나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6026 [2] 경기도 이천시 백사면 모전리 14-28 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2024.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 ""모전1리 마을회관"" 북동측 근거리에 위치하는 토지이며, 인근으로 농경지 및 단독주택, 창고 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근 도로변으로 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 북동측 하향 완경사지를 자체 지반 평한히 조성한 사다리형의 토지로서, 현황 제시외건부지로 이용중임.
일련번호(2,3) : 각 필지는 북동측 하향 완경사지의 사다리형의 토지이며, 전으로 이용중임.
일련번호(4) : 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '현황'토지임야(전)으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.
일련번호(2) : 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.
일련번호(3) : 남동측 및 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.
일련번호(4) : 맹지이나, 인접필지를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역,성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,수질보전특별대책지역<환경정책기본법>
일련번호(2) : 생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,수질보전특별대책지역<환경정책기본법>
일련번호(3) : 생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,수질보전특별대책지역<환경정책기본법>
일련번호(4) : 농림지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역(성남~장호원 접도구역)<도로법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,임업용산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

후면 '지적개황도 및 사진용지'와 같이 소유자 미상의 제시외건물(㉠-판넬조, 판넬지붕(주택 등):약 163㎡, ㉡-파이프조, 판넬지붕(비가림막):약 12㎡, ㉢-파이프조, 판넬지붕(비가림막):약 80.5㎡, ㉣-판넬조, 판넬지붕(창고):약 12㎡)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각
- 농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건현황

사건번호: 여주지원 2024타경6026 (2)

소재지: 경기도 이천시 백사면 모전리 14-28

용도: 전 (답)

감정가: 276,576,000원

토지면적: 1230.00㎡ (약 372.07평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동경기인삼농업협동조합

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각 대상 물건입니다.

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각허가결정 시까지 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

* 공동담보 물건입니다.

1.3. 건물 및 토지 부대 상황

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

소유자 미상의 제시외 건물 4건이 소재합니다: 판넬조 주택 약 163㎡, 판넬조 비가림막 약 12㎡, 파이프조 비가림막 약 80.5㎡, 판넬조 창고 약 12㎡.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전1리 마을회관" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위로는 농경지, 단독주택, 창고 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

일련번호(1) 토지는 본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

일련번호(2) 토지는 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

일련번호(3) 토지는 남동측 및 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

일련번호(4) 토지는 맹지이나, 인접 필지를 통하여 접근이 가능합니다.

2.4. 주변 시설 및 환경

검색 결과, 이천시 백사면 모전리 일대는 과거 쓰레기 매립장 관련 이슈가 있었으며, 일부 지역은 공동묘지, 축사 등 혐오시설 인근의 주거 개발에 대한 논란이 있었습니다. 다만, 본건이 정확히 해당 지역(모전리 14-28)에 위치하는지는 추가 확인이 필요합니다. 현재 해당 지역에는 관광객을 위한 편의시설보다는 농경지와 주거지가 혼재된 환경입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2020년 03월 19일 접수된 경기동부인삼농업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

본 경매는 동경기인삼농업협동조합의 임의경매 신청 (갑13) 으로 개시되었습니다.

등기부상 소유권이전, 지분 이전, 근저당, 가압류 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 이들 대부분은 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,453,258,426원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

명시된 임차인 정보는 없으며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 이천시 백사면 모전리 일대는 농경지와 단독주택, 창고 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 전원생활 및 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 산업단지가 밀집해 있지 않아, 일반적인 상업적 상권 분석보다는 지역적 특성을 고려한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

해당 물건지 주변의 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 이천시 전체적으로는 관광객을 위한 시설(시몬스 테라스 등)이나 문화시설이 존재하나, 본 물건지의 직접적인 생활권과의 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본건은 용도가 '전'으로 농지이므로, 낙찰자는 해당 토지를 취득하기 위해 농지취득자격증명을 발급받아 매각허가결정 시까지 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되는 중요한 사항이므로, 사전에 자격 요건을 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한

본건은 지역별로 다음과 같은 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다.

* 일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

* 일련번호(2, 3): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

* 일련번호(4): 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부/전부), 접도구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

이러한 용도지역 및 각종 규제 사항은 향후 토지 이용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 맹지 및 제시외 건물

일련번호(4) 토지가 맹지라는 점과, 소유자 미상의 제시외 건물(주택, 비가림막, 창고 등)이 다수 소재한다는 점은 매입 후 발생할 수 있는 추가적인 문제(협의, 철거, 원상복구 등)를 야기할 수 있는 리스크 요인입니다.

6.4. 과거 지역 이슈

이천시 백사면 모전리 일대는 과거 쓰레기 매립장 관련 갈등 및 혐오시설(공동묘지, 축사 등) 인근 개발에 대한 논란이 있었던 지역입니다. 본건의 정확한 위치와 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 농지로서, 토지매각 대상입니다. 입지적으로는 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용이 용이한 편이며, 주위 환경은 농경지 및 주택 등이 혼재되어 무난한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 다수 설정되어 있어 매각으로 대부분 소멸될 것으로 보이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

하지만, 농지취득자격증명 제출 의무, 맹지 및 다수의 제시외 건물 존재, 다양한 토지이용계획 및 규제 등은 본건 취득 및 활용에 있어 반드시 확인해야 할 중요 리스크 요소입니다. 또한, 주변 지역의 과거 쓰레기 매립지 관련 이슈 및 혐오시설 인근 개발 논란 등도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 활용 가능성: 현재 '전' 용도로 되어 있어 농업 목적으로 활용 시 가치가 있습니다.

* 개발 가능성 검토: 토지이용계획 상 관리지역, 농림지역 등이 혼재되어 있어, 관련 법규 검토 후 건축 등 추가적인 개발 가능성 탐색이 필요합니다.

* 적정 입찰가 산정 시 주의: 제시외 건물, 맹지, 농지취득자격증명 필요 등의 제약을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 276,576,000원을 기준으로, 향후 권리 분석, 현장 답사를 통한 제시외 건물 처리 비용, 농지취득자격증명 취득 관련 비용, 지역 개발 가능성 및 규제 사항 등을 종합적으로 검토하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 실질적인 낙찰가를 산정하는 데 있어 부담은 적으나, 상기 리스크 요소들을 충분히 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.