이미순), 근저당(함열신용협동조합), 지상권(함열신용협동조합), 가압류(목포동부새마을금고, 남악새마을금고), 강제경매(목포동부새마을금고) 등기 이력이 있습니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존(이미순), 근저당(함열신용협동조합), 가압류(목포동부새마을금고, 남악새마을금고), 강제경매(목포동부새마을금고) 등기 이력이 있습니다.

* 등기부채권 총액: 1,451,313,970원

4. 상권분석

4.1. 업종 적합성

본 물건은 '동물 및 식물 관련시설'로 용도가 지정되어 있어, 해당 업종 관련 사업체(축산, 농산물 가공, 종자 보관 등) 운영에 적합한 입지입니다. 다만, 주변이 농경지 및 농촌 지역으로 구성되어 있어, 대규모 상업 시설이나 주거 지역의 접근성은 낮을 수 있습니다.

4.2. 주변 개발 가능성

본건 토지 중 일부(기호2)가 자연취락지구에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정된 점은 개발 행위 허가 시 유연성을 가질 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

영광군 홍농읍 월암리 일대는 농촌 지역으로, 대규모 편의시설(대형마트, 병원 등)은 영광읍 소재지에 집중되어 있을 가능성이 높습니다. 본건 소재지 인근의 편의시설에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다. (검색 결과, 영광읍에 호텔 더 스타 등 일부 숙박 시설과 음식점들이 언급되나, 본건 소재지와의 거리는 명확하지 않습니다.)

5.2. 잠재적 혐오시설 유무

영광군 홍농읍 지역에서 과거 쓰레기 매립으로 인한 악취 및 침출수 문제가 발생했던 사례가 검색되었습니다. 또한, 폐기물 처리 시설 설치 및 증설 관련 주민 반발 사례도 확인되었습니다. 본건 소재지 인근의 이러한 시설 존재 여부 및 영향 범위에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 조승휘(보증금 1억원)가 존재합니다. 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요하며, 이는 시간과 비용을 수반할 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 본건 토지 중 일부(기호1)는 부정형의 완경사지로 되어 있으며, 기호(3)은 축사로 이용 중입니다. 이러한 지형적 특성과 주변 환경(축사 등)은 향후 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계·기구도 일괄 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 처리 계획을 수립해야 합니다.

6.3. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정된 토지가 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영광군 홍농읍의 농경지 및 농촌 지역에 위치한 '동물 및 식물 관련시설'로, 넓은 토지 면적과 건물 면적을 갖추고 있습니다. 감정가는 818,891,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 주변 지역의 과거 쓰레기 처리 문제 관련 이슈들이 검색되어 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 그러나 성장관리계획구역, 자연취락지구 등은 향후 개발 가능성을 제시합니다.

8. 투자 포인트

* 동물 및 식물 관련시설 용도로 적합한 사업체 운영 시, 넓은 토지를 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 토지 이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연취락지구 등은 향후 용도 변경이나 개발 시 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 감정가 대비 시세 조사 및 비교를 통해 적정 입찰가를 산정할 수 있다면, 시세보다 저렴하게 매입할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로 산정됩니다. 명도 비용, 잠재적 리스크(임차인, 주변 환경 이슈 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제시된 감정가(818,891,000원)를 기준으로, 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 다만, 구체적인 예상 입찰가 산정은 시세 조사, 현장 방문, 명도 예상 비용 산출 등 추가적인 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.