나이스옥션 법원경매 창원 2025타경692 [2] 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 산126-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 소재 '하천초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 과수원 농가주택 및 창고 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

공히 지적도상 맹지이며, 관내 대중교통수단의 운행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

공히 급경사지 내 부정형의 토지로서, 자연림 등의 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

1,2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>, 3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

물건 비고

지분매각. 공부상 '임야'로 현황은 자연림상태 임. 지상에 수풀이 무성하여 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있음. 분묘기지권 성립여부 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경692 (2)

물건 종류: 임야 (토지 지분 매각)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 산126-7

감정가: 9,591,600원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OO

1.2. 토지 정보

용도: 임야

토지 면적: 1797.00㎡ (약 543.60평)

토지 지분 면적: 2144.0007㎡ (약 648.52평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 소재 '하천초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 농경지, 과수원, 농가주택 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 접근성 및 도로 상태

지적도상 본건은 맹지로서, 직접적인 도로 접근이 어려운 상태입니다. 관내 대중교통수단의 운행 횟수 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황

본건은 급경사지 내에 위치한 부정형의 토지로서, 현재 자연림 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

등기부등본 상 말소기준권리는 2007년 3월 8일 접수된 신종수 근저당권(을1)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 정보 상으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으나, 물건명세서 상 '지상권'이 기재될 수 있음을 유의해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 510,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 주로 농경지, 과수원, 자연림 등으로 이루어진 농촌 지역입니다. 인근에 농가주택 및 창고 등이 산재하고 있어 상업 시설보다는 농업 및 전원생활과 관련된 환경이 주를 이룹니다.

4.2. 개발 가능성

보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한상태가 존재하여 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. (자세한 내용은 6. 잠재적 리스크 참조)

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변에 '하천초등학교'가 위치하고 있으나, 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 농촌 지역의 특성상 편의시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 지분으로 매각되므로, 공동 소유 관계에서 오는 관리 및 처분의 어려움이 예상됩니다.

6.2. 분묘기지권 가능성

현황이 자연림 상태이며 지상에 수풀이 무성하여 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 맹지 및 경사지

본건은 지적도상 맹지이며, 급경사지에 위치하여 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역 등 여러 규제를 받고 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다. (자세한 규제는 감정평가서 요약 요향표 참조)

6.5. 주변 환경

주변에 산업 시설이나 폐기물 처리 시설 등에 대한 직접적인 언급은 없으나, 창원시 전반적으로 산업 시설 및 폐기물 관련 시설이 존재하므로, 향후 지역 개발 방향에 따라 영향이 있을 수 있습니다. (별도 검색 결과 상, 일부 지역에 폐기물 관련 시설이 존재하나 본건과 직접적 연관성은 불분명)

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 소재 임야 지분 매각 물건으로, 감정가는 9,591,600원입니다. 지분 매각, 맹지, 급경사, 자연림 상태, 다수의 토지 이용 규제와 더불어 분묘기지권 성립 가능성 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 해당 물건은 신중한 접근이 필요하며, 향후 토지 이용 및 개발에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가

감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 리스크를 감수할 경우 낮은 금액으로 지분 투자를 고려해볼 수 있습니다.

8.2. 장기적 개발 가능성 (제한적)

만약 향후 토지 이용 규제 완화나 공유자 간 협의를 통해 지분 정리가 이루어진다면, 장기적으로는 일부 개발 또는 이용 가치 상승의 여지가 있을 수 있습니다. 다만, 이는 매우 불확실하며 높은 리스크를 동반합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 맹지, 분묘기지권 불확실성, 급경사, 다수의 토지 이용 규제 등 상당한 리스크를 안고 있어, 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 예상 입찰가는 투자자의 위험 감수 수준, 향후 토지 활용 방안에 대한 구체적인 계획, 공유자 협의 가능성 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 별도의 명확한 기준이 제시되지 않은 상황에서는 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.