나이스옥션 법원경매 여주 2023타경5262 [1] 경기도 여주시 가남읍 태평리 286-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트감정 · 평가일 2023.11.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 가남읍 태평리 소재 가남초등학교 북서측 원거리에 위치하며 부근은 농경지, 임야 및 근린상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 불가하나 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 평지로 답으로 이용중임.
기호2: 부정형의 완경사지로 전으로 이용중임.
기호3: 부정형의 완경사지로 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1-3: 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 도시지역, 자연녹지지역(2020-12-17)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(지구단위
계획구역(태평3지구)) 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역
(도시개발구역(태평3지구))<도시개발법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>

기호3:도시지역, 자연녹지지역(2020-12-17)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(지구단위계
획구역(태평3지구)) 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(도
시개발구역(태평3지구))<도시개발법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지
<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수).
- 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한함.(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사 불가)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 물건기본정보

물건기본정보

사건번호: 여주지원 2023타경5262 (1)

소재지: 경기도 여주시 가남읍 태평리 286-2

용도: 답 (농지)

감정가: 899,346,000원

토지면적: 3015.00㎡ (약 913.54평)

토지지분: 5243.98㎡ (약 1587.85평) (주의: 제공된 토지면적 대비 토지지분 면적이 상이함)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본 건은 경기도 여주시 가남읍 태평리에 소재하며, 가남초등학교 북서측 원거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 임야, 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진입은 불가하나, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지 인접 도로 상태는 맹지입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을13 (2022-04-29) 근저당권 (채권자: 김창희, 권리금액: 1,800,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서상 명시)

등기부 요약: 본 건은 다수의 소유권 지분 이전 및 근저당권 설정 이력이 확인됩니다. 총 채권액은 3,800,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (현재까지 파악된 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.)

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지, 임야, 근린상가 등이 혼재된 지역에 위치하여 자체적인 상권의 영향력은 제한적일 것으로 판단됩니다.

인근 가남초등학교 주변의 근린생활시설이 일부 상권을 형성하고 있으나, 물건 자체의 직접적인 상권 가치는 높지 않을 것으로 예상됩니다.

여주시 가남읍 지역은 개발이 진행 중인 지역으로, 장기적인 관점에서 상권 변화 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 가남초등학교가 북서측 원거리에 위치합니다.

교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 주변 근린상가 시설을 이용할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 즉각적으로 인근에 위치하는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등이 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 본 건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

지분매각 및 공유자 우선매수: 본 건은 토지 지분 매각이므로, 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하며, 매수보증금 미납 시 이후 기일에는 행사 불가합니다.

맹지: 본 건은 인접 도로가 없어 맹지이므로, 건축 등 토지 이용에 제약이 있습니다.

복잡한 권리관계: 다수의 공유 지분 이전 및 총 38억 원의 높은 채권 총액은 권리 분석을 더욱 복잡하게 만듭니다.

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 도시개발구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등이 지정되어 있어 토지 이용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (기호3의 경우 준보전산지 포함)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 하는 권리일 수 있습니다.

토지면적 및 토지지분 불일치: 제공된 '토지면적'(3015.00㎡)과 '토지지분'(5243.98㎡) 간 수치상의 불일치는 데이터 오류일 가능성이 있으며, 정확한 면적 및 지분 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경기도 여주시 가남읍에 위치한 답(농지)으로, 토지의 일부 지분만 매각되는 물건입니다.

가남초등학교 인근 지역으로, 주변 환경은 농경지, 임야, 근린상가 등이 혼재되어 있습니다.

차량 진입이 불가능한 맹지이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 공유자의 우선매수 신고 가능성, 그리고 소멸되지 않는 지상권 존재 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

총 채권액이 38억 원에 달하고, 토지면적 대비 토지지분 면적의 불일치 가능성 등 권리 관계가 복잡하므로, 철저한 권리 분석과 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

토지 이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 기대할 수 있으나, 현재는 맹지 상태이며 농지라는 점을 감안할 때 실질적인 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

여주시 가남읍 태평리의 지역 개발 잠재력: 태평3지구 도시개발구역 등으로 지정된 지역으로, 장기적인 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

도시지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역 지정: 향후 토지 이용 계획에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

감정가 대비 낮은 낙찰 가능성: 본 건의 특수성(지분매각, 맹지, 농지)을 고려할 때, 감정가보다 현저히 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 899,346,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 맹지, 농지, 지분매각, 소멸되지 않는 지상권 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있어 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 토지면적과 토지지분 간의 불일치는 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

향후 개발 가능성을 감안하더라도, 현재 상태에서의 활용도 및 투자 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

따라서, 감정가의 60% ~ 70% 수준을 예상 범위로 제시합니다.

예상 범위: 540,000,000원 ~ 630,000,000원

(이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가 결정 시에는 심층적인 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.