나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6545 [1] 경기도 양평군 서종면 정배리 531-25 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤감정 · 평가일 2024.12.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 서종면 정배리 소재 "정배1리 마을회관" 남서측 근거리에 위치하며,
주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 일반 차량의 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 운행빈도 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

북측으로 완만하게 하향하는 부정형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

건물 감정평가요항표 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서
외벽: 치장벽돌 마감 등
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로서 창고 및 주차장(1층), 사무소(2층) 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건에는 제시외물건 ㉠ - ㉥이 소재함. (후첨 "건물개황도" 참고.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 (감정서상 ㉠~㉥) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경6545 (1)

소재지: 경기도 양평군 서종면 정배리 531-25

신주소: 경기도 양평군 해학골길 18-64

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 478,504,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

* 토지 정보

면적: 864.00㎡ (약 261.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 정보

면적: 220.00㎡ (약 66.55평)

건물 제시외면적: 116.50㎡ (약 35.22평)

구조: 일반철골구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물

사용승인일: 2018년 12월 04일

* 특이사항

공동담보 물건임.

일괄매각 및 제시외 건물 (감정서상 ㉠~㉥) 포함 매각.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 서종면 정배리 소재 "정배1리 마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황

일반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능함. 운행 빈도를 고려할 때 교통상황은 보통으로 평가됨.

* 형태 및 이용상태

북측으로 완만하게 하향하는 부정형의 토지로서, 현재 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(2,000m(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 12월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권임.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, 지상권 등 특이 권리 존재 시 확인 필요)

* 임차인 현황

- 임차인: 김영민

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2020-12-21

대항력: 없음

- 임차인: 조남상

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2019-01-02

대항력: 없음

- 임차인: 조동현

보증금: 6,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-01-22

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

전입일자만 있는 임차인이 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석됨. 다만, 배당 결과에 따라 실제 명도 시 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

* 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 834,635,038원

건물 등기부채권 총액: 834,635,038원

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로, 주위가 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역적 특성을 지니고 있음. 따라서 일반적인 도심 상권과는 다른, 지역 커뮤니티 기반의 소규모 상업시설 또는 사무실, 창고 등으로 활용될 가능성이 있음. 양평군의 지역 경제는 전통시장 활성화 및 소상공인 지원 정책 등을 통해 지역 상권 활성화를 도모하고 있으나, 본 물건의 직접적인 상권 영향력은 제한적일 수 있음.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

양평군 서종면 일대는 전원생활을 누릴 수 있는 펜션, 리조트 등 관광 및 휴양 시설이 다수 분포하고 있음. 이는 지역 주민뿐만 아니라 외부 방문객들에게도 영향을 미칠 수 있는 요소임.

인근에 "정배1리 마을회관"이 위치하고 있으며, 주거 환경 위주로 형성되어 있음.

* 지역 특성

본 물건이 위치한 양평군은 자연환경이 우수하여 전원생활을 선호하는 인구가 꾸준히 유입되고 있으며, 관광 및 레저 활동을 위한 시설들이 발달해 있음.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등 각종 환경 관련 규제가 적용됨. 이는 건축 행위나 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있음.

* 제시외 건물

건물 제시외면적이 116.50㎡(약 35.22평)로 상당한 면적을 차지하며, 감정평가서에 포함되어 매각되므로 이를 고려한 명도 및 활용 계획이 필요함.

* 공동담보 물건

공동담보 물건으로 경매 진행되는 경우, 채무 금액이 크거나 복수의 담보물이 얽혀 있어 복잡한 권리 관계가 발생할 수 있으므로 면밀한 분석이 필요함.

* 혐오시설 관련

주변 지역에 혐오시설이 직접적으로 언급된 정보는 없으나, 양평군 전체적으로 환경규제가 강한 지역임을 감안할 때, 향후 개발 또는 이용 시 관련 법규 준수가 필수적임.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 서종면에 위치한 근린생활시설로, 넓은 토지 면적(864㎡)과 2층 건물이 포함된 일괄매각 물건임. 주변 환경은 전원생활과 녹지 공간이 풍부한 지역으로, 관광객 유입 요인이 있으나, 지역 내 기반 시설이나 상권 활성화 정도는 보통 수준임. 등기부상 채무 총액이 상당하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됨. 다만, 본 물건이 속한 보전관리지역 등 강화된 환경 관련 규제와 제시외 건물의 포함 여부를 명확히 인지해야 함.

8. 투자 포인트

* 양평 지역의 자연환경 및 관광 요인: 우수한 자연경관과 관광 시설로 인한 잠재적 수요 창출 가능성.

* 넓은 토지 면적: 864㎡의 넓은 토지는 향후 다양한 용도로 활용 가능성을 제공함.

* 인수할 보증금 없음: 임차인 보증금 부담이 없어 명도 및 인수 비용 절감 효과 기대.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 활용 계획 수립 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 478,504,000원임. 인수할 임차인 보증금이 없는 점을 고려하면, 실제 인수 비용 부담은 적을 것으로 예상됨. 그러나 양평군 서종면의 지역적 특성, 강화된 환경 규제, 건물의 활용 가능성, 그리고 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 함.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준인 430,000,000원 ~ 480,000,000원 범위 내에서 시장 상황 및 경쟁률을 면밀히 분석하여 결정하는 것을 제안함. 실제 투자 결정 전에는 현장 답사를 통해 건물의 상태, 주변 환경, 활용 가능성 등을 반드시 재확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.