나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12206 [3] 경상남도 김해시 부원동 63-2 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동소재(복천빌라) 2층 201호외 2개호로서 부근은 중.소규모의공동주택, 단독주택 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호, 202호, 3층 302호로서 외벽: 화강석 스톤코트등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 승강기설비, 급배수설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형에 유사한 토지로서 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(2025-03-26)<교육환경 보호에 관한법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 일부 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12206 (3)

소재지: 경상남도 김해시 부원동 63-2, 3층 302호

건물명: 복천빌라 (감정평가서 요약 기준)

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 119,000,000원

토지면적: 34.78㎡ (약 10.52평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 용도

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호

용도: 다세대주택

외벽: 화강석 스톤코트 등 마감

내벽: 벽지 등 마감

천정: 벽지 등 마감

창호: 샤시 창호

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건이 소재한 복천빌라는 경상남도 김해시 부원동에 위치하며, 주변은 중.소규모 공동주택, 단독주택, 근린시설 등이 혼재된 지역입니다.

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

북측으로 도로가 소재하고 있습니다.

2.2. 지역 지구 및 토지이용

용도지역: 도시지역, 준주거지역

기타 제한사항: 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 상대보호구역

2.3. 주변 시설 분석

지도 검색 결과, 본건 소재지 주변에 대규모 공업단지나 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

주변에는 교육 시설(학교) 및 주거, 근린 상업시설이 혼재된 일반적인 주거 지역 형태를 보이고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 및 말소 기준 권리

본건의 말소기준권리는 2022년 05월 06일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권(62,400,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: A (ABDULLAEVEVASILASHUKHRATOVNA)

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2022-06-19

확정일자: 2022-06-17

배당신고일자: 2025-10-28

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금 및 총 채권

본 경매 물건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

말소기준권리 기준 채권액: 62,400,000원

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

본건(59.92㎡, 약 18.13평)과 유사한 조건의 주변 다세대주택 최근 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월, 73.02㎡ (약 22.1평) 거래가 83,000,000원 (평당 약 375만원)

* 2026년 2월, 58.76㎡ (약 17.8평) 거래가 64,000,000원 (평당 약 360만원)

* 2025년 12월, 40.29㎡ (약 12.2평) 거래가 55,500,000원 (평당 약 455만원)

4.2. 시세 적정성 평가

본건의 면적(약 18.13평)과 가장 유사한 2026년 2월 거래 사례(58.76㎡, 17.8평)를 기준으로 볼 때, 현재 시장 가치는 약 64,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가(119,000,000원)는 최근 실거래가 대비 현저히 높은 수준으로, 시세와의 괴리가 큰 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변에 근린시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

일반적인 다세대주택 밀집 지역의 주거 환경을 가지고 있습니다.

5.2. 건물 설비 현황

건물 내에는 위생 설비, 승강기 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

구조는 철근콘크리트이며, 5층 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 및 임대차 관련 리스크

임차인 A 은 대항력이 없으며, 인수 보증금이 0원이므로 명도에 따른 직접적인 재정적 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 임차인이 배당 신고일자(2025-10-28)까지 배당을 기다리고 있으므로, 배당 순위에 따라 보증금(10,000,000원) 전액을 변제받지 못할 가능성도 고려해야 합니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 119,000,000원이지만, 최근 유사한 면적의 실거래가는 6,400,000원 ~ 8,300,000원 수준으로 형성되어 있어, 감정가와 시세 간 큰 차이를 보입니다. 이는 고가 낙찰 시 수익성 확보에 어려움을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 상태 점검 필요성

감정평가 당시 일부 폐문부재로 인해 현장 조사가 제한적이었으므로, 건물 내부의 정확한 상태를 파악하기 위해서는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적다는 장점이 있습니다. 또한, 권리관계가 명확하여 법적인 위험은 낮습니다.

그러나 감정가가 현재 시장 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 투자 시 신중한 가격 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 최소화됩니다.

* 인수 보증금이 없어 초기 투자 시 추가 비용이 발생하지 않습니다.

* 김해시 부원동 지역의 다세대주택으로, 지역 내 주거 수요 기반을 가지고 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 시장 상황 변화에 따른 시세 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건의 시장 가치는 대략 64,000,000원에서 70,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가(119,000,000원)와 시세 간의 큰 격차를 고려할 때, 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 0원임을 감안하여, 낙찰 후 시세 차익을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정해야 합니다.

유사 면적 실거래가(64,000,000원)를 기준으로, 경매 시장의 경쟁 및 추가적인 비용을 고려하여 75,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.