나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12314 [2] 경상남도 김해시 진영읍 본산리 48-6 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람감정 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 진영읍 본산리 소재 봉하마을 남서측 인근에 위치하며, 주위는 과수원, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지 및 인근까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 상태입니다. 기호(2) 부정형 급경사의 토지로서, 휴경지 상태입니다. 기호(3) 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 및 과수원으로 이용중입니다. 기호(4,5) 사다리 완경사의 토지로서, 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 대상토지 북측으로 구거를 복개한 노폭 약3m 내외의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-08-28)(저촉), 가축사육제한 구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01). 기호(2) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2021-11-02)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01). 기호(3) 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-08-28)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01),영농여건불리농지. 기호(4) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01). 기호(5) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01),영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

제시외수목이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12314 (2)

* 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 본산리 48-6

* 용도: 과수원

* 감정가: 118,118,000원

* 토지면적: 826.00㎡ (약 249.86평)

* 토지지분: 826㎡ (전체 면적 매각)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사 추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 진영읍 본산리 소재 봉하마을 남서측 인근에 위치하며, 주위는 과수원, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 대상 토지 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 대상 토지 북측으로 구거를 복개한 노폭 약 3m 내외의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 14일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을9)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 황광우, 강수진, 느티나무제일차유한회사)

* 지상권설정 및 이전 (노산새마을금고, 엠씨아이대부주식회사)

* 11번 근저당권부채권질권설정 (이경한)

* 9번 근저당권부채권근질권설정 (느티나무제일차유한회사)

* 압류 (김해시)

* 임의경매개시결정 (엠씨아이대부)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서 상 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 등기부등본 상으로는 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이러한 경우, 실제 인수 여부 및 권리 내용에 대한 철저한 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 별도의 임차인 정보는 확인되지 않으나, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 김해시 진영읍 본산리의 농림지역 내 과수원 토지임.

* 주위 환경은 과수원 및 임야 등으로 구성되어 있어 농업 활동에 적합한 입지.

* 인근에 봉하마을이 위치하며, 지역적 특색을 지님.

* 상업 시설이나 대규모 주거 단지와는 거리가 있어, 일반적인 상권보다는 농업 또는 전원생활 관련 가치를 고려해야 함.

5. 생활정보

* 김해시 진영읍 소재지로, 지역 내 기반 시설 이용 가능.

* 본 물건 자체는 농업용지이므로, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을 또는 진영읍 중심가 이용이 필요.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 물건은 농지이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 매수보증금 전액이 반환되지 않으므로, 이는 가장 중요한 취득 제한 사항입니다.

* 맹지: 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지이나, 북측 구거 복개 도로를 통해 접근 가능합니다. 도로 사용에 대한 실제적인 제약 가능성을 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 개발 가능성이 있으나, 동시에 다양한 규제 사항이 적용됩니다.

* 기호(1,3): 중로1류(폭 20m~25m) 저촉.

* 모든 필지: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

* 기호(2): 도로구역(도로법).

* 기호(4): 준보전산지(산지관리법).

* 기호(3,5): 영농여건불리농지.

* 중점경관관리구역 지정으로 인한 경관 보전 관련 규제.

* 제시외 수목 소재: 보고서상 제시외 수목이 소재한다고 되어 있어, 별도 처리 또는 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 미확인 지상권: 등기부등본 상 말소된 것으로 보이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍 본산리에 위치한 농업용지(과수원)이며, 사건번호는 창원지방법원 2025타경12314 (2)입니다. 감정가는 118,118,000원이고 토지 면적은 826.00㎡ (약 249.86평)입니다.

취득상의 가장 중요한 제한 사항은 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시에는 매수보증금이 몰취된다는 점입니다. 이는 농지를 취득하고자 하는 일반인에게 매우 중요한 취득 제한 사항이며, 경험이 없는 경우 낙찰에 신중을 기해야 합니다.

입지적으로는 봉하마을 인근의 농림지역으로, 주위 환경은 과수원 및 임야로 구성되어 농업 활동에 유리하나, 지적도상 맹지라는 점과 다양한 도시계획 및 개발 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

권리관계는 다수의 근저당 및 압류가 말소될 예정이나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 등기부등본 상 말소 여부와 관계없이 인수될 가능성이 있으므로, 반드시 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 농업 생산성 향상 또는 전원생활 부지로서의 잠재력.

* 봉하마을 인근의 지리적 이점.

* 도시지역, 자연녹지지역 지정으로 인한 향후 개발 가능성 (관련 법규에 따른 제한 사항 확인 필수).

* 철저한 권리 분석 및 농지 취득 자격 확보 시, 현재 감정가 대비 투자 가치 탐색.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다.

* 인근 유사 농지의 최근 실거래가 및 현재 시세 조사.

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차에 대한 철저한 검토.

* 미확인 지상권의 정확한 내용 파악 및 인수 시 권리 가치 영향 분석.

* 지역별 농지 거래 동향 및 향후 개발 가능성 예측.

* 본 물건의 법적 제한 사항(용도지역, 건폐율, 용적률, 건축 제한 등)을 고려한 실질적 활용 가치 평가.

* 낙찰 후 발생할 수 있는 부대 비용(취득세, 법무사 비용, 수목 처리 비용 등) 고려.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가 118,118,000원은 법원의 최저 입찰가 산정의 기준이 됩니다. 실제 입찰가는 물건의 시장 가치, 경쟁 입찰자의 수, 낙찰 희망자의 전략 등에 따라 결정될 것입니다. 본 물건의 경우, '농지취득자격증명 필요'라는 점이 입찰 참여의 가장 큰 진입 장벽으로 작용할 수 있으며, 이는 경쟁률에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.