나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12206 [2] 경상남도 김해시 부원동 63-2 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동소재(복천빌라) 2층 201호외 2개호로서 부근은 중.소규모의공동주택, 단독주택 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호, 202호, 3층 302호로서 외벽: 화강석 스톤코트등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 승강기설비, 급배수설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형에 유사한 토지로서 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(2025-03-26)<교육환경 보호에 관한법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 일부 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12206 (2)

소재지: 경상남도 김해시 부원동 63-2 2층202호

용도: 다세대주택

감정평가액: 119,000,000원

토지면적: 34.78㎡ (약 10.52평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOOO (북부산농업협동조합)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 부원동 소재 복천빌라 2층 202호로, 주변은 중·소규모 공동주택, 단독주택, 근린시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물 북측으로 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-04, 대항력 없음.

* 허 : 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2025-04-24, 확정일자 2025-04-24, 배당신고일자 2025-10-28, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (경매 절차상 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 2014-01-28 (김복천)

- 소유권이전: 2022-05-06 (박성민, 임의경매 2021타경2444)

- 근저당권: 2022-05-06 (북부산농업협동조합, 61,200,000원) - 말소기준권리

- 임의경매: 2025-10-01 (북부산농업협동조합, 170,795,714원) - 본건 경매 개시결정

* 말소기준권리: 2022-05-06자 북부산농업협동조합 근저당권. 이에 따라 말소기준권리보다 선순위 권리 없음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 비어있음)

4. 상권분석

* 주변 매매/임대 정보 분석:

- 일신빌라(부원동 69-2, 2001년식, 73.02㎡): 2026년 2월 24일, 8,300만원에 거래. (평당 약 113.7만원)

- 스위트빌(부원동 8-18, 2012년식, 58.76㎡): 2026년 2월 3일, 6,400만원에 거래. (평당 약 108.9만원)

- 부원골드빌라C(부원동 23-1, 2000년식, 40.29㎡): 2025년 12월 12일, 5,550만원에 거래. (평당 약 137.7만원)

* 시장 동향: 주변 빌라 시세는 건축 연도, 면적, 층수 등에 따라 평당 약 109만원에서 138만원 선으로 형성되어 있습니다. 본건은 2001년식의 복천빌라 2층 202호로, 면적(59.92㎡)은 스위트빌(58.76㎡)과 유사하며, 일신빌라(73.02㎡)보다는 작습니다. 감정가(119,000,000원)는 평당 약 198.6만원으로, 최근 거래된 실거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층 202호로, 외벽은 화강석 스톤코트, 내벽은 벽지 등으로 마감되어 있으며, 샤시 창호를 사용하고 있습니다.

* 내부 설비: 건물 내 위생설비, 승강기설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설:

- 본건 소재지(김해시 호계로452번길 15-16) 인근에는 김해복음병원, 김해세무서 등 공공기관 및 병원이 위치해 있습니다.

- 또한, 부원초등학교, 김해중학교 등 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

- 김해시자원순환시설이 인근에 있으나, 일반 주거 지역으로 분류되어 있습니다.

* 주변 특이사항:

- 김해상공회의소가 인근에 위치하고 있습니다.

- 본건은 현장 조사 시 일부 폐문부재로 인해 일반적 상태를 기준으로 기재되었습니다. [cite:provided]

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 낮은 시세: 감정평가액(119,000,000원, 평당 약 198.6만원)이 최근 주변 빌라 실거래가(평당 약 109만원~138만원) 대비 높게 책정되어 있어, 경매 진행 시 가격 조정의 가능성이 있습니다.

* 미상 임대차 정보: 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 인수 또는 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 보입니다.)

* 현장 조사 제한: 현장 조사 시 일부 폐문부재로 인해 건물 내부 상태의 정확한 파악이 어려웠다는 점을 감안해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 경상남도 김해시 부원동 소재 복천빌라 2층 202호는 김해 시내에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 편의시설과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 등기부상 인수할 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 감정평가액이 주변 시세 대비 높게 책정되어 있어 낙찰가를 산정할 때 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 임대 관계 미상 및 현장 조사 시 제한 사항 등은 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 김해 시내 중심부에 위치하여 생활 편의성 및 교통 접근성이 우수합니다.

* 건물 내 승강기 등 기본적인 편의시설이 갖춰져 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 부담해야 할 인수되는 권리가 없는 점은 장점입니다.

* 주변 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 매입 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 119,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 분석한 결과, 평당 약 109만원 ~ 138만원 수준입니다. 본건의 전용면적 59.92㎡를 기준으로 산정했을 때, 시장 거래가는 약 6,500만원 ~ 7,500만원 수준으로 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 주변 시세 및 감정가와의 격차, 물건의 상태, 향후 명도 과정 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 75,000,000원

(본 예상 입찰가는 현재 시세 및 제공된 정보를 바탕으로 한 제안이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 개별적인 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.