나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51358 [2] 충청남도 서산시 갈산동 820-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나감정 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 갈산동에 소재하는 "풍전 저수지" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전답 등의 농경지, 자연림 및 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하고 있어 간선도로와의 접근성 등 제반교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 평지의 토지로서 현황은 "전"으로 이용중임. 기호 3 : 부정형 평지의 토지로서 현황은 "단독주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 : 본건 북측으로 폭 약 4m 포장도로에 접함. 기호 3 : 본건 동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 생산관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 3 생산관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

1) 구조, 규모 및 이용상태 기호 3 지상에 제시외 건물 및 제시외 수목이 소재함. ("사진용지" 및 "지적및건물개황도" 참조바람) 2) 평가물건에 미치는 영향 제시외 건물등은 구조, 규모 및 이용상태 등으로 보아 평가물건에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되므로 경매 업무 진행시 참고바람.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 경량철골구조 슁글지붕 단층 단독주택(사용승인일 2015.11.23.)으로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물로서 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함. (‘사진용지’및‘지적및건물개황도’참조)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2 제시외 건물㉠(2-1현관및베란다), ㉡(2-2창고) 포함 매각
- 목록3 제시외 수목 [3-1소나무(현황 수목장)] 매각 포함
- 목록3 지상 소재 북동측경계침범 창고, 냉장설비(저온저장고), 태양광시설(2개)은 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경51358 (2)

소재지: 충청남도 서산시 갈산동 820-4

용도: 단독주택

건축물 구조: 경량철골구조 슁글지붕 단층

사용승인일: 2015년 11월 23일

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 207,175,800원

토지 면적: 686.00㎡ (약 207.6평)

건물 면적: 82.20㎡ (약 24.9평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 46.80㎡ (매각 포함 목록 2 ㉠, ㉡)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 지분매각

1.4. 경매 구분

공유물분할을 위한 경매

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청남도 서산시 갈산동에 위치하며, "풍전 저수지" 북측 인근 농촌지대에 속합니다.

주변은 전답, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

간선도로와의 접근성은 보통입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

토지는 기호 1: 부정형 평지의 "전" (밭)으로 이용 중이며, 기호 3: 부정형 평지의 "단독주택 건부지"로 이용 중입니다.

토지 이용계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m 이내 모든 축종 불가).

2.4. 인접 도로

기호 1 토지는 북측 약 4m 포장도로에 접해 있습니다.

기호 3 토지는 동측 약 4m 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부: 2025년 5월 28일 박옥녀 신청 임의경매 (갑6)

건물 등기부: 2025년 5월 28일 박옥녀 신청 임의경매 (갑3)

두 등기부 모두 동일한 임의경매 개시결정이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 변동은 다수 존재하며, 최근 2024년 5월 10일 심판분할에 의한 상속으로 박옥녀외 2명에게 지분 이전되었습니다.

건물 등기부상 소유권 보존 후, 2024년 5월 10일 심판분할에 의한 상속으로 박옥녀외 2명에게 지분 이전되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 물건명세서에 기재되어 있습니다. 본건 등기부상 해당 권리가 명확히 확인되지 않으므로, 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대차 관계는 미상으로, 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유자 유무 및 임대차 관계는 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 분석

본건은 농촌 지역에 위치하여 상업시설이 밀집한 도심 상권과는 거리가 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았으며, 일반적으로 농촌 지역 특성상 특별한 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다.

주변 환경은 "보통"으로 평가되었으며, 단독주택 및 농경지가 혼재된 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

본건 주변 지역의 정확한 시세 분석을 위한 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보가 제공되지 않아 상세한 상권 분석에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 대중교통(버스정류장)이 소재하여 접근성은 양호합니다.

가까운 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제한적이나, 차량 이동 시 서산 시내 접근성을 고려하면 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 교육시설

인근에는 서산갈산초등학교, 서산중학교 등이 위치하고 있으며, 차량으로 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각 제외 물건 관련

목록 3 지상에 소재한 북동측 경계 침범 창고, 냉장설비(저온저장고), 태양광시설(2개)은 매각에서 제외됩니다. 해당 물건들의 철거 또는 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 생산관리지역 내 가축사육제한구역(200m 이내 모든 축종 제한)에 해당하여, 향후 축산업 관련 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후 및 관리 상태

건물 사용승인일이 2015년으로 비교적 신축에 속하나, 정확한 내부 관리 상태 및 추가적인 시설 보수 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.

6.4. 공유물분할 경매 특성

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 낙찰 후 소유권자들 간의 추가적인 분쟁이나 협의 과정이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 서산시 갈산동에 위치한 단독주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다.

주변 환경은 농촌 지역의 특성을 가지며, 교통 및 접근성은 보통 수준입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 등기가 말소될 것으로 예상되나, 물건명세서상 '지상권'은 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

매각에서 제외되는 물건들이 있어, 관련 명도 및 철거 이슈가 발생할 수 있습니다.

향후 토지 이용에 있어 가축사육제한구역 등의 공법상 제한이 존재합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축(2015년 사용승인)의 단독주택이라는 점.

토지 면적이 넓어(686㎡, 약 207.6평) 향후 증축 또는 활용 가능성이 있습니다.

공유물분할 경매로, 소유권 정리 후 명확한 재산권 행사가 가능합니다.

농촌 지역이지만, 기본적인 교통 접근성이 확보되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 207,175,800원입니다.

본건은 공유물분할 경매이며, 임차인 보증금이 없는 것으로 확인되어 명도 관련 추가 비용은 없을 것으로 예상됩니다. (주의: 실제 임대차 관계 및 점유자는 현장 조사 필수)

정확한 시세 분석을 위한 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 자료가 부족하여, 본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 예상 입찰가를 제시합니다.

매각 제외 물건(창고, 냉장설비, 태양광)과 관련된 철거 비용 및 토지 이용 제한 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 80% ~ 90% 수준(약 1억 6천 5백만 원 ~ 1억 8천 6백만 원)을 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.