나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12314 [3] 경상남도 김해시 진영읍 본산리 48-2 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람감정 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 진영읍 본산리 소재 봉하마을 남서측 인근에 위치하며, 주위는 과수원, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지 및 인근까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 상태입니다. 기호(2) 부정형 급경사의 토지로서, 휴경지 상태입니다. 기호(3) 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 및 과수원으로 이용중입니다. 기호(4,5) 사다리 완경사의 토지로서, 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 대상토지 북측으로 구거를 복개한 노폭 약3m 내외의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-08-28)(저촉), 가축사육제한 구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01). 기호(2) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2021-11-02)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01). 기호(3) 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-08-28)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01),영농여건불리농지. 기호(4) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01). 기호(5) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01),영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

제시외수목이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 제시외 수목(감나무 약20주) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12314 (3)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 본산리 48-2

용도: 과수원 (현재 휴경지 상태 포함)

감정가: 1,149,258,000원

토지면적: 6,874.00㎡ (약 2,079.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO (주식회사)

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 공동담보, 제시외 수목(감나무 약 20주) 포함

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 진영읍 본산리 소재 봉하마을 남서측 인근에 위치하며, 주변은 과수원, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 대상 토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태: 토지는 기호별로 부정형 및 사다리형의 완경사 또는 급경사를 이루고 있으며, 현재는 휴경지 상태이거나 일부 과수원으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 대상 토지 북측으로 구거를 복개한 노폭 약 3m 내외의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 이전: 이재우 (1991.07.16), 이동근 (2006.08.28), 가온누리영농조합법인 (2021.05.14)

* 말소기준권리: 엠씨아이대부주식회사 근저당 (2021.10.14, 1,700,000,000원)

* 기타 권리: 노산새마을금고 지상권 설정 (2021.10.14, 말소), 황광우 근저당 (2022.02.16, 510,000,000원, 말소), 강수진 근저당 (2022.06.03, 200,000,000원, 말소), 이경한 11번근저당부채권질권설정 (2022.10.07, 300,000,000원, 말소), 김해시 압류 (2023.06.05, 말소), 엠씨아이대부주식회사 10번지상권이전 (2023.10.30, 말소), 느티나무제일차유한회사 9번근저당권부채권근질권설정 (2024.06.19, 1,700,000,000원, 말소).

* 임의경매 개시결정: 엠씨아이대부 (2025.10.24, 1,675,589,578원)

총 등기부채권액: 2,410,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 등기부에는 지상권 설정 내역이 말소로 표시되어 있으나, 물건명세서의 내용이 우선 적용되므로 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 현황 자료는 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 과수원 및 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 및 산간 지역입니다.

봉하마을 인근의 특성상, 상업적 활동보다는 농업 활동 위주로 형성되어 있습니다.

인근 마을(진영읍)의 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대상지 자체의 상권은 미미한 수준입니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설 및 공공기관은 진영읍 소재지를 이용해야 합니다.

대상지 주변은 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

봉하마을이 인접해 있어 지역적 특색을 가집니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 경매 진행 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금 전액을 반환받지 못하는 큰 불이익이 있습니다.

맹지 및 도로 접근성: 지적도상 맹지이므로, 현황 도로(구거 복개 도로)의 이용에 대한 법적 안정성 검토가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 및 개발 제한:

* 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발 가능성이 있으나, 동시에 엄격한 규제를 받습니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 각종 개발 제한 구역에 포함되어 있습니다.

* 중점경관관리구역, 도로구역(일부), 준보전산지(일부) 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따릅니다.

* 영농여건불리농지(일부)로 지정되어 있어 농업 생산성 측면에서 불리한 조건이 있을 수 있습니다.

미소멸 권리: 물건명세서에 명시된 '지상권개요'가 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있어, 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 권리분석 상 가장 큰 리스크입니다.

제시외 수목: 감나무 약 20주가 포함되어 있어, 이에 대한 가치 평가 및 관리가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍에 위치한 넓은 면적의 농지입니다. 현재 과수원 용도로 감정평가되었으나, 실제 이용은 휴경지 상태를 포함하고 있습니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 참여 자체가 어렵습니다. 또한, 등기부상 대부분의 권리는 말소될 예정이나, 물건명세서에 언급된 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'은 인수 부담으로 작용할 수 있는 중대한 리스크입니다. 다양한 개발 제한 구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용 계획 수립 시 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 6,874㎡ (약 2,079.69평)의 넓은 면적은 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 자연녹지지역: 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 엄격한 규제 존재)

* 봉하마을 인근: 지역적 특색과 연관된 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

* 농지 활용: 농지로서의 직접적인 활용 (영농) 또한 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 그리고 본 물건의 숨겨진 권리(지상권 등) 인수 가능성 및 그 가치, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석해야 산정될 수 있습니다. 제공된 감정가 1,149,258,000원을 기준으로, 권리 관계의 불확실성과 농지 취득의 제약을 고려할 때, 초기에 감정가의 70~80% 수준에서 접근을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 이는 단순 참고용이며, 반드시 전문가와의 심층 상담을 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 인수할 수 있는 권리가 없을 경우와 있을 경우, 또는 농지취득자격증명 취득 가능 여부에 따라 입찰가는 크게 달라져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.