나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6026 [1] 경기도 이천시 백사면 모전리 14-14 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2024.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 ""모전1리 마을회관"" 북동측 근거리에 위치하는 토지이며, 인근으로 농경지 및 단독주택, 창고 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근 도로변으로 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 북동측 하향 완경사지를 자체 지반 평한히 조성한 사다리형의 토지로서, 현황 제시외건부지로 이용중임.
일련번호(2,3) : 각 필지는 북동측 하향 완경사지의 사다리형의 토지이며, 전으로 이용중임.
일련번호(4) : 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '현황'토지임야(전)으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.
일련번호(2) : 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.
일련번호(3) : 남동측 및 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.
일련번호(4) : 맹지이나, 인접필지를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역,성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,수질보전특별대책지역<환경정책기본법>
일련번호(2) : 생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,수질보전특별대책지역<환경정책기본법>
일련번호(3) : 생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,수질보전특별대책지역<환경정책기본법>
일련번호(4) : 농림지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역(성남~장호원 접도구역)<도로법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,임업용산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

후면 '지적개황도 및 사진용지'와 같이 소유자 미상의 제시외건물(㉠-판넬조, 판넬지붕(주택 등):약 163㎡, ㉡-파이프조, 판넬지붕(비가림막):약 12㎡, ㉢-파이프조, 판넬지붕(비가림막):약 80.5㎡, ㉣-판넬조, 판넬지붕(창고):약 12㎡)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 매각에서 제외되는 소유자 미상의 제시외 건물(감정서상 ㉠~㉣) 있음
- 최저매각가격은 제시외 건물로 제한받은 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경6026 (1)

소재지: 경기도 이천시 백사면 모전리 14-14

용도: 대지

감정가: 152,216,000원

토지면적: 424.00㎡ (약 128.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 토지 이용 현황

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전1리 마을회관" 북동측 근거리에 위치하며, 인근으로 농경지 및 단독주택, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

일련번호(1)은 북동측 하향 완경사지를 자체 지반 평탄히 조성한 사다리형의 토지로서, 현황 제시외 건부지로 이용 중입니다.

일련번호(2,3)은 각 필지가 북동측 하향 완경사지의 사다리형 토지이며, 전으로 이용 중입니다.

일련번호(4)는 인접 필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 임야(전)로 이용 중입니다.

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별로 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

* 일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

* 일련번호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

* 일련번호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

* 일련번호(4): 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역 (일부제한지역, 전부제한지역), 접도구역(성남~장호원), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전1리 마을회관" 북동측 근거리에 위치합니다. 주변 지역은 농경지, 단독주택, 창고 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

2.3. 도로 상황

* 일련번호(1): 본건 토지는 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 일련번호(2): 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 일련번호(3): 남동측 및 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 일련번호(4): 맹지이나, 인접 필지를 통하여 접근이 가능합니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 이천시 백사지구 인근에 대규모 공동묘지 및 축사 등이 존재한다는 정보가 확인되었습니다. 이천 모가면에는 의료폐기물 소각장 건립이 추진되었으나 주민 설명회를 통해 갈등이 일단락된 사례가 있습니다. 해당 물건지(백사면 모전리 14-14)의 특정 혐오시설 존재 여부는 추가 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2020년 3월 19일 접수된 경기동부인삼농업협동조합의 근저당권(채권액 415,870,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 총 3회 (지송미, 변재옥, 박세희외 1명)

* 근저당권: 경기동부인삼농업협동조합 (2020-03-19, 415,870,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 경기동부인삼농업협동조합 (2020-03-19) - 말소

* 임의경매개시결정: 동경기인삼농업협동조합 (2024-10-17, 327,583,437원)

* 5번성명자지분가압류: 박수영외 1명 (2025-02-10, 1,037,388,426원)

* 등기부채권 총액: 1,453,258,426원

4. 상권분석

본 물건지는 농경지 및 단독주택, 창고 등이 혼재하는 지역으로, 상업적 기능보다는 농업 및 전원생활과 관련된 지역적 특성을 보입니다. 인근에 "모전1리 마을회관"이 소재하고 있으나, 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

주변 지역에 대한 정보가 제한적이나, 농경지 및 단독주택이 주를 이루는 지역 특성상 대규모 편의시설이나 상업시설보다는 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 매각에서 제외되는 소유자 미상의 제시외 건물(총 약 267.5㎡ 규모)이 소재하고 있어, 향후 토지 이용 및 관리, 철거 등에 관한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 불분명: 제시외 건물과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 토지 사용에 제약을 받을 가능성이 있습니다.

* 맹지: 일련번호(4) 토지는 맹지이므로, 접근성 확보 방안을 고려해야 합니다.

* 복합적인 토지이용계획 및 제한: 각 필지마다 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역이 지정되어 있으며, 가축사육제한, 성장관리계획, 수질보전 등 여러 제한 사항이 있어 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

* 높은 채권 총액 및 가압류: 등기부채권 총액이 14억 원을 초과하며, 10억 원이 넘는 가압류가 존재하여 채무 관계가 복잡한 상태입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 백사면 모전리에 위치한 토지 매각 건입니다. 주변 환경은 농경지 및 단독주택, 창고 등이 혼재된 지역으로, 교통 여건은 무난한 편입니다. 다만, 매각 대상에서 제외되는 소유자 미상의 제시외 건물이 존재하며, 이와 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 잠재적 리스크가 있습니다. 또한, 일부 필지는 맹지이며, 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 활용에 제약이 따릅니다. 높은 채권 총액과 가압류 또한 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

해당 물건의 투자 가치는 향후 지역 개발 가능성 및 토지 이용 계획 변경 등을 면밀히 검토해야 판단할 수 있습니다. 그러나 현재로서는 여러 제한 사항과 제시외 건물로 인한 불확실성으로 인해 투자 매력도가 높다고 보기는 어렵습니다. 농림지역 및 생산관리지역이 포함된 점을 고려할 때, 장기적인 관점에서 농업적 가치나 전원생활 공간으로서의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 권리관계, 개발 가능성, 현장 조사 결과 등 다양한 요소를 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 제시외 건물 존재 및 법정지상권 불분명 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.