나이스옥션 법원경매 서산 2025타경751 [2] 충청남도 당진시 송악읍 한진리 289-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 송악문화스포츠센터’북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지 및 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으 로 제반 주위환경은 보통수준임. 기호 2, 3: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 한진리 소재 한진2리마을회관’서측 인근에 위 치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지 및 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으 로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 북측 또는 남측 인근에 간선도로가 통과하고 있 어 제반 교통사정은 보퉁수준임.

형태 및 이용상태

기호 1: 대체로 부정형의 완경사지로서 답 및 전, 구거 등으로 이용중인 것으로 목측됨. 기호 2: 대체로 삼각형의 평지로서 농경지 등으로 이용중임. 기호 3: 대체로 부정형의 완경사지로서 자연림 및 일부 주거용건물의 부지, 도로 등으로 이 용중인 것으로 목측됨.

인접 도로상태

기호 1: 북측으로 지적상 도로에 접하나, 인접필지를 통하여 본건 인근까지 출입하고 있음. 기호 2: 본건 북측 및 남동측으로 한진리 289-33번지(소유자: 최**외)외 지상에 개설된 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있음. 기호 3: 본건 남측으로 본건 일부를 포함하여 한진리 300번지(소유자: 이**)외 지상에 개설 된 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있으며, 동측으로 한진리 300번지외 지 상에 개설된 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 2:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악01 산업형), 중로2류(폭 15m~20m) (저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-06-20)(저촉) 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부 제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악01 산업형), 중로2류(폭 15m~20m) (저촉) 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호 1: 제시목록 및 토지대장상 지목이 답이나, 일부를 전, 구거 등으로 이용중인 것으로 목측됨. 기호 3: 제시목록 및 토지대장상 지목이 임야이나, 일부를 주거용건물의 부지 및 도로 등으 로 이용중인 것으로 목측되며, 지상 일부에 흙무더기 수개가 소재하나 잡목 및 잡 풀이 우거지고 관리상태가 불량하여 분묘인지 여부의 확인이 곤란한 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 제시외 ㉠~㉥(비닐하우스, 천막지붕단층창고, 컨테이너 등) 매각 제외
- 현황 묵전
- 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경751 (2)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 한진리 289-3

용도: 전

감정가: 723,030,000원

토지면적: 1,878.00㎡ (약 568.10평)

토지지분: 1,878㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 규암농업협동조합 (주요 채권자)

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 분묘기지권 존재 가능성

2. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 송악읍 한진리에 소재하며, 주변은 주로 전, 답 등의 농경지와 자연림, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 기호 1 토지는 송악문화스포츠센터 북동측 인근에, 기호 2, 3 토지는 한진2리 마을회관 서측 인근에 위치합니다.

* 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태

기호 1 토지는 대체로 부정형의 완경사지로 답, 전, 구거 등으로 이용된 것으로 보입니다.

기호 2 토지는 대체로 삼각형의 평지이며 농경지로 이용 중입니다.

기호 3 토지는 대체로 부정형의 완경사지로 자연림 및 일부 주거용 건물의 부지, 도로 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 인접 도로상태

기호 1 토지는 지적상 도로에 접하나 인접 필지를 통한 출입이 이루어지고 있습니다.

기호 2 토지는 북측 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과합니다.

기호 3 토지는 남측 및 동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과하며, 본건 일부를 포함합니다.

* 주변 시설 및 환경

본건 인근에는 송악읍 행정복지센터, 기지시 줄다리기 박물관, 송악문화스포츠센터 등이 위치하고 있습니다. 또한, 한진포구와 고대지구 근린공원 등이 인접해 있어 휴식 및 여가 활동이 가능합니다. 아산국가산업단지가 인근에 있어 산업 활동도 활발한 지역입니다.

* 잠재적 혐오시설 및 환경 문제

검색 결과, 송악읍 내 당진송악물류단지에서 불법 폐기물 매립이 확인된 사례 및 수청동 일대 불법 폐기물 적치 사례가 있었습니다. 또한, 폐창고 2동이 방치된 사례도 확인되었습니다. 본건의 정확한 인접 지역에 대한 혐오시설 존재 여부는 직접적인 현장 확인이 필요하지만, 주변 지역에서 불법 폐기물 및 폐건축물 관련 문제가 발생한 사례가 있음을 인지해야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 8월 14일 접수된 규암농업협동조합의 근저당권 (채권 최고액 960,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

아래 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 규암농업협동조합 근저당권 (2024-08-14)

* 규암농업협동조합 임의경매개시결정 (2025-07-30)

