나이스옥션 법원경매 창원 2025타경692 [3] 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 산126-10 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 소재 '하천초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 과수원 농가주택 및 창고 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

공히 지적도상 맹지이며, 관내 대중교통수단의 운행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

공히 급경사지 내 부정형의 토지로서, 자연림 등의 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

1,2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>, 3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

물건 비고

지분매각. 공부상 '임야'로 현황은 자연림상태 임. 지상에 수풀이 무성하여 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있음. 분묘기지권 성립여부 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경692 (3)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 산126-10

용도: 임야

감정가: 13,691,040원

토지면적: 2565.00㎡ (약 776.21평)

매각 토지 지분 면적: 2746.602㎡ (약 830.83평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 신OO

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 소재 '하천초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 과수원, 농가주택, 창고 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 지적도상 맹지이며, 관내 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

인접 도로 상태는 맹지입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

말소 기준 권리는 2007년 3월 8일 접수된 신종수 명의의 근저당(을1)입니다.

말소 기준 권리보다 후순위 권리인 을2, 을5, 갑16, 갑16-1 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다.

총 등기부채권 금액은 693,762,982원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도 임차인은 등기부상 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 농경지, 과수원, 농가주택 등이 혼재된 농림 지역에 위치하여 상업 시설 및 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

주변에 대규모 상권은 형성되어 있지 않으며, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의 시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교육 시설: 본건 인근에 하천초등학교가 위치하여 초등 교육 접근이 가능합니다.

편의 시설: 대규모 편의 시설 이용을 위해서는 인근 지역으로 이동이 필요합니다.

의료 시설: 별도 정보는 없으나, 창원 시내 접근성을 고려해야 합니다.

주변 환경: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 존재합니다. 현재까지 주변에 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본건은 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 및 관리, 이용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

분묘 기지권: 현재 자연림 상태이고 수풀이 무성하여 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 높으며, 분묘 기지권 성립 여부가 불분명하여 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

맹지 및 접근성: 지적도상 맹지로, 차량 및 도보 접근에 어려움이 있습니다. 도로 확보 방안에 대한 검토가 필요합니다.

토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 개발 및 활용에 제약이 따릅니다.

지형적 제약: 급경사지의 토지로, 토목 공사 등 개발에 높은 비용이 수반될 수 있습니다.

자료 상 토지면적 대비 토지지분 면적이 더 큰 것으로 나타나, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면의 농림 지역에 위치한 임야 지분 매각 물건입니다.

주변 환경은 농경지 및 농가주택 등이 혼재된 시골 마을 형태를 띠고 있으며, 교통 접근성이 좋지 않은 맹지입니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 지분 매각, 분묘 기지권 가능성, 맹지, 급경사, 각종 개발 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

장기적인 관점에서 지역 개발 가능성을 고려할 수 있으나, 현재로서는 투자보다는 인접 토지 소유자 또는 이에 대한 명확한 이해를 가진 실수요자가 고려할 만한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 현재 감정가가 13,691,040원으로 책정되어 있어, 소액 투자 관점에서 접근이 가능합니다.

자연 녹지: 보전관리지역 내 자연림 상태의 토지로, 향후 환경 관련 정책 변화에 따라 가치 상승 가능성을 배제할 수 없습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

본건은 지분 매각, 맹지, 분묘 기지권 가능성, 각종 개발 제한 등 중대한 리스크를 안고 있습니다.

따라서, 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

감정가의 50% ~ 70% 선에서 경쟁 현황 및 본인의 리스크 감수 수준을 고려하여 결정하는 것을 제안합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 관련 법규 검토 후 재산정 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.