나이스옥션 법원경매 여주 2023타경5262 [3] 경기도 여주시 가남읍 태평리 297-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트감정 · 평가일 2023.11.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 가남읍 태평리 소재 가남초등학교 북서측 원거리에 위치하며 부근은 농경지, 임야 및 근린상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 불가하나 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 평지로 답으로 이용중임.
기호2: 부정형의 완경사지로 전으로 이용중임.
기호3: 부정형의 완경사지로 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1-3: 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 도시지역, 자연녹지지역(2020-12-17)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(지구단위
계획구역(태평3지구)) 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역
(도시개발구역(태평3지구))<도시개발법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>

기호3:도시지역, 자연녹지지역(2020-12-17)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(지구단위계
획구역(태평3지구)) 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(도
시개발구역(태평3지구))<도시개발법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지
<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수).
- 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한함.(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사 불가)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2023타경5262 (3)

소재지: 경기도 여주시 가남읍 태평리 297-2

용도: 전 (논)

감정가: 69,387,000원

토지면적: 3511.00㎡ (약 1062평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 전부 매각 (3511㎡)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 여주시 가남읍 태평리 소재 가남초등학교 북서측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야 및 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.

1.3. 토지 정보

용도: 전 (논)

면적: 3511.00㎡ (약 1062평)

지분: 3511㎡ (토지 전부 매각)

이용상태: 본 건은 부정형의 평지 및 완경사지로, 논(답) 및 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 맹지

1.4. 건물 정보

건축물 현황: 해당 없음.

1.5. 매각 대상

토지 전체 (3511㎡)

1.6. 경매 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.7. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 입찰보증금 몰수)

* 지분 매각 (본 건은 토지 전부 매각이나, 지분매각 절차를 따름)

* 공유자의 우선매수신고는 1회에 한합니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 상황

본 건까지 차량 진입이 불가합니다. 다만, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.2. 주변 환경

주변은 농경지, 임야, 그리고 일부 근린상가가 혼재된 지역입니다. 가남초등학교가 북서측 원거리에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본 상 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매개시 결정 등기가 확인됩니다. 채권 총액은 3,800,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

을13번: 2022-04-29 접수된 근저당권 (채권자: 김창희, 1,800,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 건 경매의 원인인 갑15번 임의경매 개시결정(채권자: 김창희) 역시 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 확인되는 지상권 설정 내역은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 파악되었습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 별도의 점유자가 있는지 현황 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 임야와 근린상가가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 근린상가가 있다는 점은 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다. 다만, 대규모 상업시설이나 중심상권과는 거리가 있어, 상권 활성화 측면보다는 주변 지역의 수요에 기반한 제한적인 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

가남초등학교가 북서측 원거리에 위치합니다. 차량 진입이 어렵고 대중교통 사정이 보통임을 고려할 때, 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 가남읍 소재지 및 인근 지역의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 지분매각 및 공유자우선매수

토지 전부가 매각 대상이나, '지분매각'으로 분류되어 공유자의 우선매수권이 존재합니다. 공유자는 최고 매수신고 가격과 동일한 가격으로 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회에 한정됩니다. 공유자가 우선매수권 신고 후 보증금을 미납하면 효력을 잃고, 이후에는 행사할 수 없습니다.

6.3. 맹지

본 건은 인접 도로와 접합성이 없어 맹지입니다. 이는 토지 이용 및 향후 개발에 있어 제약을 받을 수 있는 요인입니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역(태평3지구), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 도시개발구역(태평3지구), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등에 해당됩니다. 일부 지역은 준보전산지에 해당될 수 있습니다. 이는 건축, 개발, 가축 사육 등 다양한 활동에 대한 법적 규제를 수반합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 가남읍에 위치한 토지 경매 물건입니다. 농지이면서 맹지이며, 지분 매각 절차로 인해 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있는 점이 주요 특징입니다. 차량 진입이 어렵고 대중교통 사정이 보통이며, 토지이용계획상의 다양한 제한사항을 고려할 때, 일반적인 주거지나 상업용지로서의 직접적인 투자 매력은 다소 낮을 수 있습니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 공유자 관계 등 추가적인 현장 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 가능성: 본 물건이 포함된 태평3지구는 지구단위계획구역 및 도시개발구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 농지 활용: 관련 법규 충족 시 농지로서 직접 활용하거나 농업 관련 사업 부지로 활용할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 감정가 69,387,000원으로, 지역 개발 잠재력 등을 고려할 때 관심 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지이며, 농지취득자격증명 필요, 공유자 우선매수 가능성, 토지이용계획상의 개발 제한 등 다수의 리스크 요인을 가지고 있습니다. 또한, 인접 도로와의 접합성 문제로 인해 토지의 실질적인 활용 가치가 제한될 수 있습니다.

따라서, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 공유자 우선매수권 행사를 고려하여, 입찰 참여 시에는 실제 매수 가능한 가격을 보수적으로 산정해야 합니다.

추가적으로, 공유자 외 다른 이해관계자 존재 여부, 현황 농지 상태 및 실질적인 이용 가치, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 이 부분에 대한 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.