* 당진시 압류 (2026-02-26)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 언급되었으나, 등기부등본상 명확히 등기된 지상권은 현재 확인되지 않았습니다. 만약 실질적인 지상권이 존재한다면, 이는 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 현장 방문 및 추가적인 권리관계 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 송악읍 한진리는 주로 농경지와 자연림, 단독주택이 혼재된 지역으로, 상업시설이 밀집한 지역과는 거리가 있습니다. 그러나 인근 기지시리 지역은 송악읍의 중심지로, 송악읍 행정복지센터, 기지시 줄다리기 박물관, 대형 아파트 단지, 상가 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 또한, 인근의 아산국가산업단지와 고대지구 근린공원 등은 지역 경제 활동 및 유동 인구에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 토지 거래 가격 변동률 자료에 따르면, 송악읍 토지 거래에서 농경지(전)의 경우 최근 평당 30만원대의 거래가 있었습니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 송악읍은 당진시의 북동부에 속하며, 서해안고속도로 접근성이 우수합니다. 송악읍에는 기지초등학교, 상록초등학교, 송악중학교, 송악고등학교 등 교육 시설이 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 읍 소재지인 기지시리를 중심으로 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 쇼핑몰이나 종합병원 등은 당진시 시내로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 교육 및 학군

본건의 직접적인 주변 학군 정보는 제한적이지만, 송악읍 전반에는 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다.

* 편의시설

주변의 기지시리 지역을 중심으로 마트, 편의점, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 한진포구와 고대지구 근린공원 등은 지역 주민들의 여가 활동 공간으로 활용됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 물건은 용도가 '전'인 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인의 귀책사유로 간주되어 매수보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 분묘기지권 존재 가능성: 감정평가 요약에 따르면, 본건 토지 중 일부(기호 3)에서 분묘로 추정되는 흙무더기가 발견되었으나, 잡목과 잡풀로 인해 정확한 확인이 어렵다고 명시되어 있습니다. 만약 분묘기지권이 성립될 경우, 이는 토지 사용에 제약을 초래하며, 해당 분묘 이장 등에 따른 추가 비용 및 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 제시외 물건 매각 제외: 현황 조사 시 발견된 제시외 물건(비닐하우스, 천막지붕단층창고, 컨테이너 등, ㉠~㉥)은 본 경매 물건에 포함되지 않고 매각에서 제외됩니다. 따라서 이러한 부대 시설의 이용을 고려한 입찰은 불가합니다.

* 묵전 현황: 현황 묵전(이용되지 않고 방치된 농지) 상태로, 경작 또는 개발을 위해서는 추가적인 정비 및 비용 투자가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 기호 1: 자연녹지지역, 가축사육제한구역.

* 기호 2, 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로2류/3류 저촉, 가축사육제한구역, (기호 3) 준보전산지. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용 계획 수립 시 중요한 고려 사항이 됩니다.

* 잠재적 미등기 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 등기부등본 상에 해당 지상권이 확인되지 않았습니다. 이는 해당 권리가 미등기이거나, 등기부상 명확히 드러나지 않은 권리일 수 있으며, 매수 시 인수될 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 주변 지역 환경 문제: 인근 송악물류단지에서의 불법 폐기물 매립 및 폐창고 방치 사례가 보고되었습니다. 본건 부지 자체에 대한 직접적인 문제가 아닐 수 있으나, 주변 지역의 환경적 문제가 향후 토지 가치에 간접적인 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 한진리에 소재한 1,878㎡ (약 568평) 규모의 농지입니다. 감정가는 7억 2천만 원대입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하로 전부 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 그러나 농지로서 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금 몰수라는 강력한 불이익이 따릅니다. 또한, 분묘기지권의 존재 가능성, 묵전 상태, 그리고 잠재적인 미등기 지상권은 본 물건의 취득 및 활용에 있어 신중한 접근을 요구하는 주요 리스크 요인입니다. 지역 내 불법 폐기물 관련 문제 사례가 있는 점도 인지해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1,878㎡에 달하는 넓은 면적은 향후 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 계획관리지역 포함: 일부 필지(기호 2, 3)가 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 잠재력이 있습니다.

* 교통 접근성: 서해안고속도로 등 주요 도로와의 접근성이 양호하여 수도권과의 연계성이 좋습니다.

* 잠재적 가치 상승: 당진시의 지속적인 발전과 산업단지 배후 지역으로서의 입지는 토지 가치 상승을 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 723,030,000원입니다. 하지만 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 존부 확인 필요, 묵전 상태, 잠재적 미등기 권리 인수의 가능성, 그리고 주변 지역의 환경 문제 등을 고려할 때, 실제 낙찰가는 감정가 대비 할인될 가능성이 높습니다.

보수적인 관점에서,

* 리스크 요인들을 충분히 감안한 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 5억 6백만 원에서 6억 1천 5백만 원 사이로 추정됩니다.

* 이는 초기 단계의 추정치이며, 실제 입찰가를 결정하기 위해서는 현장 답사를 통한 상세한 물건 상태 확인, 분묘기지권 및 지상권의 실제 존재 여부 조사, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인, 그리고 주변 실거래 사례 및 개발 계획 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 권리분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.