나이스옥션 법원경매 서산 2025타경751 [3] 충청남도 당진시 송악읍 한진리 산48-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 송악문화스포츠센터’북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지 및 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으 로 제반 주위환경은 보통수준임. 기호 2, 3: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 한진리 소재 한진2리마을회관’서측 인근에 위 치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지 및 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으 로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 북측 또는 남측 인근에 간선도로가 통과하고 있 어 제반 교통사정은 보퉁수준임.

형태 및 이용상태

기호 1: 대체로 부정형의 완경사지로서 답 및 전, 구거 등으로 이용중인 것으로 목측됨. 기호 2: 대체로 삼각형의 평지로서 농경지 등으로 이용중임. 기호 3: 대체로 부정형의 완경사지로서 자연림 및 일부 주거용건물의 부지, 도로 등으로 이 용중인 것으로 목측됨.

인접 도로상태

기호 1: 북측으로 지적상 도로에 접하나, 인접필지를 통하여 본건 인근까지 출입하고 있음. 기호 2: 본건 북측 및 남동측으로 한진리 289-33번지(소유자: 최**외)외 지상에 개설된 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있음. 기호 3: 본건 남측으로 본건 일부를 포함하여 한진리 300번지(소유자: 이**)외 지상에 개설 된 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있으며, 동측으로 한진리 300번지외 지 상에 개설된 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 2:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악01 산업형), 중로2류(폭 15m~20m) (저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-06-20)(저촉) 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부 제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악01 산업형), 중로2류(폭 15m~20m) (저촉) 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호 1: 제시목록 및 토지대장상 지목이 답이나, 일부를 전, 구거 등으로 이용중인 것으로 목측됨. 기호 3: 제시목록 및 토지대장상 지목이 임야이나, 일부를 주거용건물의 부지 및 도로 등으 로 이용중인 것으로 목측되며, 지상 일부에 흙무더기 수개가 소재하나 잡목 및 잡 풀이 우거지고 관리상태가 불량하여 분묘인지 여부의 확인이 곤란한 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 현황조사보고서상 분묘3기 이상 소재함
- 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립 여지 있음
- 제시외 건물 ㉦(주택등), ㉧(창고등), ㉨(화장실등) 매각 제외
- 매각에서 제외된 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음
- 최저매각가격은 분묘 소재 및 매각에서 제외된 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임
- 공부상 임야이나 현황 일부를 주거용건물의 부지 및 도로로 이용중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경751 (3)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 한진리 산48-11

용도: 임야

토지 면적: 2,519.00㎡ (약 762.16평)

감정가: 632,269,000원

매각 대상: 토지만매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 규암농업협동조합 (자료 기반)

1.1. 입지조건

1.1. 1.주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 및 한진리 소재 송악문화스포츠센터 및 한진2리마을회관 인근에 위치합니다. 주변은 전, 답 등 농경지와 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북측 또는 남측 인근에 간선도로가 통과하고 있어 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

1.1. 3.인접도로상태

기호 1: 북측으로 지적상 도로에 접하나, 실제 진입은 인접 필지를 통하여 이루어집니다.

기호 2: 북측 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과합니다.

기호 3: 남측으로 본건 일부를 포함하여 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과하며, 동측으로도 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과합니다.

1.1. 4.토지이용계획및제한상태

기호 1: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)에 해당합니다.

기호 2: 계획관리지역, 성장관리계획구역(송악01 산업형), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부 제한), 준보전산지에 해당합니다.

기호 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(송악01 산업형), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부 제한), 준보전산지에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부현황

등기부상 소유권은 김태성 씨에게 있으며, 1994년 2월 3일 매매로 소유권이 이전되었습니다. 말소기준권리는 2024년 8월 14일 접수된 규암농업협동조합의 근저당(채권액 960,000,000원)입니다. 현재 채권 총액은 960,000,000원입니다.

1.2. 2.임차인현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금은 없으며, 임차인 현황은 보증금 합계 0원으로 기재되어 있습니다.

1.2. 3.매각으로소멸되지않는권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다. 이는 매각에서 제외된 제시외 건물(주택 등)을 위해 법정지상권이 성립될 여지가 있기 때문입니다. 또한, 지상 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여지 또한 존재합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변지역특성

본건 주변은 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 일부는 주거용 건물의 부지 및 도로로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다. 상업 및 산업 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변주요시설

본건 인근에 송악문화스포츠센터와 한진2리마을회관이 위치하고 있습니다.

1.4. 2.혐오시설유무

주변 지역에 대한 공개된 정보 및 지도 검색 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 명확한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 인접 지역의 환경을 추가 확인할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적리스크

1.5. 1.분묘기지권

현황 조사 보고서상 본건 토지에는 분묘 3기 이상이 소재하고 있으며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 향후 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

1.5. 2.법정지상권

건축물대장상에는 건물이 없으나, 현황조사 결과 주택, 창고, 화장실 등의 제시외 건물이 존재하며 이들은 매각에서 제외되었습니다. 이들 건물로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 가할 수 있습니다.

1.5. 3.공부현황불일치

공부상 지목은 임야이나, 현황은 일부 주거용 건물의 부지 및 도로로 이용되고 있습니다. 또한, 일부 토지는 답이나 전, 구거 등으로 이용 중인 것으로 목측됩니다. 이러한 현황과의 차이는 향후 개발 또는 이용 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

1.5. 4.관리상태

현황상 임야 일부에 흙무더기 등이 소재하나 잡목과 잡풀이 우거져 관리 상태가 불량하며, 분묘 여부 확인이 곤란한 상태입니다.

1.5. 5.가격제한요인

현재 최저매각가격은 상기 언급된 분묘의 소재 및 매각에서 제외된 제시외 건물로 인해 법정지상권 등이 성립될 여지가 있는 점을 고려하여 제한된 가격으로 책정된 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍에 위치한 임야로, 계획관리지역 등 일부 개발 가능성이 있는 용도지역에 포함되어 있습니다. 그러나 토지상에 다수의 분묘가 존재하여 분묘기지권 성립 가능성이 높고, 매각 제외된 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여지 또한 존재합니다. 또한, 공부상의 임야 지목과 달리 일부는 주거용 부지 및 도로 등으로 이용되고 있어 현황과 공부 간의 차이가 있습니다. 이러한 제반 사항들이 향후 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 제약 요인으로 작용할 것으로 보입니다.

1.7. 투자포인트

* 계획관리지역 등 일부 용도지역 포함으로 잠재적 개발 가능성 보유.

* 주요 도로망 접근성이 양호하여 물류 및 교통 관련 이점 기대.

* 권리 관계 및 현황을 명확히 파악 후, 분묘 및 법정지상권 문제 해결 시 가치 상승 가능성.

1.8. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 제시외 건물 및 분묘 현황에 대한 정밀한 권리 분석과 함께, 인근 유사 토지의 최근 실거래가 및 개발 계획 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 특히, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 여부에 따른 실질적인 제약 범위와 그로 인한 가치 하락분을 면밀히 분석한 후, 소유권 이전 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.