나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10267 [2] 대구광역시 군위군 의흥면 지호리 1062-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼감정 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1)은 대구광역시 군위군 의흥면 지호리 소재 통칭 '음지마' 남동측 약 1.2Km 지점에
위치하며 북측에 '주수지(池)'가 소재하며 주위는 순수 임야지대로 형성되어 있습니다.
기호 2,3)은 대구광역시 군위군 의흥면 지호리 소재 통칭 '음지마' 마을 입구 간선도로변에
위치하며 주위는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호 1)은 '주수지'까지 차량접근 가능하며 기호 2,3)은 본건까지 차량접근 용이하며 제반
교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1) : 북측 하향 급경사지에 위치한 부정형 토지로서 '자연림'입니다.
기호 2,3) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 '전'입니다.

인접 도로상태

기호 1) : 맹지입니다.
기호 2,3) : 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 농림지역, 보전관리지역 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역(2016-11-28)(승인지역2호)<수도법>
기호 2) : 농림지역 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-11-12)<농지법>,
도로구역(군도11호선)<도로법>, 공장설립승인지역(승인지역2호)<수도법>

기호 3) : 농림지역 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>,
공장설립승인지역(승인지역2호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환). 현황 '전 및 과수원'. 지상에 소재하는 과수목 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의성지원 2025타경10267 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 군위군 의흥면 지호리 1062-1

토지용도: 전 (현황: 전 및 과수원)

토지면적: 545.20㎡ (약 164.9평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지 매각

감정가: 46,342,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 545.2㎡

건물지분: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 대구광역시 군위군 의흥면 지호리 소재, 통칭 '음지마' 마을 인근.

주위: 기호 1)은 순수 임야지대로 '주수지' 북측에 위치. 기호 2,3)은 마을 입구 간선도로변에 위치하며 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성.

2.2. 교통 및 도로

교통: 기호 1)은 '주수지'까지 차량 접근 가능. 기호 2,3)은 본건까지 차량 접근 용이하며 제반 교통 사정은 보통.

도로: 기호 1)은 맹지. 기호 2,3)은 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 및 형태

형태: 기호 1)은 부정형 토지. 기호 2,3)은 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지.

이용상태: 기호 1)은 '자연림'. 기호 2,3)은 '전' (현황 '전 및 과수원').

2.4. 토지 이용계획 및 제한

기호 1): 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법).

기호 2,3): 농림지역, 가축사육제한구역(절대제한구역), 농업진흥구역, 공장설립승인지역(수도법).

기호 2): 도로구역(군도11호선) 추가.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025-08-21 접수된 김인영의 강제경매 (채권액 24,587,671원).

소유권: 최병섭 (1997-03-07 협의분할에 의한 상속).

기타 권리: 말소기준권리 하의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대차 관계: 미상.

주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 대구광역시 군위군 의흥면의 농촌 지역에 소재하며, 농경지, 임야, 농가주택 등이 주를 이루고 있습니다.

'음지마' 마을 인근으로, 지역 내에서는 기본적인 생활 기반이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

인접 시설: '주수지'(저수지), 군도 11호선 등.

상업 시설: 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 및 농협 등 근린 생활 시설이 위치할 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

마을 인근의 기본적인 편의시설 이용이 가능하나, 도심 지역에 비해 편의 시설의 다양성은 제한적일 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

군도 11호선을 통한 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

주요 도시로의 이동은 자가용 이용이 필수적일 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 매각 허가 후 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 있습니다.

* 토지이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 맹지 (기호 1): 접근로 확보가 어려워 토지 활용에 제약이 있습니다.

* 경사지 (기호 1): 토지 개발 및 이용에 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

* 현황과 공부상 차이: 현황 '전 및 과수원'으로, 과수목이 매각에 포함되어 있어 현장 확인 및 인수에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 인수되는 임차인은 없으나, 점유 현황에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 묘사상 특별한 혐오시설은 언급되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 군위군 의흥면의 농림지역에 위치한 토지(전, 과수원)로서, 농업 목적의 활용이 주된 용도가 될 것으로 보입니다.

* 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

* 기호 1) 토지는 맹지이고 경사지이며 자연림 상태로, 활용에 제약이 따릅니다. 기호 2,3) 토지는 농경지(전)로 사용 중입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 하에 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 농업진흥구역으로 지정된 농지로서, 농업 관련 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 현황 '전 및 과수원'으로, 과수 재배 등 농업 활동에 바로 활용 가능합니다.

* 입찰 전, 해당 농지에 대한 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 발급 절차를 반드시 사전 확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 46,342,000원.

* 말소기준권리 채권액 (김OO 강제경매): 24,587,671원.

* 본 물건은 농지로서 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 토지 일부(기호 1)가 맹지 및 경사지인 점, 농림지역 등의 용도 제한을 고려해야 합니다.

* 따라서, 투자자는 현장 답사 및 법률 검토를 통해 토지의 실질적인 가치를 평가하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 제반 조건 충족 여부를 면밀히 확인한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 일반적으로 예상 입찰가는 감정가의 80~100% 범위에서 형성될 수 있으나, 본 건의 특성을 고려하여 매우 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.