나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41111 [1] 경기도 양평군 양평읍 창대리 842 양평휴먼빌리버파크어반 102동 21층2104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 "양평고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대, 단독, 상가, 농지 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건물 내 제21층 2104호로서
외 벽 - 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등
내 벽 - 벽지, 타일 마감 등
창 호 - 샷시 창호 등 임.

이용상태

아파트(방 4, 거실, 주방, 욕실 2 등)으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 시스템에어컨 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 2차선 도로에 접하고, 단지내 도로와 연결되어 진출입하고 있으며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m-15m)(2022-12-30)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경41111 (1)

소재지: 경기도 양평군 양평읍 창대리 842 양평휴먼빌리버파크어반 102동 21층2104호

용도: 아파트

감정가: 479,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 양OOOOOOOO)

1.2. 면적

토지면적: 58.64㎡ (약 17.74평)

토지지분: 58.635799999999996㎡ (약 17.74평)

건물면적: 84.86㎡ (약 25.67평)

건물지분: 84.8635㎡ (약 25.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보 (집합건축물대장 요약)

건물명: 양평휴먼빌리버파크어반

동/호수: 102동 2104호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 총 21층 중 21층

사용승인일: 2023년 05월 22일

주요 용도: 공동주택 (아파트)

내부구조: 방 4, 거실, 주방, 욕실 2 등 (내부구조도 참조)

1.4. 기타 사항

공부와의 차이: 없음

임대관계: 임대관계 미상 (단, 임차인 현황 별도 기재)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 "양평고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가, 농지 등이 혼재하는 주택지대입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 단지 내 도로와 북동측 왕복 2차선 도로가 접해 있어 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다.

전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

중로3류(폭 12m-15m)에 접합되어 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 도시개발구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 속해 있어 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 15일 접수된 양평축산업협동조합의 강제경매 개시결정(2024타경41111)입니다.

3.2. 인수되는 권리

대항력있는 임차인: 이상봉 (이 )

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 11월 13일

확정일자: 2023년 08월 01일

배당신고일자: 2024년 12월 10일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 만약 배당으로 인해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수된 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (본 보고서에는 '인수 보증금 합계' 0원으로 기재되어 있으나, 실제 입찰 시 해당 임차인의 권리 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 재확인하는 것이 매우 중요합니다.)

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리 외 등기부상의 모든 권리(갑2, 갑4, 갑5, 갑7)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,097,316,838원

3.4. 기타 특이사항

특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는 임차인"으로 기재되어 있습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 양평고등학교가 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

주변 상업시설 및 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

최근 검색 결과에 따르면, 양평군 내에는 과거 위생매립장으로 운영되었던 양평자원순환센터(지평면 무왕리)와 같은 폐기물 처리 시설이 존재하나, 본 건 소재지(양평읍 창대리)와 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다. 해당 시설들과 본 물건지 간의 거리 및 환경적 영향에 대한 추가적인 현장 조사가 권장됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트 단지 내에 위치하며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

102동 21층에 위치하여 조망권 확보가 가능할 수 있습니다.

5.2. 건물 상태 및 편의시설

철근콘크리트 구조로 안정성이 확보된 건물입니다.

외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등으로 되어 있습니다.

창호는 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

내부에는 방 4개, 거실, 욕실 2개 등으로 구성되어 있어 일반적인 4인 가족이 생활하기에 적합합니다.

급배수, 위생, 난방, 승강기, 옥내소화전, 시스템 에어컨 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 (이 ): 보증금 230,000,000원. 비록 배당신고가 되었고 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 법적으로 대항력을 보유하고 있어 미회수 시 낙찰자에게 인수될 가능성이 존재합니다. 이는 상당한 금액이므로 입찰 전 반드시 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 외 다수의 환경 관련 규제(가축사육제한, 도시개발구역, 배출시설설치제한, 자연보전권역, 폐기물매립시설 설치제한, 수질보전특별대책지역 등)가 적용되어 있어 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 농지 등이 혼재하는 지역적 특성과 검색 결과에서 나타난 양평군 내 폐기물 처리 시설의 존재는 잠재적인 주거 환경 영향 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 양평읍에 위치한 아파트로, 양평고등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

건축물의 구조 및 설비 내역은 일반적인 아파트 수준으로 양호하나, 가장 중요한 권리 분석상 대항력있는 임차인의 존재는 큰 위험 요소입니다. 임차인의 보증금 230,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성을 철저히 고려해야 합니다. 또한, 토지이용계획상의 여러 제한사항과 지역 내 폐기물 관련 시설의 존재는 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양평 지역의 자연환경 및 수도권 접근성을 고려할 때, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 아파트 자체의 내부 구조(방 4개) 및 설비(시스템 에어컨 등)는 실거주 측면에서 장점이 될 수 있습니다.

* 해당 동(102동)은 21층 건물의 21층으로, 높은 층에서 조망권을 확보할 수 있는 장점이 있을 수 있습니다.

* 주변의 다양한 용도 지역(아파트, 상가, 농지 등) 혼재는 지역 활성화 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 479,000,000원입니다.

권리분석 결과, 대항력있는 임차인 이상봉(이 )의 보증금 230,000,000원이 잠재적으로 인수될 수 있는 위험이 존재합니다.

본 보고서의 '인수 보증금 합계' 항목은 0원으로 표시되어 있으나, 이는 경매 절차상에서의 특정 기준일 수 있으며, 실제 법적 인수 여부는 임차인과의 협의 또는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 상기 임차인 인수 리스크(230,000,000원)와 지역 시장 상황, 건물 상태, 잠재적 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

(본 보고서에서는 '인수 보증금 합계' 0원을 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 해당 임차인 리스크를 반드시 재확인하고, 이를 제외한 금액 또는 인수 보증금을 고려한 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.)

투자 목적(실거주, 투자용) 및 위험 감수 수준에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.