나이스옥션 법원경매 여주 2023타경5262 [2] 경기도 여주시 가남읍 태평리 297-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트감정 · 평가일 2023.11.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 가남읍 태평리 소재 가남초등학교 북서측 원거리에 위치하며 부근은 농경지, 임야 및 근린상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 불가하나 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 평지로 답으로 이용중임.
기호2: 부정형의 완경사지로 전으로 이용중임.
기호3: 부정형의 완경사지로 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1-3: 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 도시지역, 자연녹지지역(2020-12-17)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(지구단위
계획구역(태평3지구)) 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역
(도시개발구역(태평3지구))<도시개발법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>

기호3:도시지역, 자연녹지지역(2020-12-17)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(지구단위계
획구역(태평3지구)) 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(도
시개발구역(태평3지구))<도시개발법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지
<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수).
- 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한함.(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사 불가)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2023타경5262 (2)

소재지: 경기도 여주시 가남읍 태평리 297-1

용도: 답

감정가: 55,752,000원

토지 면적: 416.00㎡ (약 125.84평)

토지 지분: 416㎡ (전체 면적과 동일한 것으로 보아 해당 필지의 지분 매각으로 추정)

건물 면적: 0.00㎡

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

매각 대상: 토지 지분 매각

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 여주시 가남읍 태평리에 소재하며, 가남초등학교 북서측 원거리에 위치합니다. 주변 지역은 농경지, 임야 및 근린상가가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입은 불가하나, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

기호 1은 부정형의 평지로 답(논)으로 이용 중입니다.

기호 2와 3은 부정형의 완경사지로 전(밭)으로 이용 중입니다.

세 필지 모두 맹지입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역(태평3지구)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 도시개발구역(태평3지구), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역으로 지정되어 있습니다. 기호 3은 여기에 더해 준보전산지 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 을12 (2022-04-29 접수, 김창희 근저당)입니다. 을12, 을14, 을15, 을16, 을17 근저당권 등은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,800,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

여주시 가남읍 태평리 일대는 태평지구 도시개발사업이 완료된 지역입니다. 이 사업은 2017년 구역 지정 및 개발계획 수립 후 2020년 착공하여 기반 시설(도시가스, 도로, 상하수도, 통신 등) 설치를 완료했습니다. 사업 완료로 신시가지가 조성되었으며, 공동주택 용지 및 단독/준주거 용지 등의 체비지 매각이 예정되어 있습니다. 이는 향후 지역의 주거 환경 개선 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 내 입지

본건이 소재한 태평리는 가남초등학교와 인근에 위치하며, 주변에 근린상가도 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 가남읍 태평리 297-1번지 자체는 맹지이며 차량 진입이 어려운 점은 상권 접근성에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

가남초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

검색 결과, 하나로마트, 가남성당 등이 태평리 지역 내에 위치하고 있습니다. 또한, 금은모래강변공원, 신륵사관광지 등 여주시의 주요 관광 명소와도 접근 가능합니다.

5.3. 교통시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 차량 진입이 어려운 점은 불편 사항으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수되므로, 사전에 관련 절차 및 필요 서류를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 지분 매각

본건은 토지 지분 매각으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 이는 향후 토지 활용 및 처분에 있어 공유자들과의 협의가 필요하며, 단독으로 결정하기 어렵다는 점에서 리스크 요인이 됩니다.

6.3. 맹지 및 차량 진입 불가

본건은 도로에 직접 접하지 않은 맹지이며, 차량 진입이 불가능합니다. 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있으며, 통행을 위한 별도의 토지 사용 승낙 또는 관통 허가 등이 필요할 수 있습니다.

6.4. 공유자 우선매수 신고

등기부상 공유자가 존재할 경우, 공유자는 우선매수 신고를 통해 해당 물건을 우선적으로 매수할 권리를 행사할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

6.5. 임대관계 미상

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 주의가 필요합니다. 계약 관계가 명확하지 않은 점유자가 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 가남읍 태평리에 소재한 답(논) 토지 지분 경매 물건입니다. 태평지구 도시개발사업 완료 지역 인근에 위치하며, 도시지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 가남초등학교가 인근에 있고, 기본적인 생활 편의시설 접근성도 갖추고 있습니다.

하지만, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 맹지이고 차량 진입이 어려운 점, 그리고 토지 지분 매각이라는 점은 취득 후 활용에 있어 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 공유자의 우선매수 신고 가능성 및 임대관계 미상 등 권리 및 점유 관련 불확실성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

본건이 속한 지역은 도시개발사업이 진행되었거나 예정된 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 특히 자연녹지지역 및 지구단위계획구역, 도시개발구역으로 지정된 점은 향후 개발 가능성을 시사합니다.

8.2. 지역 내 입지

가남초등학교 및 일부 근린상가와 인접하여 기본적인 생활 인프라 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현재 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 향후 개발 가능성, 그리고 본건의 제약 사항(맹지, 지분매각, 농지취득 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 비용, 토지 활용 계획 수립, 공유자 협의 가능성 등을 면밀히 검토한 후, 본건의 입찰 보증금(감정가의 10~30%)을 제외한 금액을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역 부동산 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.